（2015）大民二终字第01214号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-08-19

案件名称

邱吉彬与姜利昌房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜利昌,邱吉彬,赵宝堂

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事裁定书（2015）大民二终字第01214号上诉人（原审被告）：姜利昌，农民。委托代理人：黄楠、王翰鼎，辽宁本道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱吉彬，无职业。委托代理人：艾吉林，辽宁青松律师事务所律师。原审第三人：赵宝堂，农民。原审原告邱吉彬与原审被告姜利昌、原审第三人赵宝堂房屋买卖合同纠纷一案，姜利昌不服辽宁省瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜利昌及其委托代理人黄楠、王翰鼎，被上诉人邱吉彬委托代理人艾吉林，原审第三人赵宝堂到庭参加诉讼。原告邱吉彬一审诉称：2013年12月12日，原告将坐落于大连香洲田园城有限公司九凤村小区2号楼3单元9层2号、10层2号和11层1号房屋出售给被告。被告未按照约定支付购房款。被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为维护公平正义，请求法院依法判决：1、请求解除房屋买卖合同；2、被告承担违约金20000元；3、被告承担诉讼费。原告在庭审中变更诉讼请求为：1、请求解除房屋买卖合同；2、被告承担诉讼费。被告姜利昌一审辩称：不同意原告的诉讼请求，被告也不承担诉讼费用。理由是：1、原、被告在2013年12月12日所签订的位于大连香洲田园城有限公司九凤村小区2号楼3单元9层2号、2号楼3单元10层2号和2号楼3单元11层1号的3处房屋的买卖协议是原、被告双方的真实意思表示，因此原、被告所签订的房屋买卖合同依法有效。2、在本次诉讼之前，本案原告先后二次配合被告到瓦房店公证处、大连房屋管理局办理过户，因为大连香洲田园城开发有限公司的相关手续不齐全，造成本案被告无法办理合法的产权证，所以引发本诉，由此可见本案的责任不在被告。3、本案原告向本案被告索要房款的途径、渠道错误，即是说案涉3套房屋的合同签订可以不收取房屋款项，理由是因为本案原告向被告出售房屋的时候，知道案涉3套房屋是抵顶给被告的，款项的流程是由第三人赵宝堂、案外人王伟向本案原告支付，也就是说签订合同时就知道上述事实，现原告向被告索要购房款没有法律事实依据，违背合同的约定。且在签订的两份房屋买卖合同的第六条付款方式中，写明价款分别是67.2万元和42.4万元，剩余为零元。即是说先期付款已到位，说明本案被告已将上述3处房屋的款项全部付清完毕。4、原告请求解除房屋买卖合同于法无据，依照合同法第93条、第94条、第96条的规定，没有出现解除法定事由，同时在2013年12月12日到2015年2月起诉已经超过一年的除斥期间。第三人赵宝堂一审陈述：我不认识原告，当时我是通过案外人王伟拿到案涉3套房屋，因为我欠被告98万元，被告说要用房屋抵欠款，后被告又支付我10.5万元。案外人王伟找原告和我们到大连开发商处准备过户，去了两次，原告也在场，因开发商会计说公司内部帐乱，暂时不能过户，但说三联发票是真的不是假的。后我们又到瓦房店市公证处公证，原告也在场，公证处说你过不了户，暂时公证不了。原告是同意卖房子和过户的。一审法院经审理作出如下判决：解除原告邱吉彬与被告姜利昌签订的关于坐落于大连香洲田园城开发有限公司九凤村小区2号楼3单元9层2号（产权面积86平方米）、2号楼3单元10层2号（产权面积82平方米）、2号楼3单元11层1号（产权面积106平方米）的房屋买卖合同。案件受理费300元，由被告姜利昌负担。宣判后，姜利昌不服，上诉至本院，其上诉请求为：撤销原判，发回重审或依法改判驳回邱吉彬的诉讼请求。其基本上诉事实和理由为：姜利昌已将全部房款支付给了第三人赵宝堂，邱吉彬将三方协议书交付给姜利昌用于案涉房屋的过户，说明邱吉彬对于房屋买卖合同价款支付的实际情况是知情的，且认可了房款的支付方式。根据第三人赵宝堂的陈述，其是通过案外人王伟拿到案涉3套房屋，后案外人王伟找邱吉彬、姜利昌以及赵宝堂到大连开发商处准备过户等，王伟与邱吉彬、赵宝堂之间的法律关系，三人对案涉房屋的相关约定及房屋价款的支付问题均属本案的基本事实与定案依据，一审法院未追加王伟为本案当事人，一审判决遗漏当事人，基本事实不清，直接以姜利昌未支付房屋价款为由解除房屋买卖合同，对姜利昌而言亦显失公平。一审法院适用法律错误。邱吉彬二审答辩认为：不同意姜利昌的上诉请求。合同当事人是邱吉彬和姜利昌，赵宝堂在一审中陈述不认识邱吉彬，姜利昌承认与赵宝堂存在抵顶房款，故姜利昌给付购房款的对象错误，应向邱吉彬支付房款。第三人赵宝堂二审述称：我朋友王伟有三套房屋卖不出去，我说有朋友需要房子，我通过王伟把这三套房屋卖给姜利昌，但在当时是邱吉彬的房屋，双方同意后，第三天到大连香洲花园准备过户，对方说账目混乱暂时不能过户，后来又到瓦房店进行公证，公证处称未经过户，不给公证。本院认为，一审判决存在以下问题：第一、关于姜利昌、邱吉彬、第三人赵宝堂以及案外人王伟之间法律关系问题。姜利昌主张其与邱吉彬签订了房屋买卖合同，其已向赵宝堂支付了108.5万元房款（即合同约定的房款为109.6万元，姜利昌承认其尚欠1.1万元未付），由赵宝堂、案外人王伟向邱吉彬支付案涉房款，且邱吉彬在签订合同时对于如何付款是知情的；赵宝堂陈述在姜利昌与邱吉彬签订房屋买卖合同后，其针对109.6万元的案涉购房款向案外人王伟出具了一张80余万元的欠条，剩余款项已通过给王伟海参苗的方式向王伟支付完毕，并与王伟约定由王伟和邱吉彬结算案涉房款。从前述姜利昌和赵宝堂的陈述看，姜利昌和赵宝堂均主张案涉房款由案外人王伟和邱吉彬结算，因此，应进一步查清姜利昌、赵宝堂、邱吉彬以及案外人王伟之间是何种法律关系，亦应核实前述几个人之间是否存在债权债务关系，且应追加王伟为本案第三人参加诉讼。第二、关于追加大连香洲田园城开发有限公司等案外人作为本案第三人参加诉讼的问题。从现有证据看，邱吉彬系以工程款抵顶方式获得案涉房屋，现案涉房屋的产权尚未过户至邱吉彬名下，因此，抵顶协议中相关当事人大连香洲田园城开发有限公司等与本案处理结果有法律上的利害关系，重审时应追加其为第三人参加本案诉讼。以此更好地保护各方当事人的合法权益。综上，一审判决存在基本事实不清，应予撤销，发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第1278号民事判决；二、发回辽宁省瓦房店市人民法院重审。二审案件受理费300元（上诉人姜利昌已预交），予以退回。审　判　长　　李奎哲审　判　员　　阁成宝代理审判员　　季　烨二〇一五年八月十二日书　记　员　　宋　敏百度搜索“”