（2015）西中民一终字第00446号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-21
案件名称
中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部与姚引利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚引利,中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00446号上诉人（原审被告）姚引利。被上诉人（原审原告）中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部，住所地西安市临潼区骊山街办南大街60号。法定代表人李志国，该武装部部长。委托代理人董为民，陕西昭应律师事务所律师。上诉人姚引利因与被上诉人中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部（以下简称临潼武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2014）临潼民初字第02178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚引利、被上诉人临潼武装部的委托代理人董为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临潼武装部于2014年10月31日向原审法院起诉称，2013年1月，姚引利因经营所需，与临潼武装部签订了临武（2013）0006号军队房地产租赁合同，租赁临潼武装部综合楼第一层第九间和第二层两间共三间房屋，租期从2013年1月1日至2014年1月1日，租金为每月2600元。该合同签订后，双方均完全履行了合同。但是本合同到期后，临潼武装部根据上级指示精神必须收回所有出租房屋，明确表示不再与姚引利续租，但姚引利对临潼武装部各种形式的通知予以拒绝，无奈，临潼武装部提起诉讼，请求判令姚引利退还租赁临潼武装部综合楼第一层第九间和第二层两间共三间房屋，并按每月2600元承担该三间房屋从2014年5月1日至实际退还之日期间的租金。姚引利辩称，双方事实上是于2001年就形成了租赁关系，临潼武装部是将该三间房屋以一个整体出租给姚引利的。2001年，临潼武装部修建该承租房屋时就集资建房达成协议，姚引利给付150000元的集资款，临潼武装部以扣缴的方式将该集资款抵做房屋租金，租期从2001年1月1日至2015年12月31日，共计15年。临潼武装部根据“上级精神”为由收回房屋的做法不符合法律规定及相关规定。2014年7月，临潼武装部不顾双方租赁关系的客观存在，以强制停电的方式对姚引利的经营造成致命的损害，导致姚引利经营陷入瘫痪，对临潼武装部要求给付租金的请求不予认可。原审法院经审理查明，2001年1月1日，双方签订房屋租赁合同，姚引利租用临潼武装部沿街门面房由南至北第八、九间及第二层两间，其中第八间租期为15年，年租金为10000元，租赁费由姚引利一次预交的150000元逐年扣除；第九间及第二层的两间租期为1年，月租金共为1500元，由姚引利每月5日前交纳，该三间房屋的租金在合同期满后于每年续租时根据市场变化另行确定等等。姚引利租赁的第八间第九间为南北相连无隔墙的两间，姚引利利用租赁临潼武装部的房屋开办了“魅力之源”经营化妆用品。之后多年双方租赁关系一直延续。2013年1月25日，姚引利以其注册的个体工商户“魅力之源化妆品经销部”的名称与临潼武装部再次签订军队房地产租赁合同（合同编号为临武（2013）0006号），姚引利作为负责人在合同后签名。该合同再次明确姚引利承租的第八间房屋租期为15年；第九间和第二层两间租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2014年1月1日止，月租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币￥2600元，年租金共计为人民币￥31200元，姚引利应于每年的一月一日前交付。合同还约定：租赁期内，由临潼武装部提供水、电等资源，所产生的费用由姚引利按时向临潼武装部交纳；租赁期内，姚引利不得对承担的房屋进行改造、装修，确需装修、增设的，费用自理，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交临潼武装部；租赁期满，合同解除等等。2014年1月1日合同期满后，双方未续签合同，姚引利继续使用临潼武装部房屋，并以每月3000元从2014年1月交至4月房屋使用费共计12000元。2014年6月临潼武装部口头通知姚引利返还房屋，未果。7月临潼武装部对姚引利租用的房屋断电，要求姚引利返还房屋。同年9月临潼武装部采用书面通知、特快专递、门面房张贴通知等形式通知姚引利返还房屋，均未果。原审法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同期满后，双方虽未续签合同，姚引利继续使用该房屋，临潼武装部未提出异议，双方租赁为不定期租赁关系。依据法律规定，临潼武装部有权在留够合理期间范围内随时要求收回房屋。姚引利抗辩其租用的房屋为整体出租，但从合同对租期约定来看第八第九间租期不同，虽然第八第九间为连通的两间，但实际中可通过物理方式隔离为独立的两间。因此，姚引利抗辩不能成立，故临潼武装部要求收回综合楼第一层第九间和第二层两间共三间房屋的请求，依法予以支持。姚引利在接到临潼武装部多次收回房屋的要求后，一直未交房，既违反合同约定也违反法律规定。故临潼武装部方要求姚引利承担该三间房屋从2014年5月1日至实际退还之日期间的租金，符合法律规定，依法予以支持。但临潼武装部在姚引利不交回房屋时，对姚引利租用的房屋断电，明显不妥，给姚引利经营造成了一定的损失。现姚引利据此对临潼武装部主张的租金进行抗辩，符合法律规定，对其抗辩，予以采纳。故对临潼武装部断电后姚引利占用房屋应交纳的费用酌情减少。综上所述，为了维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、姚引利于判决生效之日起30日内返还中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部位于西安市临潼区南大街人武部综合楼第一层第九间和第二层两间房屋。二、姚引利于判决生效之日起30日内，以每月2600元为标准支付中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部2014年5-6月房屋租金，从2014年7月起至判决确定的返还房屋之日止，按每月2500元支付中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部占用房屋的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定．加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元由姚引利负担。宣判后，姚引利不服，向本院提起上诉称，原审法院未对临潼武装部的原告主体资格进行认定与审查，并无证据证明临潼武装部系争议房屋的合法权利人。本案所涉房屋是整体出租，与集资建房相关，且其并未接到临潼武装部的腾房通知。原审认定事实不清，请求撤销原判，发回重审。临潼武装部辩称，姚引利的上诉理由不能成立。其具有原告主体资格，2013年与姚引利签订租赁合同并交付，也证明了其对争议房屋的合法权利。姚引利称未收到交房通知与事实不符，对方拒收特快专递，临潼区武装部有权利收回房屋，也已经履行了通知义务。第一层第八间房屋问题不属本案的审理范围，该房租赁期限未到期。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。本院认为，临潼武装部与姚引利签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均已按租赁合同履行。租赁期限届满后，临潼武装部与姚引利并未续订租赁合同。但姚引利仍然继续使用讼争房屋并缴纳了2014年1月至2014年4月的房屋租金，双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故临潼武装部现要求姚引利返还讼争房屋于法有据，应予支持。姚引利上诉称其租用的房屋为整体出租，但第一层第八间与第九间租期不同，也并非不可分割，故姚引利以整体出租为由拒绝腾交的理由不能成立。临潼武装部主张2014年5月至实际退还房屋之日的租金，因其自2014年7月对讼争房屋停电，原审判令姚引利支付临潼武装部2014年5-6月租金2600元，2014年7月至返还房屋之日，按每月2500元支付，并无不当。综上，姚引利的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持，据此，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，姚引利已预交，由姚引利负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 平代理审判员 陈 帅代理审判员 秦燕燕二〇一五年五月××日书 记 员 朱星光书 记 员 朱星光 更多数据：