（2015）苏中民初字第00020号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-09-29
案件名称
张栗滔与苏州绿城御园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张栗滔,苏州绿城御园房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十四条，第二十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条，第一百五十二条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015)苏中民初字第00020号原告张栗滔。委托代理人吴辰，上海小城律师事务所律师。委托代理人张晶，江苏狮山律师事务所律师。被告苏州绿城御园房地产开发有限公司，住江苏省苏州工业园区时代广场24幢2001室。法定代表人黄书平，董事长。委托代理人赵竹群，苏州绿城御园房地产开发有限公司工作人员。委托代理人朱海龙，苏州绿城御园房地产开发有限公司工作人员。原告张栗滔诉被告苏州绿城御园房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，进行了庭前证据交换和法庭调查，并于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告张栗滔委托代理人吴辰、张晶；被告绿城公司委托代理人赵竹群、朱海龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张栗滔诉称：张栗滔与绿城公司于2012年6月22日签订协议，就张栗滔向绿城公司购买苏州玉园花园12幢105室全装修商品房事宜进行了约定。双方约定房屋价款为人民币3930万元，该房屋为全装修商品房，房屋交付期限为2013年8月，卖方承诺将地下停车库中的三个停车位的使用权、拥有权永久赠送给买方，并免收任何使用费、管理费。同时，该房屋还应附带一个有600平米以上产权面积的私家花园。协议签订后，张栗滔履行了全部付款义务。然而，绿城公司却严重违约，至今未将房屋及停车位交付给原告，亦未办理产权变更登记。玉园花园12幢105室并未附带一个有600平米以上产权面积的私家花园，故绿城公司的相关承诺根本无法实现。绿城公司在该商品房买卖事宜中严重违约，经张栗滔多次催告，绿城公司仍拒绝履行其义务。张栗滔因此起诉，请求法院判令：1、绿城公司交付苏州玉园花园12幢105室全装修商品房；2、将苏州玉园花园12幢105室全装修商品房产权变更登记至张栗滔名下；3、绿城公司承担逾期交房的违约责任，赔偿张栗滔因逾期交房遭受的损失6130800元（以房屋价格3930万元为本金，按央行同期贷款年利率6%的1.95倍计算，从2013年9月1日起暂计算至2014年12月31日，待判决时主张至绿城公司实际交房之日止）；4、绿城公司交付苏州玉园花园地下停车库的三个停车位；5、绿城公司赔偿张栗滔因无法获得苏州玉园花园12幢105室私家花园产权所遭受的损失人民币9636135元（计算方式：土拍成交价格25亿元/155664.07㎡*600㎡）；本案诉讼费用由绿城公司负担。被告绿城公司辩称：1、张栗滔、绿城公司双方曾于2012年6月22日签订过商品房买卖合同，但是，张栗滔由于自身原因，以变更合同主体等事由要求绿城公司配合其注销合同。商品房买卖合同注销后，绿城公司屡次催告张栗滔重新签订商品房买卖合同，但是张栗滔每一次都要求对合同价款重新协商，绿城公司三次书面催告张栗滔，但其依然不配合签订，导致双方没有达成新的商品房买卖合同，故双方已经不存在商品房买卖关系。2、《商品房销售合同补充协议》等协议都是商品房销售合同的从合同。主合同以双方共同前住建部门申请注销备案之日，即2013年1月10日为解除之日，从合同自此亦不发生效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让应当签订书面转让合同。由于张栗滔拒不配合，致使双方迄今未签订书面转让合同，也致使绿城公司不可能将房屋产权变更登记至张栗滔名下，也无法履行其他附随义务。3、其认为因为12幢105室房屋的备案合同已经被注销，房屋权属处于不确定的状态。绿城公司愿意对12幢105室房屋进行装修、履行协助过户，但前提是张栗滔配合绿城公司签署《商品房（毛坯房）销售合同》并且备案。否则，在绿城公司进行装修后，张栗滔可能动辄要求解除合同、返还价款为由要求大幅降低价款，则此巨大风险不应由绿城公司承担。绿城公司不同意张栗滔的诉讼请求，请求法院驳回其诉请。经审理查明：2012年6月22日，张栗滔和绿城公司签订了编号为201206150243的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（以下简称《12幢105室备案合同》）、《关于苏州御园（玉园）的“商品房销售合同”补充协议》（以下简称《12幢105室补充协议》）和《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》（以下简称《装修服务合同》），分别约定张栗滔向绿城公司购买苏州绿城御园（玉园）花园12幢05室房屋，并由绿城公司提供装修服务。庭审中，双方一致确认《12幢105室销售合同》的原件已经在注销备案时由苏州工业园区住建部门依规定收回并销毁。张栗滔一方举证了《12幢05室备案合同》的复印件，但说明其在复印时遗漏了第5页和第6页。根据该复印件，《12幢105室备案合同》明确约定了标的物为玉园花园12－105幢，其性质为预售商品房，预售许可证编号为苏房预园2012071号；房屋建筑总面积为999.91平方米。《12幢105室备案合同》第五部分约定了房屋质量和保修；该合同第三十一条约定“在本合同中未约定、约定不明或者不适用的事项，双方当事人可协商订立补充条款。在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或者不适用的情况下，双方当事人可以订立补充协议。”《装修服务合同》第一条约定12幢105室房屋按照御园一期样板A2b的风格进行装修；第四条约定装修工程价款为11988000元，且约定该价款“已含在御园（玉园）12幢105商品房（精装房）销售合同所签订的总价3930万元中”。该条款系手写添加于打印条款后，且其中的“精装房”字样系在涂销“毛坯房”后书写。庭审中，双方一致确认该手写条款系张栗滔的母亲在双方签订合同时手写添加。《装修服务合同》第五条约定买受人在2013年2月20日前一次付清全部工程款。庭审中，绿城公司表示，如果进行装修，可以在半年至一年内完工。《12幢105室补充协议》对出卖人的配合办证义务、买受人的合同解除权、出卖人的保修义务作出了约定，其中，第三条约定“出卖方将地下停车库中的三个停车位的使用权、拥有权永远增送给买受人，并免收任何使用费、管理费等”；第六条约定“房屋交付时若乙方对主体结构质量和精装修质量持有异议，可依法进行检测。检测结果有质量问题或瑕疵的，检测费用由甲方承担，反之则由乙方承担。若因质量问题甲方进行修复的，修复后，乙方应在接到甲方通知后一个月内对修复内容进行验收，有异议的应在十日内提出，否则视为验收完毕可以交房。”第七条约定“出卖方承诺：买受人购买的12幢105室附带有产权证的私家花园600平米以上；同时，该精装修商品房的每一个室内房间都已经铺设有地暖……”；第九条约定“本补充协议作为商品房销售合同的组成部分，与商品房销售合同内容及其附录的补充协议内容不一致的地方，以本补充协议为准。”前述诸份合同、协议签订后，买受人张栗滔一方于2012年6月15日、2012年6月22日、2012年9月12日、2012年9月26日、2012年10月30日和2013年1月9日分别向绿城公司支付500万元、1000万元、100万元、1000万元、1200万元继而130万元，合计共支付3930万元。在最后一笔付款前，绿城公司于2013年1月4日向张栗滔发出催款函，要求张栗滔自接到该函后的三日内向绿城公司支付余款130万元，且明确说明如不及时付款将追究逾期付款违约责任。张栗滔一方就其资金被占用的损失，举证了《华润信托－苏州御园项目集合资金信托计划》和2011年7月14日第一财经日报《绿城频发信托产品融资，资金链再陷困局》的报道，主张绿城公司曾为御园项目融资，通过华润信托公司向投资人发售年利率为9.8%，期限为18个月的金融产品；且同期与平安信托公司共同销售了年化收益率在25％以上的金融产品，因此，张栗滔按照同期同档贷款利率的1.95倍主张逾期交房违约金，仍然低于绿城公司的市场融资成本，绿城公司因其的违约交房、占用房款3930万元的行为获得了利益。绿城公司认为，金融产品系经专业金融机构向市场推出，不可用其回报率来估算绿城公司的融资成本。又查明，2013年1月10日，张栗滔填写《注销预售合同登记备案申请表》，其“退房理由”载明为“因原合同价格多签了10万元，故需要注销原合同后，重签。”绿城公司在审核意见栏内盖章确认，2013年1月16日，登记备案机关对该申请表进行了审批。张栗滔曾用绿城公司“御园”抬头的便签纸书写《情况说明》一份，其上载明“因12幢105室的合同需要增加名字，故需要办理合同注销。在原合同注销的一周之内签订新的合同，户型、面积、价格均依旧。”就申请注销合同备案的原因，双方当事人各执一词。张栗滔一方主张系因当时绿城公司无法按照全装修房为玉园花园12幢05室向住建部门办理备案而系按毛坯房进行备案，故张栗滔根据绿城公司御园（玉园）项目销售经理劳梓洋的指导填写上述“退房理由”，其目的在于协助绿城公司备案。绿城公司主张系因为张栗滔出于自身需要要求对为合同的买受人增加共有人，故需先办理备案合同注销手续，并承诺在原合同注销后一周内签订新的合同，户型、面积、价格均不变。园区房产交易中心为了防止因此导致造成国家税收损失，要求张栗滔必须填写其它正当理由，故其在申请表上把退房理由填写为合同价款调整，而在其出具给绿城公司的《情况说明》上写明了真实的原因。庭审中，绿城公司陈述：绿城御园（玉园）项目分为一期、二期，其中，一期的房屋全部按照全装修房屋向住建部门备案；二期是则是按毛坯房进行备案。对毛坯房，绿城公司可以提供装修服务。本案所涉12幢05室房屋是毛坯房属于一期，故双方再行签订了《装修服务合同》。再查明，2014年3月31日、5月8日、9月5日，绿城公司先后三次向张栗滔及其代理人发出《签约通知函》，要求其备齐资料前来绿城公司销售部签署合同。张栗滔委托代理人于2014年4月29日和9月17日回函绿城公司，表示张栗滔已经支付全部房款，其要求绿城公司协助张栗滔办理过户手续，并就花园的独立产权证提出主张。庭审中，绿城公司明确其要求张栗滔一方签署用于备案的《商品房（毛坯房）销售合同》，且签署该合同为进行装修和配合过户的前提；张栗滔一方认为《12幢105室补充协议》已具备所有合同主要条款，而《12幢05室备案合同》只是为办理备案手续而签订，绿城公司履行《12幢05室补充协议》和《装修服务合同》项下的合同义务并不以双方再行签订用于备案的合同为前提。根据苏州市商品房网上销售管理系统截屏，玉园花园12幢05室处于“可售”状态。在本案所涉商品房销售发生前，张栗滔和绿城公司曾经于2012年5月24日就位于绿城御园（玉园）项目一期10幢304室的房屋签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》（以下简称《10幢304室备案合同》）及其《补充协议》，该房屋价款为13633600元，张栗滔一方在该合同签订后全额付款，双方就该房屋的买卖并未发生纠纷。还查明，张栗滔一方向苏州工业园区房产交易管理中心调取了绿城御园（玉园）12幢105室的产权登记及抵押登记信息，载明绿城公司将房屋产权证书办在该公司名下，并设定了金额为893.19万元，期限自2013年6月25日至2015年12月24日的抵押，抵押权人为民生银行苏州分行，欲证明绿城公司迟延装修和交付该房屋的原因是其已经将该房屋办理了抵押。绿城公司认为，信息页的右上角载明的登记性质为“初始登记”，绿城公司在办理出房屋初始登记证，将未售房屋融资贷款是房地产业界的普遍做法，未售房屋均可轮换抵押，开发商可以在抵押物售出后解除抵押，并不妨碍出售房屋和签订合同。且绿城公司已于2015年6月11日解除了该房屋了抵押权，所以7月16日调取的登记簿不再有抵押权的他项权登记事项。就《12幢105室补充协议》第七条约定的“附带有产权证的私家花园600平米以上”，绿城公司举证了在园区住建部门备案的《建筑用地总图》、《建设用地测绘成果》和《玉园花园竣工图》，其中，《竣工图》右下角的示意图将庭院明确标识为“花园”。上述证据反映出玉园花园12幢105室的建筑用地面积为1012.04平方米，且该面积全部是独用面积，没有分摊面积，其中包括了600多平方米的花园面积。庭审中，绿城公司明确确认该花园不可能在过户时办理单独的土地使用权证。张栗滔一方认为《建筑用地总图》、《建设用地测绘成果》和《玉园花园竣工图》只展示房屋建筑占地情况，不能反映出花园的面积，且《12幢105室补充协议》第七条明确约定花园系“带有产权证”，该条应当理解为花园能够办理独立的土地使用权证。以上事实，由张栗滔一方举证的《12幢105室备案合同》复印件、《12幢105室补充协议》、《装修服务合同》、《催款函》、收款收据、《10幢304室备案合同》）及其《补充协议》、上海小城律师事务所《律师函》及其邮寄凭证、《注销预售合同登记备案申请表》、玉园花园12幢105室《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《华润信托－苏州御园项目集合资金信托计划》和2011年7月14日第一财经日报报道网页截屏和2015年6月5日查询复制的《苏州工业园区房地产登记簿》；绿城公司一方举证的催款函、情况说明、玉园花园12幢105室网签备案状态截屏、《建筑用地总图》、《建设用地测绘成果》和《玉园花园竣工图》和2015年7月16日查询复制的《苏州工业园区房地产登记簿》等证据在卷佐证。本院认为：本案所涉绿城御园（玉园）12幢105室商品房销售合同法律关系涉及张栗滔和绿城公司双方签订于同一日的《12幢105室备案合同》、《12幢105室补充协议》和《装修服务合同》三个合同文本。根据《装修服务合同》的第四条关于装修工程款计入房屋总价3930万元的约定，结合此前10幢304室的交易情况和其它相关事实，可以确定双方就出售和购买此房屋的真实意思是由买受人张栗滔以自有资金全额支付3930万元的方式向绿城公司购买由该公司预售的绿城御园（玉园）小区第二期12幢105室房屋，该房在交付时需由绿城公司按照样板房标准装修完毕，并由绿城公司协助过户至张栗滔名下。因为开发商绿城公司最初将该房屋以“毛坯房”向住建部门备案，因此，玉园花园12幢105室无法像位于该小区第一期的10幢304室一样以“全装修房”合同进行合同报备。根据现有证据，可以认定，双方签订抬头“毛坯房”《12幢105室备案合同》是为符合住建部门关于商品房销售合同备案的规定以便日后办理过户之需。双方在签订《12幢105室备案合同》时，就出售和购买“毛坯房”的意思表示徒具表示行为，欠缺内心真实意思，均部分保留了真意。因此，双方签订《12幢105室备案合同》仅在双方达成合意的范围内，即双方同意出售和购买12幢05室的范围内成立并生效。故《12幢105室备案合同》中与该房屋坐落、面积和约定双方可以另行达成补充协议的条款具有法律效力，但其中关于按照毛坯房标准交付的有关合同条款因双方缺乏内心效果意思而不成立。《12幢105室备案合同》第三十一条明确约定双方可以另行达成补充条款和补充协议。《12幢105室补充协议》和《装修服务合同》均为双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的效力性禁止性规定，均系合法有效。商品房销售备案制度系根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和住建部《商品房销售管理办法》等相关规定的要求设定。《商品房销售管理办法》第八条规定，由房地产开发企业在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。《注销预售合同登记备案申请表》能够证实张栗滔在2013年1月10日以房屋价款多了10万元向住建部门申请注销合同备案；张栗滔向绿城公司提交《情况说明》能够证实张栗滔曾以为房屋增加购买人姓名为由要求绿城公司为其办理注销合同备案手续。但是，张栗滔向绿城公司作出的上述意思表示均非其要求解除其与绿城公司之间基于《12幢105室备案合同》、《12幢105室补充协议》和《装修服务合同》而形成的合同权利义务关系的意思表示，恰恰相反，张栗滔提出的上述申请注销备案的理由都包含了希望与绿城公司继续进行本案所涉房屋买卖交易的意思。另一方面，《注销预售合同登记备案申请表》是由张栗滔向住建部门提交的申请，绿城公司在该申请表上系作为签署审核意见的一方盖章，该申请表在形式上亦不符合合同双方相对人就解除合同协商一致达成的解约协议的特征。从合同实际履行的情况来看，绿城公司于2013年1月4日向张栗滔催交最后一期房款130万元，而张栗滔一方于2013年1月9日支付该款项，亦说明买受人一方积极履行合同义务。简言之，《注销预售合同登记备案申请表》和《情况说明》可以证实张栗滔和绿城公司就向住建部门以合规的理由注销预售合同登记备案协商一致且实际进行，但不能证实双方于2013年1月10日解除了本案所涉房屋的商品房销售合同关系。商品房买卖的双方当事人都有义务遵守国家关于合同备案的行政管理性规定，买受人亦应配合、协助出卖人办理合同备案等行政手续。但是，住建部门对商品房销售合同进行备案及注销备案均系行政行为，而非民事行为，注销备案本身并不直接影响本案所涉商品房销售合同关系作为民事合同法律关系的效力。本案所涉商品房销售合同法律关系由《12幢105室备案合同》、《12幢105室补充协议》和《装修服务合同》三个合同文本组成，三份合同和协议均未约定出卖人绿城公司如约提供装修服务需以买受人不注销备案合同为前提。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按约全面履行自己的义务，在张栗滔一方已经全部足额付款的情况下，绿城公司应当按照《装修服务合同》约定的标准为玉园花园12幢105室房屋进行装修；并在装修完成后，按照《12幢105室补充协议》第一条的约定配合买受人张栗滔将该房屋过户至张栗滔名下；并按照《12幢105室补充协议》第三条的约定交付地下停车库中的三个停车位。对张栗滔的上述三项诉讼请求，本院均予以支持。现有证据证实，截至2013年1月9日，张栗滔已经全额付清房款3930万元，即履行了本案所涉商品房销售合同项下买受人的全部主合同义务。绿城公司提出了该公司如果按照《装修服务合同》约定的标准装修该房屋，则如果买受人张栗滔再行要求解除合同会给该公司造成损失的抗辩，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条关于行使先履行抗辩权或不安抗辩权的前提。《12幢105室补充协议》第一条约定交房时间为2013年8月，但并未明确确定交房的具体日期。张栗滔起诉以2013年9月1日为交付之日，符合该条约定，且在期限利益上有利于绿城公司，本院予以认定。截至本案诉讼期间，绿城公司尚未交付玉园花园12幢105室，构成逾期交房。《12幢105室补充协议》第一条约定了不能办理房屋产权证情况下，出卖方退还已付房款，并就已付款按照银行同期一年期贷款利率向买受人支付利息，但双方并未明确约定逾期交房违约金的计算方式。张栗滔一方举证的与绿城公司通过发行金融产品对御园地产项目进行融资相关证据可以证实绿城公司就开发本案所涉房地产项目有资金方面的需求，据此，可以推定绿城公司通过自2013年1月起至今占有张栗滔支付的房款3930万元取得了一定的经济利益。但是，绿城公司通过金融机构向市场发行的金融产品的收益率不能作为量度其占用该笔资金带来的收益的标准。根据《12幢105室备案合同》第十九条关于逾期交房的违约责任的约定，“除不可抗力外，甲方逾期交付房屋的，乙方有权按照已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自本合同第十六条约定交付期限之第二日起算，至实际交付之日为止。”故绿城公司应向张栗滔支付按照按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算的，自2013年9月1日至绿城公司完成装修并向张栗滔实际交房之日为止的逾期交房违约金。双方当事人对御园（玉园）12幢105号房屋系附带有花园，并无争议，且住建部门备案的《玉园花园竣工图》右下角的示意图将别墅中央的庭院明确标识为“花园”。双方就花园的争议在于花园能否办理独立的土地使用权证书。《12幢105室补充协议》第七条约定“出卖方承诺：买受人购买的12幢105室附带有产权证的私家花园600平米以上；同时，该精装修商品房的每一个室内房间都已经铺设有地暖……”。根据通常的文义进行理解，应将“附带有产权证的私家花园”解释为花园在过户时能够办理独立土地使用权证。绿城公司在诉讼中明确自认该花园在过户时不可能办理独立的土地使用权证书，因此，该项承诺不能实现。绿城公司就违反此承诺此构成违约行为。《12幢105室补充协议》第七条后半部分明确约定了在此种情形下买受人享有单方合同解除权并可以主张出卖人全额退还已付房款并支付按照同期银行贷款利率计算的利息。但是，在本案中，张栗滔一方并未按照《12幢105室补充协议》第七条的约定向绿城公司主张解除合同并退款，而是向绿城公司主张因花园不能办理独立产证而赔偿按照土地成交价和花园所占面积比例计算的损失9636135元。张栗滔一方也并未就其因花园不能办理独立产证所遭受的损失加以举证。故张栗滔的该项诉讼请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条和第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告苏州绿城御园房地产开发有限公司按照《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》约定的装修标准在本判决生效后6个月内完成玉园花园12幢105室装修，并在装修完成后15日内向原告张栗滔交付该房屋及三个地下车库。二、在玉园花园12幢105室房屋交付后的15日内，配合张栗滔将玉园花园12幢105室房屋所有权变更登记至张栗滔名下。三、被告苏州绿城御园房地产开发有限公司以3930万元为基数，以中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率为标准，向原告张栗滔支付自2013年9月1日至起至玉园花园12幢105室房屋按照本判决主文第一款完成装修并向张栗滔实际交房之日为止的逾期交房违约金。四、驳回张栗滔的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286481元，由原告张栗滔负担71620元；被告苏州绿城御园房地产开发有限公司负担214861元。因案件受理费由原告张栗滔预付，由被告苏州绿城御园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张栗滔返还相应的部分。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（开户单位：江苏省高级人民法院，开户行：南京市农行江苏路分理处，账号：03×××75，汇款凭证请寄交本院。）审 判 长 顾 平代理审判员 赵东代理审判员姚望二〇一五年八月十二日书 记 员 柳 璐 更多数据：搜索“”来源：