（2015）湛吴法长民初字第60号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-08-01
案件名称
林洁群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吴川市人民法院
所属地区
吴川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林洁群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2015）湛吴法长民初字第60号原告：吴川市经济和信息化局，住所地：吴川市。法定代表人：林上如，局长。委托代理人：凌政，男，××年××月××日出生，汉族，住吴川市。代理权限：特别授权。被告：林洁群，女，汉族，住吴川市，身份证号码：×××0029。系吴川市高阳永安机动车驾驶员培训报名处的经营者。委托代理人：李韦志，男，××年××月××日出生，住吴川市。代理权限：特别授权。关于原告吴川市经济和信息化局（以下简称吴川经信局）与被告林洁群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11受理后，依法组成由审判员张雄担任审判长，代理审判员柯梁源、人民陪审员吴婵娟参加的合议庭公开开庭审理了本案，书记员李志华担任记录。原告吴川经信局的委托代理人凌政以及被告林洁群的委托代理人李韦志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴川经信局起诉称，2013年4月1日，我单位与被告签订了《吴川市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），约定我单位将门前店铺第七、八、九间及二楼四间房租赁给被告使用，租赁期限为自2013年4月1日至2015年3月31日止。租金约定为第一个月租金3591元，每年租金为43092元，第二年起每年递增5%，被告应于每季度第一个月的10日内一次性付清当季度租金，逾期缴交的，则按应缴租金每日加收50元滞纳金。合同签订后，我单位如约履行合同，但被告不按合同约定支付租金，直到2014年1月7日才支付2013年4月至11月的租金28728元，之后不再支付租金及滞纳金。我单位经多次催讨租金无果，为维护我单位的合法权益，故具状起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付租金63387元及滞纳金（自2013年12月1日起暂计至2015年3月31日，被告所拖欠的滞纳金为35750元，后续滞纳金按每日50元计算至付清租金之日止）给我单位；2、本案的诉讼费用由被告承担。针对原告的诉讼请求及理由，被告林洁群答辩称，租金是要支付给原告，但现时我方资金周转困难，无法及时支付。此外，我方希望原告免除滞纳金。在本案审理过程中，原告吴川经信局提交如下证据：（1）原告组织机构代码证、法人证明、单位名称变更材料各一份，载明原告的主体资格。（2）被告工商登记资料一份，载明被告林洁群开办吴川市高阳永安机动车驾驶员培训报名处，组成形式为个人经营。（3）《租赁合同书》一份，载明原、被告就租赁原告所有的原告办公楼门前店铺的第七、八、九间及二楼四间房签订了合同。（4）收据九份，载明原告已收取被告至2013年11月止的租金。（5）房屋产权证一份，载明原告享有租赁房屋的所有权。被告对原告提交的证据质证意见为，证据（1）至（5）均属实。被告林洁群在举证期限内没有举证。本院对上述证据审核后认定：原告提交的证据均属实。经审理查明，2009年4月29日，经吴川市工商行政管理局批准，被告林洁群开办吴川市高阳永安机动车驾驶员培训报名处，组成形式为个人经营，经营范围及方式为汽车驾驶员培训招生咨询。2013年4月1日，原告与被告签订《租赁合同书》，被告租用原告所有的位于原告办公楼门前店铺第七、八、九间及二楼四间房，用于汽车驾驶培训招生咨询。租赁期限为自2013年4月1日至2015年3月31日止，第一个月租金3591元，每年租金为43092元，第二年起每年递增5%，即第二年的月租金为3770.55元，年租金为45247元，两年租金共计88339元。被告应于每季度第一个月的10日内一次性付清当季度租金，逾期缴交的，则按应缴租金每日加收50元滞纳金。合同签订后，原告如约将租赁房屋交由被告使用，但被告不依约支付租金，直到2014年1月7日才支付2013年4月至11月的租金28728元。之后，被告不再支付过租金。原告经多次催讨无果，遂起具状起诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方构成合法的租赁关系，受法律保护。被告按合同约定使用租赁房屋，但不按约定如期支付租金，显属违约，原告请求被告支付尚欠租金符合法律规定，应予以支持。在合同履行过程中，被告已支付租金28728元，至合同期限届满时尚欠租金59611元，原告主张尚欠租金中超出该金额的部分缺乏依据，本院不予支持。原、被告约定逾期缴交租金，则按每日加收50元滞纳金，该约定实质上是违约金计算方式的约定，被告辩称请求免除违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金具有一定的惩罚性，但需要兼顾公平，双方约定按每日加收50元计算违约金，折算后每月1500元，而月租金仅为3591元，明显过高，依法应予以调整。违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素来考量，原合同约定的标准需作调整，而原告的损失主要是被告拖欠租金造成，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金……”的规定，违约金调整为自逾期支付租金之日起按中国人民银行同期基准贷款利率加收50％计算。按原、被告合同约定，被告应在每季度第一个月的10日前一次性付清当季度的租金，被告尚欠原告2013年12月份及以后的租金，被告应支付的违约金按如下方式计算：1、2013年12月份租金的违约金为：以租金3591元为基数，自2013年10月11日起算；2、2014年第一季度租金的违约金为：以租金10773元（3591元*3个月）为基数，自2014年1月11日起算；3、2014年第二季度租金的违约金为：以租金11311.65元（3770.55元*3个月，第二年度开始租金递增5%）为基数，自2014年4月11日起算；4、2014年第三季度租金的违约金为：以租金11311.65元为基数，自2014年7月11日起算；5、2014年第四季度租金的违约金为：以租金11311.65元为基数，自2014年10月11日起算；6、2015年第一季度租金的违约金为：以租金11311.65元为基数，自2015年1月11日起算；以上六项违约金均按中国人民银行同期基准贷款利率加收50％计算至各自对应租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，判决如下：一、被告林洁群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川市经济和信息化局支付租金59611元及违约金（违约金计算方式：1、以租金3591元为基数，自2013年10月11日起算；2、以租金10773元为基数，自2014年1月11日起算；3、以租金11311.65元为基数，自2014年4月11日起算；4、以租金11311.65元为基数，自2014年7月11日起算；5、以租金11311.65元为基数，自2014年10月11日起算；6、以租金11311.65元为基数，自2015年1月11日起算；以上六项违约金均按中国人民银行同期基准贷款利率加收50％计算至各自对应租金付清之日止）。二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2278元，由被告林洁群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 张 雄代理审判员 柯梁源人民陪审员 吴婵娟二〇一五年八月十一日书 记 员 李志华附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》广东省高级人民法院：你院（1998）粤法经一行字第17号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行1996年４月30日发布的银发（1996）156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院1996年5月16日作出的法复（1996）7号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。 更多数据：