（2015）大民二终字第01166号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-08-18
案件名称
江洋与郭建明、瞿华春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江洋,郭建明,瞿华春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01166号上诉人（原审原告）：江洋。委托代理人：ＸＸ西，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭建明。被上诉人（原审被告）：瞿华春。委托代理人：郭建明。原审原告江洋与原审被告郭建明、瞿华春房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年5月12日作出（2015）中民初字第1319号民事判决，江洋不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人江洋委托代理人ＸＸ西、被上诉人郭建明（被上诉人瞿华春委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江洋一审诉称：2014年8月22日，原告与二被告签订委托经营管理协议，根据该协议约定，原告租赁经营二被告所有的大连胜利购物长廊#号店面，经营管理期限为一年，年租金及物业管理费为8万元，保证金及物业保证金共计1万元。合同签订后，原告支付首期半年租金及物业费4万元，合同期内二被告恶意拖欠物业费导致原告被物业公司断电无法正常经营，原告多次通知二被告缴纳物业管理费均遭到拒绝，为了减少损失原告先后两次垫付半年物业费后与二被告协商，二被告拒绝返还原告垫付的物业费。为此，1.请求二被告返还保证金1万元、预付电费643元及垫付的物业费11，414.00元、1920元，赔偿装修及搬运费损失19，600.00元；2.请求二被告赔偿经营损失8000元。被告郭建明、瞿华春一审辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告存在欺诈行为，让被告多签了一份合同，被告当时就忙着点钱了，也没有看后签的那份合同，而那份合同与被告手里的内容不一样。第二，在办理交接的过程中，应该交接水电费，水费没有，电费是643元，物业费1920元，物业费被告和小董、张某给算的钱，被告就要求看原告手里的合同，因为原告把合同内容改了，与被告手里的合同不一样，被告就说原告怎么能自己改合同，被告说原告要是想继续干的话，就按照被告的合同内容来执行。要求原告将电费643元和物业费1920元一起交给被告。因为广场的物业费是按季度交的，原告就把1920元的物业费给被告了。被告就说算了吧，被告让原告回去重新打印合同，双方再重新签合同。第##号店的1万多元的物业保证金没有交给被告。物业费1920元被告和原告交接了，被告在合同上写了继##号协议，##号店的物业费交给被告之后，就认为#号店的物业费已经交纳了。第三，原告没有与被告打招呼就私自搬走了，而且把被告的灯具拿走了。综上，是原告采取欺诈行为签订的合同，被告没有违约行为，租金和物业费应该由原告承担。一审法院审理查明：2013年8月26日，原告与二被告签订委托经营管理协议，根据该协议约定，原告租赁经营二被告所有的大连胜利购物长廊##号店面，经营管理期限为一年，自2013年9月1日至2014年8月31日止，年租金为12.6万元（一审判决笔误书写为26万元），保证金6000元及物业保证金4000元，共计1万元。合同签订后，双方各自履行了自己的义务。合同到期后，2014年8月22日，原告与二被告签订委托经营管理协议，根据该协议约定，原告租赁经营二被告所有的大连胜利购物长廊#号店面，经营管理期限为一年，自2014年8月23日至2015年8月22日止，年租金为8万元，保证金6000元及物业保证金4000元，共计1万元。合同签订后，原告支付首期半年租金4万元，并向大连胜利广场有限公司缴纳2014年10月1日至2015年3月31日的物业费11，414.00元。2015年2月6日，原告向二被告发出解除合同通知书，要求解除与二被告签订的委托经营管理协议，并搬出租赁的店铺。2014年8月22日，原告与二被告签订委托经营管理协议中租赁的时间、支付租金的时间均有改动，协议中“租金及物业管理费捌万元”条款中的物业管理费亦被被告郭建明划掉，原告江洋在上述改动处均签字确认，并注明##号店的保证金6000元及物业保证金4000元、剩余一个月的物业管理费1920元均转到#号店内。证人张某、董某均证实在原告与二被告签订#号店的租赁合同时，被告郭建明对租金中是否包含物业管理费与原告发生争执，被告郭建明明确“#号店的租金为8万元，物业费另算，缴物业费就租，不缴物业费就不租”。二被告在一审法院规定的期限内未缴纳反诉费，故其反诉请求一审法院不予审理。一审法院认为：虽然双方对#号店的委托经营管理协议中租金中是否包含物业管理费条款的修改均未提供充分证据，但是在双方签订委托经营管理协议时，被告郭建明已经对租金中是否包含物业管理费的条款提出异议，提出租金中不应包含物业管理费，证人证言已经证明了被告郭建明的主张，而且双方将到期的##号店的保证金6000元及物业保证金4000元，以及一个月的物业管理费转到了#号店中；在双方履行#号店的合同的同时，原告的租赁时间为2014年8月23日至2015年8月22日止，原告只缴纳了2014年10月1日至2015年3月31日的物业费11，414.00元，其中2014年8月23日至9月30日的物业管理费应当由##号店剩余的一个月的物业管理费1920元抵顶，抵顶物业费的行为表明原告对租金中不包含物业管理费的认可，以上证据可以形成一个完成的证据链条，证明双方签订的#号店的委托经营管理协议中租金不包含物业管理费；原告在双方签订的委托经营管理协议未到期的情况下，以被告未缴纳物业管理费为由解除该协议，属于违约行为，故原告的请求应不予支持。但原告向被告缴纳的保证金6000元及物业保证金4000元，预付电费643元被告应当予以返还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，作出如下判决：一、被告郭建明、瞿华春返还原告江洋保证金6000元及物业保证金4000元，预付电费643元，于判决生效之日起10日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1040元，由原告负担980元，由二被告负担60元。江洋上诉的理由及请求是：第一，案涉租赁协议约定“年租金及物业管理费捌万元整”，而不是年租金为8万元。系郭建明自行划掉“物业管理费”字样，江洋并未签字确认。江洋已依约向郭建明支付了半年租金及物业费4万元，郭建明应按时足额缴纳物业费，但其却拒绝缴纳，故其应向江洋返还江洋代缴的物业费。第二，案涉协议中注明双方协商将##号合同项下保证金1万元转至#号店，同时注明郭建明收到##号店剩余物业管理费1920元，并没有注明剩余物业管理费转到#号店。注明郭建明收到##号店剩余物业费1920元是因经结算，##号店新租户本应将江洋缴纳的##号店剩余1920元物业费返还给江洋，但新租户却将1920元交给了郭建明，郭建明又拒绝将该1920元返还给江洋，故江洋要求郭建明在合同中注明收到1920元##号店剩余物业管理费，以后再协商以该1920元款项抵顶租金等。不能据此认定江洋同意将##号店剩余物业费转至#号店内，更不能据此认定江洋同意在支付8万元租金及物业费外再承担#号店租期内的物业费。第三，一审对两位证人证言的采信存在错误。两位证人与郭建明、瞿华春存在利害关系。即使两位证人陈述的证言是真实的，两位证人表示案涉协议签订后，郭建明表示物业费另算，这仅能认为双方合同生效后，郭建明企图单方面变更物业管理费的承担方式。第四，郭建明拒绝缴纳物业费，商场物业公司通知江洋将进行断电，出于避免产生损失的考虑，江洋才垫付了物业费，并不表示江洋同意另行承担物业费。据此，请求撤销一审判决第二项，改判支持江洋全部一审诉请。郭建明、瞿华春二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审法院认定事实中除“2014年8月22日，原告与二被告签订委托经营管理协议，根据该协议约定，原告租赁经营二被告所有的大连胜利购物长廊#号店面，经营管理期限为一年，自2014年8月23日至2015年8月22日止，年租金为8万元，保证金6000元及物业保证金4000元，共计1万元”“2014年8月22日，原告与二被告签订委托经营管理协议中租赁的时间、支付租金的时间均有改动，协议中‘租金及物业管理费捌万元’条款中的物业管理费亦被被告郭建明划掉，原告江洋在上述改动处均签字确认，并注明##号店的保证金6000元及物业保证金4000元、剩余一个月的物业管理费1920元均转到#号店内。证人张某、董某均证实在原告与二被告签订#号店的租赁合同时，被告郭建明对租金中是否包含物业管理费与原告发生争执，被告郭建明明确‘#号店的租金为8万元，物业费另算，缴物业费就租，不缴物业费就不租’”外的其他事实属实。本院另查明：2014年8月22日，江洋与郭建明、瞿华春签订委托经营管理协议，约定：江洋租赁经营郭建明、瞿华春所有的大连胜利购物长廊#号店面，经营管理期限为一年，自2014年8月23日至2015年8月22日止；年租金及物业管理费8万元，分两次付款，每次4万元，首次于2014年8月27日前支付，第二次于2015年1月22日支付；保证金6000元及物业保证金4000元，于2014年8月26日缴清；委托经营期限内，该店面因经营产生的一切税费（电费、国税、地税、工商管理费、电话费等）均由江洋承担。该协议中租赁期间、支付租金时间处均有改动，江洋在上述改动处签字确认。郭建明还在该协议中书写添加“续##号店的合同押金1万元整；收到##号店物业管理费1920元”。郭建明、江洋在上述书写添加文字处签字确认。此外，协议中‘租金及物业管理费捌万元’条款中的“物业管理费”字样被郭建明划掉，江洋未在该改动处签字确认。郭建明还在协议中约定“委托经营期限内，该店面因经营产生的一切税费（电费、国税、地税、工商管理费、电话费等）均由江洋承担”中“一切税费处”书写添加“物业管理费”。江洋亦未在该改动处签字确认。江洋承租案涉#号店铺期间，胜利广场曾两次向江洋发出缴纳物业费通知单，限期江洋缴费，逾期断电。双方当事人二审期间共同确认江洋搬离案涉店铺时搬走了玻璃橱窗展示柜。本院所确认的上述事实，有委托经营管理协议、胜利广场缴款通知单及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为协议约定的8万元仅指一年租金，还是包含一年租金及物业管理费。从双方签订协议约定的内容来看，8万元是由物业费及租金构成，且江洋在委托经营期限内应承担的税费为电费、国税、地税、工商管理费、电话费等，未包含物业管理费。系郭建明自行划掉协议中‘租金及物业管理费捌万元’条款中的“物业管理费”字样，亦是郭建明自行在江洋需承担的税费处填写“物业管理费”字样，江洋均未在该两处改动处签字确认。故可认定8万元包含租金及物业费，因江洋已支付半年物业费及租金4万元给郭建明，郭建明、瞿华春本应及时足额缴纳物业费，但却未缴纳，故其应向江洋返还江洋垫付的物业费11，414.00元。虽然江洋还诉请返还1920元##号店铺物业费，但因江洋未交纳该项诉请的诉讼费，本案对此不予处理。至于郭建明、瞿华春主张江洋已同意将##号店铺剩余的1920元物业费转至案涉#号店铺内，且江洋还实际缴纳了11，414.00元案涉店铺物业费，这均表明江洋同意在支付8万元租金外另行承担物业费一节，本院认为，因郭建明、瞿华春拒绝依约缴纳物业费，江洋为避免租赁协议不能履行而导致经营损失才垫付的11，414.00元物业费，江洋垫付物业费的行为并不意味着其放弃了向郭建明、瞿华春追索物业费的权利，亦不能表明江洋同意在支付8万元租金及物业费外另行承担物业费。且双方仅在案涉协议中书写注明郭建明收到##号店铺物业费1920元，并未约定此款项的用途为抵顶案涉#号店铺物业费、还是抵顶租金等其他费用，故郭建明收到1920元款项一节并不能得出江洋同意将##号店铺的1920元物业费转至案涉#号店铺内及江洋同意另行承担物业费的唯一结论。据此，本院对郭建明、瞿华春此项主张不予采信。至于郭建明、瞿华春提交证人证言，拟证明江洋同意另行承担物业费一节，本院认为，本案双方当事人产生的纠纷应以双方签订的书面协议中的约定为首要判定依据，证人证言不能推翻经双方当事人共同签字确认的书证的效力。故本院对该证人证言不予采信。关于江洋诉请赔偿装修及搬运费损失19，600.00元、经营损失8000元一节，本院认为，第一，江洋仅提交了玻璃商行出具的装修报价单、收款收据及搬运公司出具的收据以证明其装修及搬运费损失为19，600.00元，郭建明、瞿华春对上述证据的真实性均不予认可，且江洋未提交正式的装修合同与收款发票，报价单及收据不足以证明该装修及搬运费是用于案涉店铺。此外，江洋诉请的装修费是包含玻璃橱窗展示柜的费用，但二审期间双方当事人共同确认江洋已将该展示柜搬走，故江洋不应重复诉请展示柜部分的损失。且江洋已承租案涉店铺近半年时间，其诉请郭建明、瞿华春赔偿全部装修费用亦不尽合理。第二，江洋提交的银行交易明细仅能反映其账户进出款项情况，无法证明其经营的利润。故一审驳回江洋要求赔偿装修费、搬运费、经营损失的诉请并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2015）中民初字第1319号民事判决第一项；二、撤销大连市中山区人民法院（2015）中民初字第1319号民事判决第二项；三、郭建明、瞿华春于本判决生效之日起十日内向江洋返还物业管理费11，414.00元；四、驳回江洋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1040元（江洋预交），由江洋负担580元，郭建明、瞿华春负担460元；二审案件受理费1040元（江洋预交），由江洋负担580元，郭建明、瞿华春负担460元。本判决为终审判决。审判长 李奎哲审判员 张萍萍审判员 阁成宝二〇一五年八月十一日书记员 宋 敏附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”