（2015）琅民一初字第00578号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-20
案件名称
滁州市电影发行放映公司与王洋蛟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市琅琊区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民一初字第00578号原告：滁州市电影发行放映公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码15262002-2。法定代表人：朱道斌，该公司经理。委托代理人：肖萍，该公司员工。委托代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。被告：王洋蛟，男，1988年2月24日出生，汉族，住安徽省来安县。委托代理人：杨永秀，女，1967年8月16日出生，汉族，住住安徽省来安县，系王洋蛟母亲。原告滁州市电影发行放映公司诉被告王洋蛟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由审判员汪涛独任审判。后因案情复杂，于2015年6月19日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。原告滁州市电影发行放映公司的委托代理人倪升山，被告王洋蛟的委托代理人杨永秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市电影发行放映公司诉称：2013年10月10日，其公司与王洋蛟签订一份《滁州市市直单位房产租赁合同书》，约定其公司将位于滁州市天长东路174号大院101、103、201、301共320m2房屋及一层二道门面、院内仓库出租给王洋蛟，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，租金90000元／年。其公司已按合同约定向王洋蛟交付房屋，王洋蛟自2015年1月1日起，未支付房租费。现要求判令：1、解除双方于2013年10月10日签订的房屋租赁合同；2、王洋蛟支付滁州市电影发行放映公司租赁费17014元（自2015年1月至2015年3月10日）；3、王蛟洋支付滁州市电影发行放映公司延迟支付租金的滞纳金2348元；4、王蛟洋支付滁州市电影发行放映公司违约金18000元；5、王蛟洋支付滁州市电影发行放映公司房屋占有使用费8877元（自2015年3月12日计算至实际交还房屋为止，暂计算至2015年3月31日），并承担本案诉讼费用。本案审理过程中，滁州市电影发行放映公司增加诉讼请求，要求判令王洋蛟返还房屋。王洋蛟在庭审中辩称：滁州市电影发行放映公司同意其于2015年春节后缴纳房租，没有构成违约。滁州市电影发行放映公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市电影发行放映公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州市电影发行放映公司的基本情况。证据二、2013年10月10日的《滁州市市直单位房产租赁合同书》一份、房屋所有权证复印件一份、房租交费通知两份、律师函及快递回单各一份。证明滁州市电影发行放映公司与王洋蛟存在房屋租赁关系；王洋蛟拖欠滁州市电影发行放映公司租金应予以支付；滁州市电影发行放映公司已经通知王洋蛟解除租赁合同；自2015年3月12日起，王洋蛟应按合同约定租金的双倍支付房屋占有使用费直至交房之日；王洋蛟应将房屋返还给滁州市电影发行放映公司。上述二组证据经王洋蛟质证，对真实性均无异议。王洋蛟未举证。本院认为：滁州市电影发行放映公司举证的二组证据具有客观性、合法性，并与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据并结合庭审调查，本院查明事实如下：2013年10月10日，滁州市电影发行放映公司作为甲方，王洋蛟作为乙方，双方签订一份《滁州市市直单位房产房屋租赁合同书》，约定滁州市电影发行放映公司将滁州市天长东路174号大院101、103、201、301共320m2房屋及一层二道门面、院内仓库等出租给王洋蛟，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，租金90000元／年，租金按季度支付，于每季度第一个月10日前支付。合同第三条有关租金缴交的规定第3项载明：“乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天甲方有权解除合同。并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占有使用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束”。2014年12月29日，滁州市电影发行放映公司向王洋蛟送达一份《房租交纳通知》，要求王洋蛟按合同约定支付2015年第一季度房租。2015年3月10日，滁州市电影发行放映公司委托安徽会峰律师事务所向王洋蛟发出一份律师函，告知王洋蛟已构成违约，要求解除双方于2013年10月10日签订的《滁州市市直单位房产租赁合同书》并承担相应的违约责任。2015年1月1日以后的房租，王洋蛟未支付。本院认为：综合当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：王洋蛟是否构成违约，是否应当支付房屋使用期间的租金、违约金、延期支付租金的滞纳金及房屋占有使用费（自2015年3月12日至实际交还房屋日止，按200%的租金计算）。本院认为：滁州市电影发行放映公司与王洋蛟签订的《滁州市市直单位房产租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。王洋蛟未按照合同约定支付租金，构成违约，应积极支付，本院对滁州市电影发行放映公司要求解除《滁州市市直单位房产租赁合同书》并返还房屋，予以支持。关于王洋蛟是否应按双方合同约定支付违约金、延期支付租金的滞纳金及房屋占有使用费（自2015年3月12日按200%的租金计算至实际交还房屋日止）的问题。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿。本案中，滁州市电影发行放映公司主张王洋蛟支付违约金、延期支付租金的滞纳金及房屋占有使用费（自2015年3月12日按200%的租金计算至实际交还房屋日止），本质上都是因王洋蛟违约而承担的违约责任。王洋蛟未按约定支付房屋租赁费，其违约事实确实存在，理应承担违约责任。但本案违约金的计算应以滁州市电影发行放映公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。滁州市电影发行放映公司要求王洋蛟按年租金90000元的20%支付违约金18000元、延迟支付租金的滞纳金2348元及自2015年3月12日起按租金额200%支付房屋占有使用费至实际交还房屋时止承担违约责任明显过高，本院依法调整为年租金90000元的10%即9000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告滁州市电影发行放映公司与被告王洋蛟于2013年10月10日签订的关于滁州市天长东路174号大院101、103、201、301房屋《滁州市市直单位房产租赁合同书》，被告王洋蛟于判决生效后三十日内将上述房屋返还给原告滁州市电影发行放映公司；二、被告王洋蛟于判决生效后十日内支付原告滁州市电影发行放映公司租金（自2015年1月1日起按90000元／年计算至房屋返还之日止）及违约金9000元；三、驳回原告滁州市电影发行放映公司的其他诉讼请求。如果被告王洋蛟未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由滁州市电影发行放映公司负担330元由被告王洋蛟负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 汪 涛人民陪审员 秦家传人民陪审员 王维娜二〇一五年八月十二日代理书记员 贾 瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来源：百度搜索“”