（2015）蓟民初字第7502号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2016-07-21

案件名称

张孝娟与天津浩地集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

蓟县人民法院

所属地区

蓟县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张孝娟,天津浩地集团有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条

全文

天津市蓟县人民法院民事判决书（2015）蓟民初字第7502号原告张孝娟，居民。委托代理人秦洪喜（系原告之夫）。委托代理人陈宝堂，天津陈宝堂律师事务所律师。被告天津浩地集团有限公司。住所地天津市红桥区丁字沽一号路***号322。法定代表人段磊，该公司董事长。委托代理人李国良，该公司职工。原告张孝娟诉被告天津浩地集团有限公司（以下简称浩地集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张宾独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人秦洪喜、陈宝堂，被告浩地集团公司的委托代理人李国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告与案外人天津市浩地实业发展股份有限公司（以下简称浩地实业公司）系关联公司，两公司使用同一办公场所，法定代表人均为段磊，两公司财务资金混同，可相互调拨。2010年6月17日，案外人浩地实业公司、天津市福盛远大运输公司（以下简称福盛公司）、天津市滨涛混凝土有限公司（以下简称滨涛公司）签订三方协议，约定福盛公司为滨涛公司供应沙子以冲减浩地实业公司拖欠滨涛公司的货款9953871元，浩地实业公司以被告开发的山水颐城小区商品房冲减福盛公司为滨涛公司供应沙子的全部货款。2010年6月25日，浩地实业公司与福盛公司又签订协议，约定浩地实业公司可先提供部分房屋，冲减福盛公司向滨涛公司供应沙子的货款，福盛公司选定房屋后可先行售卖。2010年7月27日，原告与福盛公司签订商品房买卖合同，原告购买被告委托福盛公司出卖的蓟县山水颐城小区7-2-101号商品房，原告向福盛公司交付购房款450000元。被告销售人员何媛媛多次带领原告看房，后将原告选定的商品房买卖合同拿走去盖章，一直未予返还，且将原告购买的商品房转卖给他人，致使原告的合同不能实现。故原告起诉，要求被告返还原告购房款450000元；要求被告给付原告自2010年7月27日起至给付之日止的利息，以450000元为基数，按银行同期贷款利率计算；诉讼费用由被告负担。庭审中，原告称因其积极要求福盛公司法定代表人赵玉福退还购房款，赵玉福及其家人已退还原告220000元，下欠230000元。故变更诉讼请求第一项，要求被告返还购房款230000元，第二项诉讼请求中的利息以本金230000元为基础。被告辩称，第一，本案缺少相关的当事人，即房屋的出卖人赵玉福，合同的相对方浩地实业公司、福盛公司、滨涛公司，被告要求追加上述当事人为本案被告，以便查清本案事实；第二，案外人赵玉福并未取得对外销售本案诉争房屋的权利，侵害了本案被告浩地集团公司的合法权益。赵玉福与案外人浩地实业公司签订了协议书，后赵玉福将房屋出售给了原告，与原告签订了房屋买卖合同，收取了购房款。后赵玉福案发，退回了原告部分购房款，赵玉福的行为给被告造成了名誉和精神上的损失；第三，原告与被告并未签订任何协议，被告也未收取原告购房款，对原告没有欺诈故意，故被告不应该承担责任。经审理查明，福盛公司于2008年12月8日成立，性质为自然人赵玉福独资成立的一人有限责任公司，法定代表人为赵玉福。天津市浩地置业有限公司于2000年5月份成立，性质为有限责任公司，2001年8月1日，天津市浩地置业有限公司更名为天津浩地集团有限公司,即本案被告。浩地实业公司于2001年8月份成立，公司性质为股份有限公司。2010年6月17日，福盛公司与浩地实业公司、滨涛公司签订三方协议（以下简称三方协议），约定了由滨涛公司为浩地实业公司开发建设的北辰华瑞项目供应混凝土，截至协议签订之日，浩地实业公司应付滨涛公司混凝土款人民币9953871元，经三方协议，福盛公司为滨涛公司供应沙子以冲减上述混凝土款，福盛公司所供应沙子价格为64元/吨。其中滨涛公司按62元/吨冲减上述混凝土款项；另有沙子价格差价2元/吨，由浩地实业公司负责向福盛公司支付。浩地实业公司以蓟县商品房冲减福盛公司为滨涛公司供应沙子的全部货款，商品房价格以蓟县山水颐城售楼处出具的选房当日价格确认书（价格确认单于签订当日有效）为准等内容。因三方协议中，并未具体约定浩地实业公司与福盛公司之间以房结账的具体程序，2010年6月25日，浩地实业公司与福盛公司签订双方协议书（以下简称双方协议），约定福盛公司为浩地实业公司开发建设的北辰华瑞项目混凝土供应砂石料，砂石料的供应价格双方已经在2010年6月17日的协议中商定，福盛公司同意为浩地实业公司供应砂石料的全部货款，由浩地实业公司以蓟县商品房进行冲减，冲减砂石料货款的房屋价格以蓟县山水颐城售楼处出具的选房当日价格确认单为准（价格确认单于签订当日有效）。浩地实业公司可先提供部分房屋进行冲抵，选定房屋后福盛公司可先行售卖。售卖房款需先由浩地实业公司收取，待房款到浩地实业公司账户后，浩地实业公司以支票方式返还福盛公司，此款项作为浩地实业公司支付福盛公司的砂石料款等内容。自2010年6月15日至9月24日期间，福盛公司法定代表人赵玉福共向滨涛公司供应价值4433596元的砂石料后，因价格问题不再继续供应。2010年6月24日至7月23日期间，被告浩地集团公司开发建设的山水颐城小区售楼处的销售经理何媛媛陆续为福盛公司法定代表人赵玉福开具了53套商品房价格确认书。2010年7月27日，原告与福盛公司法定代表人赵玉福达成协议，购买座落于蓟县山水颐城小区7-2-101号商品房。原告向赵玉福交付购房款450000元。2010年7月23日至2011年1月30日前赵玉福先后与汪永强、张孝娟、王国立、潘冬梅、齐宝明、杜云祥、卢继永、王海强、曹宏利、冯佳兴、朱雪峰、郑淑梅、张爽等13户购房人签订购房协议，收取首付款3203000元。由于福盛公司与浩地实业公司在福盛公司向滨涛公司供应砂石料款的数额上存在争议，双方未能进行清算，赵玉福未按照福盛公司与浩地实业公司签订的双方协议的约定将收取的购房者交纳的首付款交付浩地实业公司。期间，赵玉福于2011年2月15日委托被告浩地集团公司将浩地实业公司欠福盛公司的砂石料款中的2600000元用于偿还赵玉福欠案外人徐家怡债务。浩地实业公司实际向徐家怡支付2483596元。赵玉福于2011年6月26日，再次出具委托书，委托被告浩地集团公司将账面应付的砂石料余额2000000元替赵玉福偿还欠案外人许长安的债务。浩地实业公司向许长安实际支付1950000元。因原告等购房者最终未能与被告浩地集团公司签订商品房买卖合同，后赵玉福被原告等购房者向公安机关告发。2012年11月26日，蓟县人民法院作出（2012）蓟刑初字第133号刑事判决书，该判决书认定：“被告赵玉福利用浩地实业公司承诺可以用该公司开发的商品房抵顶其拉砂石料款的机会，在未取得房屋所有权且该公司已将其向滨涛公司供应的砂石料款替其偿还其欠徐家怡、许长安债务的情况下，仍擅自与购房人签订购房合同，收取首付款后，违反约定，自行处理，其行为已构成诈骗罪。对被告赵玉福2011年2月15日前与汪永强、张孝娟、王国立、潘冬梅、齐宝明、杜云祥、卢继永、王海强、曹宏利、冯佳兴、朱雪峰、郑淑梅、张爽等13户购房人签订购房协议，收取首付款的行为，因此时赵玉福与浩地公司存在债权债务关系，且售房经过浩地实业公司认可，赵玉福虽未按照约定将首付款交到浩地实业公司用于结算砂石料款，但此行为属于违反约定的行为，不能认定赵玉福具有欺诈购房人的故意，故被告赵玉福在2011年2月15日前收取的13户购房人首付款不能认定为犯罪，应属于民事行为。对被告赵玉福在2011年2月15日以后与高峰、殷满仓、李利伟、幸君、孙继众签订购房合同，收取首付款或者保证金的行为应认定为诈骗罪。判决被告赵玉福犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金500000元。”目前，该刑事判决已进入到执行程序。后被告浩地集团公司将原告等人购买的诉争房屋另售他人。赵玉福案发后，已退还原告220000元，下欠230000元至今未付。原告成讼。在浩地实业公司与福盛公司、滨涛公司签订三方协议，福盛公司向滨涛公司供应砂石料，福盛公司法定代表人赵玉福从被告浩地集团公司售楼处开走53套商品房价格确认书并向原告出售被告开发建设的商品房期间，浩地实业公司、被告浩地集团公司在一个地点办公，财务主管均为刘静，段磊同时担任浩地实业公司、被告浩地集团公司的法定代表人，有权调拨浩地实业公司、被告浩地集团公司的财产。并在得知赵玉福从售楼处开走价格确认书的前提下，同意赵玉福挑选商品房户型，按送料的进度的钱数允许其先行出售相应价款的商品房，但要求赵玉福将收取的购房款打入被告浩地集团公司账户，由被告浩地集团公司负责与购房者签订商品房买卖合同。另查，2013年10月11日，案外人汪永强以浩地实业公司、浩地集团公司、赵玉福、王酩雁、边力娜、尤增芳、福盛公司为被告向本院提起商品房销售合同纠纷诉讼。2014年11月20日本院以（2013）蓟民初字第6761号民事判决书判决由被告浩地集团公司返还汪永强已付房款390000元及利息。被告浩地集团公司不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。2015年4月8日，天津市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。上述事实由原、被告陈述、三方协议书、双方协议书、价格确认书、供货单、收条、（2013）蓟民初字第6761号民事案卷中材料（证据材料、庭审笔录、民事判决书等）证据证实。本院认为，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。在原告等人购买诉争房屋期间，被告浩地集团公司与案外人浩地实业公司，虽然法人名称不同，但是在同一个场所办公，拥有共同的法定代表人段磊、财务主管均为刘静，段磊可以同时调拨浩地实业公司、浩地集团公司的财产。通过浩地实业公司与福盛公司、滨涛公司签订的三方协议、与福盛公司签订的双方协议，及浩地集团公司为赵玉福开走价格确认书，在浩地集团公司不欠赵玉福沙石料款的情况下，赵玉福委托浩地集团公司偿还欠案外人徐家怡、许长安的欠款，浩地集团公司为赵玉福偿还的事实来看，浩地实业公司与浩地集团公司的经营活动存在一定程度的关联。福盛公司法定代表人赵玉福在没有取得诉争商品房所有权的情况下，声称其有被告浩地集团公司抵顶给其的顶账房出售，被告浩地集团公司在明知赵玉福向原告等购房者出售其开发的商品房的情况下，不予否认，应认定福盛公司法定代表人赵玉福实施的售房代理行为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任应直接由被代理人承担，即福盛公司法定代表人赵玉福与原告签订的房屋买卖合同应直接约束被代理人浩地集团公司与原告，赵玉福作为代理人收取款项的法律后果亦应由被代理人浩地集团公司承担。虽然福盛公司与浩地实业公司在签订双方协议时，约定福盛公司先行售房时，应该将其收取的购房者交纳的首付款交到浩地实业公司后，由浩地实业公司以支票方式再返还福盛公司，作为结算浩地实业公司应支付给福盛公司的砂石料款。但该双方协议，原告等购房者并不知晓，故此，福盛公司及浩地实业公司就双方之间具体结算方式的约定属于福盛公司与浩地实业公司之间内部约定，不能对抗善意的购房者。被告浩地集团公司在赵玉福代理其向原告等购房者销售商品房后，未向原告等购房者交付商品房，又将该商品房另售他人，导致原告等购房者的购房目的最终无法实现，现原告等购房者要求被告浩地集团公司返还已付购房款及利息的诉讼请求，并无不当。因案外人赵玉福已退还原告购房款220000元，故对原告要求被告返还购房款230000元及其利息的请求，本院依法予以支持。如因此给被告浩地集团公司造成损失，被告浩地集团公司可在另行向案外人福盛公司、福盛公司法定代表人赵玉福追偿。被告要求追加浩地实业公司、福盛公司、滨涛公司为本案被告，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：由被告天津浩地集团有限公司于本判决生效后十日内，返还原告张孝娟已付房款230000元及利息（自2010年7月28日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利息计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元（原告已预交），由原告负担1650元，被告天津浩地集团有限公司负担2375元，在执行中由被告直接给付原告2375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　张　宾二〇一五年八月十二日书　记　员　刘明娇判决所引法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十三条被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。搜索“”