（2015）阜民初字第531号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-10-28
案件名称
马继成与樊庆国、周玉美、樊庆宾合同纠纷一审民事判决书
法院
阜康市人民法院
所属地区
阜康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马继成,樊庆国,周玉美,樊庆宾
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2015）阜民初字第531号原告：马继成，男，回族，委托代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。被告：樊庆国，男，汉族，委托代理人：罗进，阜康市城市法律服务所法律工作者。被告：周玉美，女，汉族，被告：樊庆宾，男，汉族，原告马继成与被告樊庆国、周玉美、樊庆宾合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，于同年5月7日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马继成及其委托代理人李江红和被告樊庆国及其委托代理人罗进到庭参加了诉讼。由于遗漏当事人，经原告申请依法追加周玉美和樊庆宾为本案共同被告。同时本院裁定将本案转换为普通程序进行审理。2015年7月20日依法组成合议庭进行了第二次庭审。原告马继成及其委托代理人李江红、被告樊庆国及其委托代理人罗进、被告周玉美到庭参加了诉讼。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告马继成诉称：2012年7月18日原被告签订《土地转让协议书》一份，协议约定被告将其土地使用权转让给原告，原告支付土地转让费38000元。协议签订后原告在该土地上开始修建房屋并于同年11月入住。2013年11月第三人以被告并非本村村民，无土地使用权，其土地不允许流转为由将原告的房屋拆除。现原告认为被告隐瞒真相，将无处分权的土地流转给原告，致使双方签订《土地转让协议书》的合同目的无法实现，被告的行为违反了诚实信用原则，严重侵害到原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告依法起诉，请求判令：一、解除原被告之间签订的《土地转让协议书》；二、被告返还原告土地转让费38000元，赔偿原告损失40000元，合计78000元；三、本案诉讼费和邮寄费由被告承担。被告樊庆国辩称：不同意解除合同，也不同意返还土地转让金及赔偿损失。因双方合同有效，且相互履行了合同权利义务，原告已占有、使用了转让的土地。因第三人的行政行为导致合同无法继续履行，是双方不可预见及抗拒的。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告周玉美辩称：我与被告樊庆国的答辩意见一致。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未答辩。为支持自己的诉讼主张，原告马继成向本院提供以下证据：一、土地转让协议1份，证实原被告间签订了土地转让协议，被告以38000元价格将涉诉土地转让给原告，原告向原告支付了38000元。经质证，被告樊庆国和周玉美对真实性无异议。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利放弃。本院对该证据的真实性予以认定。二、照片7张，证实原告受让被告的土地，原告在该土地上建造的房屋被城关镇政府拆除后给原告造成的损失。经质证，被告樊庆国和周玉美对三性均不认可。看不出照片拍摄的时间、来源、现状。被告知道房屋被拆除，但当时并不在场。且照片中反映的的场景已经不存在，无法证实原告所要证明的问题。原告所建的建筑物是否超出四至界限被告也不清楚。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利放弃。本院对该证据的真实性予以认定。三、户籍证明1份，证实原告作为坂干梁的村民有权受让涉诉土地，且签订协议是无过错的。经质证，被告樊庆国和周玉美对证明的真实性无异议。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利放弃。本院对该证据的真实性予以认定。四、调查笔录1份，证实原告在受让的土地上建造房屋是砖混结构，面积为70㎡，支付劳务费10000元。经质证，被告樊庆国和周玉美对该证据真实性不认可。证人必须出庭作证，且证人并非因特殊原因不能出庭。调查笔录具有片面性。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利放弃。本院对该证据综合认定。五、证人马林出庭作证，欲证实涉诉土地上所建造的房屋被拆除的原因及过程。马林陈述：我和原告是邻居，我知道他盖房子的事。当时在小樊家里买的土地，地上没有附着物，原告在2013年5月盖了两间彩钢板的房子。但随后城关镇书记马建明带着拆迁办的人来把房子扒了，我当时也在场。镇上说原告占的地属于部队的。经质证，被告樊庆国和周玉美对证人证言无异议。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利放弃。本院对该证人证言的真实性予以认定。为支持自己的抗辩主张，被告樊庆国向本院提供以下证据：协议书1份，证实本案争议土地及附着物是由坂干梁的村民卖给本案被告的父亲，被告父亲已经去世；申请报告1份，证实被告从王军父亲手里购买诉争的土地及房屋，出售这块土地是经过当时冰湖一队队长的同意。经质证，原告认为该组证据与本案争议事实无关，且该组证据无法证实被告出售土地的所有权归属及面积大小。被告周玉美无异议。被告樊庆宾经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利放弃。本院对上述证据的真实性予以认定。诉讼中，被告周玉美和樊庆宾未向本院提供证据。经庭审，双方当事人陈述、举证、质证及本院认证，可以查明以下法律事实：2012年7月18日原告与被告樊庆国签订一份《土地转让协议书》。协议约定：被告樊庆国同意将位于城关镇坂干梁村樊庆宾院内大棚西墙以东二十米、厕所以南二十米地段的土地使用权，土地面积20×20平方米，连同地上建筑物、附着物一并转让给原告。售价为人民币38000元（不含过户税费）。有关土地的办证、过户等费用由原告负责。如遇到国家征用该土地与被告无关，其征用的土地费归原告方所有。协议签订后原告从当年秋季开始在该土地上修建房屋并于第二年春季建成两间砖混结构顶是彩钢板的房屋。2013年11月城关镇人民政府以双方系私自转让土地，且该土地系军事用地，将原告所盖的房屋强行拆除。现原告认为被告隐瞒真相，将无处分权的土地流转给原告，致使双方签订《土地转让协议书》的合同目的无法实现，严重侵害到原告的合法权益。故依法起诉，请求判令：一、解除原被告之间签订的《土地转让协议书》；二、被告返还原告土地转让费38000元，赔偿原告损失40000元，合计78000元；三、本案诉讼费和邮寄费由被告承担。另查明，被告樊庆国在与原告签订转让协议时，征得周玉美和樊庆宾同意，转让费也是三人共同享有。原告受让的土地上没有房屋等附着物，原告在建房时没有向有关部门报批。本院认为：民事行为必须符合相关法律规定才能受法律保护。本案原被告双方转让的土地400平方米，其中绝大部分属于军事用地，剩余部分属于农村集体组织土地。不论哪种性质的土地，都必须依法转让才受法律保护，其转让行为才属合法有效。而原被告之间的转让没有经过任何部门审批，属私自转让，故该土地转让协议书属于无效协议。无效协议不存在解除问题，故对原告要求解除双方之间签订的《土地转让协议书》的诉讼请求，本院不予支持。合同被认定无效后，被告依据该无效合同实际取得的38000元转让费，就没有合法依据，故对原告要求返还该38000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告房屋赔偿损失40000元，因为造成合同无效双方都有责任，且如果原告在建房时履行正常的报批手续，完全可以避免该损失的实际发生，故对其盖房损失应当由其自己承担，本院对其该项请求不予支持。土地转让合同虽然只有被告樊庆国一人在转让方签名，但实际也代表了其余两被告，且其余两被告也享用了转让款，因此应当由三被告共同承担返还38000元转让款的民事责任。被告方抗辩不同意解除合同，也不同意返还转让款，与事实和法律不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告樊庆国、周玉美、樊庆宾于本判决生效后十五日内退还原告马继成支付的土地转让费38000元；二、驳回原告马继成的其它诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，其他诉讼费80元，合计1830元，原告承担952元，三被告承担878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 朱小平代理审判员 张 婷人民陪审员 马小玲二〇一五年八月十一日书 记 员 高 峰 更多数据：