（2014）大民二终字第01340号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-11-24

案件名称

王正东与大连中亿地产集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2014）大民二终字第01340号上诉人（原审第三人）：范晨光。委托代理人：陈业伟，辽宁弘权律师事务所律师。委托代理人：房芳，无职业。上诉人（原审被告）：大连中亿地产集团有限公司，住所地大连市甘井子区华北路265号。法定代表人：赵日浩，该公司董事长。委托代理人：赵哲，辽宁智锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王正东，个体工商户。委托代理人：王文鹏，辽宁安宇律师事务所律师。原审第三人：刘波，现羁押于大连市看守所。原审原告王正东与原审被告大连中亿地产集团有限公司（以下简称“中亿公司”）、原审第三人范晨光、刘波商品房销售��同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2012年10月29日作出（2012）甘民初字第3818号民事判决，王正东不服，向本院提起上诉，本院以案件事实不清发回重审。重审后，大连市甘井子区人民法院于2014年6月6日作出（2013）甘审民初字第133号民事判决，范晨光、中亿公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人范晨光的委托代理人房芳、陈业伟，上诉人中亿公司的委托代理人赵哲，被上诉人王正东及其委托代理人王文鹏到庭参加诉讼。原审第三人刘波未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告王正东一审诉称：2009年3月26日，原告通过第三人刘波抵债购买被告中亿公司开发的一品蓝天1号楼13-1军产房屋一套。原告与被告签订了购房协议书，并交纳房款939，437元，被告为原告出具了专用收款收据。2009年9月，第三人刘波以帮��原告办理房产证为由将该房屋的合同及发票拿走，一直没有归还。2010年5月，原告前往被告处办理入住手续，得知案涉房屋已经变更。后原告通过公安机关调查才得知，购房协议书的买受人及购房收据已被被告单方变更为第三人范晨光。原告认为其与被告签订的购房协议书合法有效，且原告已经通过抵债方式结清了房款，在原告不知情且未同意的前提下，被告单方变更买受人的违法行为无效，故原告诉至法院，请求依法确认被告单方变更购房协议书主体的民事行为无效，要求被告按购房协议书约定向原告履行交房和办证义务。原告为支持其诉称，提供了如下证据予以证明：购房协议书及收款收据（复印件、修改前）、购房协议书及收款收据（复印件、修改后）、变更查询企业内容注册、录音证据、大连市甘井子区公安分局立案报告书。原审被告中亿公司一��辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：1、本案原告把案涉房屋的发票、合同等文件交给了刘波，意味着原告同意刘波对案涉房屋进行处分。被告见到了刘波提交的案涉房屋的合同及发票，被告也就认为是原告同意刘波把案涉房屋变名给刘波指定的人员即本案第三人范晨光；2、本案原告对于把合同和发票交给刘波的原因的解释是不合理的，如果涉及到办理案涉房屋的房产证，应当是原告亲自到被告处办理，交给第三人刘波是不可能达到办理房产证的目的；3、案涉房屋已经交付给第三人范晨光，在这种情况下，如果法院判决房屋的买受人是本案原告，属于人民法院判决强制缔约，这种处理是不妥当的。被告为支持其辩称，提供了抵工程费的住房更名明细表予以证明。原审第三人范晨光一审述称：不同意原告的诉讼请求。理由为：1、原告要求确认第三人与被��中亿公司签订的购房协议书无效的请求事项与原告没有利害关系，不符合法律规定的人民法院受理条件。原告虽然声称其购房协议书及发票是被刘波骗走的，但未提供相应的证据予以证明，被告中亿公司也明确刘波对案涉房屋具有处置权和决定权。故原告与被告中亿公司之间的购房协议书已经解除，原告与案涉房屋已经没有利害关系，依法应当驳回原告的起诉。2、第三人取得案涉房屋是刘波履行《模板分项工程施工承包合同》约定义务的结果，第三人与被告中亿公司签订的购房协议书合法有效，应当得到法律的支持。3、虽然第三人与被告中亿公司签订的购房协议书是在原告与被告中亿公司签订的购房协议书的基础上修改而成的，但协议书内容是第三人、刘波及被告中亿公司协商一致的结果，与原合同的主体没有任何关系，法律法规也没有禁止在其他的合同的基础上进行修改形成新合同。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。根据该条规定，买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的前提条件是买受人与出卖人订立的商品房买卖合同合法有效。而本案中，原告没有商品房买卖合同原件，将所有原件交回了出售方，也没有证据证明第三人与被告中亿公司恶意串通损害原告的权益，故原告的诉讼请求不应得到支持。第三人为支持其观点，提供了如下证据予以证明：模板施工合同、工程量签单七份、暂停供用热协议、专用收款收据、购房协议书及专用收款收据（原件，修改后）。原审第三人刘波一审述称：不同意原告的诉讼请求。对于将案涉房屋抵顶给第三人范晨光原告是知情并同意的，否则不会把案涉房屋的购房协议书以及收款收据交给第三人刘波，被告中亿公司也不会对购房协议书及收款收据进行修改。到目前为止，案涉房屋也未办理相应产权，第三人刘波从未替原告办理过案涉房屋的产权手续。第三人刘波未提供证据。一审法院审理查明：原告王正东曾为第三人刘波进行工程施工，第三人刘波为支付原告王正东工程款，将其承包的被告中亿公司开发的位于大连市甘井子区一品蓝天1号楼13-1号房屋抵顶给王正东。2009年3月26日，第三人刘波带原告王正东到被告中亿公司处，原告遂与被告中亿公司签订了购房协议书，协议书约定“一、乙方（王正东）购买甲方（被告中亿公司）开发的住宅位于干休所1号楼13-1号，户型为三室二厅，合同约定建筑面积：138.56平方米，单价6，780元／平方米，总房款939，437元。……四、交屋时间：甲方于2009年12月31日前将该房屋交付乙方使用。”被告中亿公司向原告出具了专用收款收据。协议签订后，第三人刘波又将上述购房协议书及收款收据收回，要求被告将买受人更改为范晨光。被告按照刘波的要求将购房协议书及收款收据中的王正东均变更为范晨光。现购房协议书及收款收据原件在范晨光处保管。原告王正东知晓购房协议书及收款收据被更改为第三人范晨光后，向大连市公安局甘井子分局报案，大连市公安局甘井子分局作出甘刑立告字（2012）2081号立案告知书，进行立案侦查。另查，案涉房屋系军产房屋，到目前为止未办理房产执照。一审法院认为，原告与被告签订购房协议书，并未支付给被告相应的对价，而是建立在第三人刘波欠原告工程款而被告中亿公司欠第三人刘波工程款的基础上，故虽然原告与被告签订了购房协议书，但原告与被告间并不存在商品房买卖合同关系，第三人刘波在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出卖给王正东，王正东又与开发商中亿公司签订房屋买卖合同，属于规避法律的行为。被告中亿公司是否负有向原告交付案涉房屋的义务，是各方当事人的一个争议焦点。一审法院认为，虽然原告与被告间不存在商品房买卖合同关系，但被告中亿公司负有向原告交付案涉房屋的义务。理由为，首先，被告中亿公司与原告签订购房协议书是基于被告中亿公司需支付相应的工程款给刘波。虽然原告未支付对价，但该协议的履行在客观上达到了被告中亿公司与第三人刘波以及原告与第三人刘波之间结算工程款的目的。可以说，原告与被告中亿公司签订购房协议书��原告、被告中亿公司以及刘波都从该行为中获得了相应的利益，且都出于各方真实意思表示。虽然原、被告间不存在商品房买卖合同关系，但原、被告间形成了新的契约关系，各方均应予以遵守。故，被告中亿公司负有向原告交付案涉房屋的义务。其次，就本案而言，原告与被告签订购房协议书后，第三人刘波到被告处，要求被告将案涉房屋抵顶给范晨光并在原合同上进行修改，被告在未核实原告是否同意的情况下就将案涉房屋再次抵顶给范晨光，是存在明显过错的。合同已经订立，如果需要变更或解除，必须合同订立双方意思表示一致。被告的行为实质是一种单方解除合同的行为。现被告未提供证据证明，原告对被告解除合同的行为表示认可，故应认定为被告单方解除合同的行为无效。关于被告提出的根据公司规章以及行业惯例，只要刘波同意，原购房协议书��收款收据上可直接改为其他人，不需征得原购房协议书签订人的同意的辩解，一审法院认为，被告的辩解没有法律依据，不应予以采纳。因被告单方更改合同的行为无效，故被告负有向原告交付案涉房屋的义务。关于原告要求被告履行办证义务，因原告与被告签订的购房协议书中对办证并无明确的约定，且案涉房屋系军产房屋，故双方可协商处理办证事宜。最后，在本案中，范晨光对刘波曾将案涉房屋抵顶给王正东，被告是将购房协议书上王正东的名字直接更改为范晨光的情况是知晓的，范晨光应尽审慎义务而未尽也存在过错，对于范晨光的损失其可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，��出如下判决：一、被告大连中亿地产集团有限公司单方变更购房协议书主体的民事行为无效。二、被告大连中亿地产集团有限公司继续履行与原告王正东于2009年3月26日签订的购房协议书，并应于一审判决发生法律效力之日起三十日内向原告王正东履行交房义务。三、驳回原告王正东的其他诉讼请求。案件受理费人民币13，200元，其他诉讼费50元，合计13，250元（原告已预付），由被告大连中亿地产集团有限公司负担，并应自一审判决发生法律效力之日起十日内给付原告王正东。范晨光的上诉理由及上诉请求是：案涉房屋是中亿公司与相关部队合作开发，刘波是以北城宏达建筑有限公司的名义承包的案涉工程，故本案应追加部队和北城宏达建筑有限公司为当事人；王正东将购房合同、发票返给了刘波，说明其放弃了案涉房屋。范晨光是善意取得案涉房屋，也支��了对价，并实际占有使用。范晨光在签订合同时，合同上面的王正东已经是划掉的。因此无论使用谁的合同的模板，合同的双方对合同的内容取得了一致意见。故范晨光与中亿公司签订的合同有效；王正东立案时，既没有发票也没有合同，也就是说在原审立案时不符合立案的条件。原审却在无证据的前提下立案，该立案也是违反法律规定的。综上，请求二审法院改判驳回王正东的诉讼请求或将案件发回重审。中亿公司的上诉理由及上诉请求是：案涉房屋是中亿公司与相关部队合作开发，刘波是以北城宏达建筑有限公司的名义承包的案涉工程，故本案应追加部队和北城宏达建筑有限公司为当事人；王正东没有给刘波施工，双方之间不存在合同关系，一审认定刘波未支付给王正东工程款而以案涉房屋抵顶，系认定事实错误；由于王正东将购房合同和发票返还给��波，王正东放弃了案涉房屋，中亿公司根据刘波的指认才与范晨光形成了新的合同关系，并已实际交付占有使用，再重新履行原协议并把房屋交付给王正东是不可能履行的。王正东二审答辩认为：一审判决正确，请求维持原判。本院经审查，对原判决认定的事实予以确认。另查，中亿公司于2010年将案涉房屋交付给范晨光，范晨光先后交纳了维修基金、管网工程费以及采暖费等。上述事实，有专用收款收据、当事人陈述笔录等在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：上诉人中亿公司欠付原审第三人刘波工程款，而刘波又欠付被上诉人王正东工程款，经刘波同意，将该笔债权转让给王正东，由中亿公司与王正东签订合同，直接向王正东履行债务，系各方当事人真实意思表示，合法有效。王正东和中亿公司分别��该合同的双方当事人，中亿公司理应依约向王正东履行交付义务。后中亿公司又擅自与上诉人范晨光签订合同并出具收据，范晨光与中亿公司并非恶意串通，范晨光有理由相信中亿公司对案涉房屋有处分权，并且案涉房屋已实际交付给范晨光使用，范晨光亦按规定缴纳了相关费用，导致王正东与中亿公司之间的合同已在客观上无法实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。因此，王正东起诉要求上诉人中亿公司继续履行合同，交付房屋，本院不予支持。王正东因合同无法履行而受到的损失，可依照法律规定另行主张。王正东诉请中亿公司单方变更购房协议书主体的民事行为无效，因其行为不属于法定无效的情形，因此，王正东的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人中亿公司要求追加部队和北城宏达建筑有限公司为当事人的主张，本院认为，合同作为债权具有相对性，与王正东签订合同的是中亿公司，双方是合同的相对人，债权债务系在双方之间形成，并无部队和北城宏达建筑有限公司，因此中亿公司的该项主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于上诉人中亿公司主张王正东没为刘波施工，双方之间不存在合同关系，一审认定刘波未支付给王正东工程款而以案涉房屋抵顶，系认定事实错误一节，本院认为，中亿公司的该项主张没有证据支持，且与王正东和刘波的陈述相悖，本院不予采纳。退一步讲，即使王正东与刘波之间不存在债权债务关系，刘波同意将该笔债权转让给王正东亦不违反法律规定，中亿公司与王正东所签订的合同同样具有拘束力。关于上诉人中亿公司主张王正东将购房合同和发票返还给刘波，王正东放弃了案涉房屋一节，本院认为，合同标的近百万元，中亿公司作为依法成立并以“房地产开发与销售”为主业的法人，理应具备基本的风险意识和相对规范的业务行为，并应清楚自己作为王正东合同的相对人所负有的义务，其仅以刘波的陈述及刘波取回原在王正东手中的购房合同和发票原件的事实便推断王正东放弃了案涉房屋，显然证据不足，本院不予采纳。关于上诉人范晨光提出王正东起诉时没有合同及发票原件，不符合起诉条件的主张，本院认为，王正东起诉时提供了合同及发票的复印件，该复印件材料的真实性业已得到各方当事人的认可，可以证明王正东系与本案有直接利害关系的公民。因此，王正东的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的��定。范晨光的该项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第133号民事判决；二、驳回王正东的诉讼请求。一审案件受理费13，200元（王正东预交），由王正东负担；二审案件受理费26，400元（上诉人范晨光、中亿公司各预交13，200元），由大连中亿地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宫黎明审　判　员　　石玉宏代理审判员　　季　烨二〇一五年八月十二日书　记　员　　耿　艳微信公众号“”