（2015）太城民初字第00337号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-14
案件名称
苏州鸿庆物业管理有限公司与高宜国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州鸿庆物业管理有限公司,高宜国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第九条第一款
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太城民初字第00337号原告苏州鸿庆物业管理有限公司。法定代表人凌捷，该公司执行董事。委托代理人吴雪瑞，江苏周瑞昌律师事务所律师。委托代理人周心慈，江苏周瑞昌律师事务所实习律师。被告高宜国。原告苏州鸿庆物业管理有限公司与被告高宜国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理，依法由代理审判员刘晓敏适用简易程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告苏州鸿庆物业管理有限公司的委托代理人吴雪瑞、周心慈到庭参加诉讼，被告高宜国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州鸿庆物业管理有限公司诉称：2006年11月8日苏州万鸿房地产开发有限公司与原告签订《太仓市物业管理委托合同（前期）》（以下简称《前期合同》），约定由原告向苏州万鸿房地产开发有限公司开发的万鸿城市银座小区提供物业管理服务，服务期限为3年。《前期合同》约定：本合同期未满，业主大会成立后业主委员会与选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时本合同终止；本合同期满，业主委员会没有将续聘或者解聘的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为合同自动延续。《前期合同》还约定原告按照建筑面积向业主收取物业费，多层0.5元／月·平方米，小高层0.8元／月·平方米。业主入住时，原告向业主发放《住户手册》，同时双方签订认知签约书，业主承诺遵守管理规定。《住户手册》中还明确约定业主应按时按规定交纳有关费用。被告系万鸿城市银座小区1幢202室的业主，物业面积为130.65平方米，按照合同约定应向原告交纳2008年11月1日至2014年10月31日的物业费7525.44元；被告同时系万鸿城市银座小区1幢商铺6号的业主，物业面积为43.54平方米，按照合同约定应向原告交纳2007年11月1日至2014年10月31日的物业费1828.68元。上述两项共计9354.12元，但被告至今仍未交纳。经多次催要无果，原告诉至法院，要求被告支付原告物业费9354.12元。被告高宜国书面答辩称：第一，原告所依据的《前期合同》已于2009年10月31日终止，但原告一直阻拦小区成立业主委员会。第二，原告存在疏于管理、损害业主利益之情形，包括私自出租物业用房、将消防通道私自改成店铺出租、允许住宅楼下开展餐饮经营污染居住环境、电缆线被挖断导致业主无法正常用电等，对于上述情形，原告经多次询问均予以推脱。第三，2007年6月30日被告孩子因小区花园栏杆缺损从高处跌落受伤，产生27000元治疗费用，但原告事后删除相关的视频监控且对此事不予回应，损害了被告家人的权益。综上，被告不同意向原告支付物业费。经审理查明：2006年11月8日，苏州万鸿房地产开发有限公司（甲方）与原告苏州鸿庆物业管理有限公司（乙方）签订《前期合同》一份，约定由甲方委托原告提供万鸿城市银座小区的物业服务，委托期限自2006年11月1日起至2009年10月31日止。该合同第十三条还约定：“甲方委托乙方向业主收取如下费用：1、小高层按每平方0.8元／月收取物业费；2、多层按每平方0.5元／月收取物业费；3、门面房按每平方0.5元／月收取物业费”。此后，苏州万鸿房地产开发有限公司（甲方）与原告苏州鸿庆物业管理有限公司（乙方）又签订《前期合同》两份，合同期限分别为2009年11月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2015年12月31日；两份《前期合同》就住宅物业费的收取标准依旧确定为电梯高层0.8元／月·平方米，多层0.5元／月·平方米。被告高宜国分别于2006年9月28日在原告处办理万鸿城市银座1幢商铺6室的入住手续，于2007年2月28日在原告处办理万鸿城市银座1幢202室的入住手续。入住通知显示1幢商铺6号面积为43.54平方米，1幢202室面积为130.65平方米。2006年9月28日，原、被告签订太仓市万鸿银座《住户手册》认知签约书一份，该认知签约书载明被告作为万鸿银座业主已详细阅读万鸿银座《住户手册》，并承诺遵守万鸿银座的管理规定及服从物业管理中心的管理。认知签约书所附的《住户手册》“公共契约”部分载明业主应按时按规定交纳有关费用。后因被告未能按时交纳物业费，原告曾通过在1幢202室门口张贴催要通知的形式要求被告交纳物业费。另查明：依据太仓市房地产交易服务中心的房屋权属登记信息显示，万鸿城市银座1幢的总层数为7层，被告高宜国名下的1幢202室建筑面积为130.65平方米、1幢商铺6室的建筑面积为43.54平方米。以上事实，有原告苏州鸿庆物业管理有限公司提交的《前期合同》、入住通知、住房验收交接表、住房登记表、《住户手册》、认知签约书、物业费催要通知照片打印件，房屋权属登记信息查询结果证明及原告的陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受苏州万鸿房地产开发有限公司的委托，对万鸿城市银座住宅小区自2006年11月起进行物业管理，有权向该小区的业主收取相应的物业费。在《前期合同》有效期内，该小区并未成立业主委员会亦未另聘物业公司，被告辩称原告有阻拦小区成立业主委员会的行为，但未能提供相应证据支持其主张，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳，依法认定原、被告双方存在物业服务合同关系。原告作为万鸿城市银座住宅小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担支付物业费的义务。原告主张被告名下位于万鸿城市银座小区1幢202室的物业收费标准每月0.8元／㎡、位于万鸿城市银座小区1幢商铺6号的物业收费标准为每月0.5元／㎡，有前期委托合同予以佐证，本院对原告主张的物业管理费收费标准予以确认。按照被告名下位于万鸿城市银座小区1幢202室房屋的建筑面积130.65㎡，被告每月应向原告支付物业费104.52元；按照被告名下位于万鸿城市银座小区1幢商铺06室的建筑面积43.54㎡，被告每月应向原告支付物业费21.77元。现原告主张被告欠付万鸿城市银座小区1幢202室2008年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理费及万鸿城市银座小区1幢商铺06室2007年11月1日至2014年10月31日的物业管理费，被告高宜国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对原告陈述的欠付事实予以采信，故被告应向原告支付万鸿城市银座小区1幢202室2008年11月1日至2014年10月31日期间的物业费7525.44元及万鸿城市银座小区1幢商铺06室2007年11月1日至2014年10月31日的物业管理费1828.68元，合计9354.12元。关于被告辩称原告疏于管理损害业主利益及家属人身损害的意见，本院认为，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。被告若认为原告存在物业管理不到位造成被告损失之情形，可以通过法律途径维护自身合法权益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。当然，原告作为物业公司对被告提出的意见也应予以正视，对存在的问题及时整改，以保障业主的合法权益。综上，本院对原告要求被告支付物业费9354.12元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，判决如下：被告高宜国于本判决生效之日起10日内支付原告苏州鸿庆物业管理有限公司物业费9354.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元，由被告高宜国负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。代理审判员 刘晓敏二〇一五年八月十一日书 记 员 徐瑜洁 搜索“”