（2015）江法民初字第06613号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-24
案件名称
原告周璐与被告重庆渝能万怡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周璐,重庆渝能万怡房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第06613号原告：周璐，女，汉族，1981年4月5日生，住广州市天河区。委托代理人：周懿，重庆宏声昌渝律师事务所律师。被告：重庆渝能万怡房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区桥北苑3号附1号负一层（物理层第三层），组织机构代码76267996-1。法定代表人：潘渝川，总经理。委托代理人：伍川（公司员工），男，1988年12月10日生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：蒋娅东，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告周璐与被告重庆渝能万怡房地产开发有限公司（下称渝能万怡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡潇予独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周璐的委托代理人周懿、被告渝能万怡的委托代理人伍川、蒋娅东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周璐诉称：2013年4月19日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭方式购买了被告开发的阳光100城市广场四期（位于重庆市江北区五红路x号）负x号门面，价格为1498638元。原告按合同约定支付了首付款，并将办理按揭贷款所需的相关资料提交给被告，由其代为向银行申请贷款。依照合同约定，被告应在2013年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但被告未能如期完工。至2015年2月4日被告才通知原告于2015年2月8接房。被告逾期交房违反了合同约定。请求：判令被告支付原告逾期交房违约金175940.10元。诉讼费由被告承担。被告渝能万怡辩称：根据合同补充协议约定，原告未付清应付房款的情况下，被告可以迟延交房，无须承担违约责任。应付房款应当是全部房款。原告按揭款支付时间在合同约定的交房期限之后，即使被告应承担责任，也应该从原告履行完付款义务之日起计算违约金。原告的住房就在门面附近，应当了解门面的相关情况，原告应提醒被告交付房屋。原告没有证据证明其实际损失，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。经审理查明：2013年4月19日原（乙方）、被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告销售的位于阳光100城市广场四期（位于重庆市江北区五红路x号）负x号门面房屋一套，建筑面积44.34平方米，总成交价为1498638元。原告以按揭方式支付，签约当日支付首付款749638元，余款749000元向银行申请按揭支付。被告应在2013年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第八条“交房手续的办理”约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋的毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同附件五为“补充协议”，其中第五条（房屋交付）2款约定：买卖合同第八条约定的“乙方原因”，是指以下情形：⑴乙方未如期办理接房手续；⑵因乙方原因未能办理完毕合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续；⑶乙方未付清应付房款、到期贷款还款、有关税费、专项维修基金及买卖合同约定的违约金及其他费用；⑷乙方存在其他违约行为，且未予以纠正或者未承担违约责任的。在上述情形下，甲方可延迟向乙方交付房屋，且无须就逾期交房承担责任，买卖合同约定交付期限届满日视为甲方已履行交付义务；甲方延期交房时，延期交房期限届满之日为甲方通知的交房日，即为房屋交接日。补充协议第六条是对合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”的另行约定：逾期超过90日的，乙方有权自逾期第九十一日起十日内书面通知甲方单方面解除合同。如果甲方在乙方有权解除合同之日其十日内未收到乙方发出的书面解除合同通知，则视为乙方放弃解除合同的权利及认可逾期交房的现状，乙方同意继续履行买卖合同并等待最终交付该房屋，甲方按乙方已交房价款的万分之贰按日向乙方支付违约金至房屋交付之日止。《商品房买卖合同》签订后，原告即支付了合同约定的购房首付款。2013年10月12日，被告取得阳光100城市广场北区建设工程竣工验收备案登记证。2014年1月3日，被告收到原告银行按揭款749000元。2015年2月4日，被告向原告发送商铺交付通知书，通知原告于同年2月8日办理收铺手续。诉讼中，被告举示了一份由重庆渝能物业服务有限公司出具的“证明”，证实原告于2007年9月已入住阳光100城市广场X栋X楼X号住宅房屋，就在所购门面附件，原告应该提醒被告交付房屋。原告对此表示居住属实，但交房是被告的合同义务，原告作为权利人若没有提醒对方就要承担责任是不合理的。上述事实，有商品房买卖合同、银行汇款单、销售不动产统一发票、银行贷款借据、建设工程竣工验收备案登记证、商铺交付通知书协议、证明片及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》附件五“补充协议”第五条2款⑶项的规定，若原告存在未付清应付房款的情形，被告可延迟交付房屋，并不承担逾期交房的责任。本案双方当事人对此条款中的“应付房款”存在理解分歧，原告主张仅是其支付的首付款，被告强调是全部购房款。本院认为，支付房款是买受人的合同主要义务，买受人以银行按揭方式支付的款项亦属购房款性质，应付房款应当是购房总价款。本案原告已按约支付了首付款，虽然合同对按揭款的具体支付期限没有明确约定，但在“交付房屋”的状态中，在原告未付清全部购房款的情况下，被告可迟延交房。一旦原告履行完毕付清应付房款的义务，被告即应按合同约定通知原告办理房屋交接手续，逾期则承担违约责任。原告于合同签订日支付了首付款，2014年1月3日支付了按揭款，此时原告已完成了付款义务。被告应当自2014年1月4日交付房屋，但被告一直未通知原告接房，至2015年2月4日才通知原告于2月8日办理接房手续。被告逾期交房的事实成立，应当承担2014年1月4日至2015年2月8日期间计401天的逾期交房违约责任。关于被告主张违约金过高并请求予以下调的问题。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依照合同补充协议的约定，被告逾期交房，应按原告已交房价款的万分之贰按日向原告支付违约金至房屋交付之日止。此标准与同期贷款利率一致，且原告所购房屋为经营门面，具有商业价值，原告付清房款后不存在妨碍交房的情形，故本案约定的逾期交房违约金计算标准并非过高，被告请求予以下调的主张，本院不予支持。被告应当支付原告逾期交房违约金为120190.77元（1498638元×万分之二×401天），对原告超额请求的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告重庆渝能万怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告周璐违约金120190.77元。二、驳回原告周璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1909元，由原告周璐负担600元，被告重庆渝能万怡房地产开发有限公司负担1309元（此费已由原告周璐预交，被告重庆渝能万怡房地产开发有限公司在其履行前述义务时一并支付给原告周璐）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 胡潇予二〇一五年八月十二日书记员 张 欢 更多数据：搜索“”来源：