（2015）东民初字第08674号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-24
案件名称
北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与郭维舟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市东旭佳业物业管理有限责任公司,郭维舟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第08674号原告：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人：王文，董事长。委托代理人：吴新英，女，1972年6月10日出生。委托代理人：周岩，男，1977年3月23日出生。被告：郭维舟，男，1965年7月20日出生。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与被告郭维舟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理。依法由代理审判员杨莹独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的委托代理人吴新英及被告郭维舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司诉称：被告郭维舟是原告管理的本市东城区×××小街××号楼×单元×××号房屋的产权人。原、被告于2003年7月3日签订《×××小区前期物业管理服务协议》及《北京市×××小区物业管理公约》。协议约定，被告有按时交纳物业管理服务相关费用的义务。但被告自2004年7月1日至今未按照约定向原告交纳物业服务费（具体包括物业费、电梯费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收垃圾清运费、代收垃圾处理费、代收避雷装置检测费等），拖欠原告物业费达138个月之久。被告的行为严重违反了原、被告之间的约定，属于违约行为。故原告诉至法院，请求判令被告交纳2004年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等16186.59元并支付违约金1619元；由被告承担本案诉讼费。被告郭维舟辩称：原告这么长时间到现在才起诉被告。2007年起诉过被告的妹妹，当时被告也参加了诉讼，后来原告撤回了起诉。被告房屋的阳台、卧室及厨房自2003年开始漏水，被告找过原告多次，但原告均未给被告修理，直到去年才将漏水修好。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告郭维舟为本市东城区东×××小街××号楼×单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人，该房屋建筑面积64.52平方米。2003年7月3日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《×××小区前期物业管理服务协议》，协议约定，甲方为乙方的上述房屋提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方应按协议向原告交纳相关物业费。交费时间为第一次交费日期当日为本年度应当交费时间，向后15日内。住宅按建筑面积每月每平方米0.5元。物业管理服务费用标准按本市届时政策调整。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。楼道灯等公共部位的电费，由业主分摊。乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，原告、被告及北京市东城区住宅发展中心签订《北京市×××小区物业管理公约》约定，物业管理服务费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件执行，住宅物业管理服务费0.5元/月/建筑平方米。上述费用所含物业管理服务项目包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部分和设施设备的小修、小区的日常管理。配有电梯、水泵的高层住宅，其运行维护费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件第七条按年交纳。按年度交纳的费用，由业主入住时交清当年费用，第二年费用应在当年12月20日前交纳。生活垃圾清运费30元/户·年。每年6月30日前将当年生活垃圾清运的费用交清。上述收费标准依本市新的规定进行调整。被告郭维舟在上述公约尾页的《承诺书》上签署了姓名，该《承诺书》载明，“为维护本小区的管理，本人已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《北京市×××小区物业管理公约》，核准号为1080号，同意遵守本公约内一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任”。上述合同签订后，被告入住涉诉房屋。现被告未交纳2004年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等16186.59元。庭审中，关于物业服务费数额的问题，原告称物业费采取分段计算的方式，2004年7月1日至2005年12月31日依据“京价（房）字[2000]163号”文件收取，2006年1月1日之后依据北京市发展和改革委员会发布的“京发改[2005]2662号”文件收取，自2005年12月起，国家将物业服务收费基准价调整为0.51元/建筑面积平方米/月，并对电梯费、水泵费等费用标准进行了调整。此外，2008年6月以后，因为电梯无人值守，原告调整了电梯费用；该文件还规定了一些增收项目的费用标准，现被告应按文件规定向原告支付。关于支付逾期交纳物业费的违约金的问题，原告称因双方约定违约金计算比例过高，故原告自愿按照被告欠费总额百分之十的比例收取违约金。被告对违约金的标准没有意见，但认为原告没有服务，没有权利收取违约金。上述事实，有双方当事人陈述，《×××小区前期物业管理服务协议》，《北京市×××小区物业管理公约》，房屋所有权证等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原、被告于2003年7月3日签订的《×××小区前期物业管理服务协议》及《北京市×××小区物业管理公约》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全部履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告理应按时交纳相应的物业服务费。故原告要求被告交纳2004年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。但因原告的物业服务确存在业主不满意之处，对于本案纠纷的发生亦存在一定责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭维舟于本判决生效后十日内，向原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二〇〇四年七月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业服务费等共计人民币一万六千一百八十六元五角九分；二、驳回原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，由原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担23元（已交纳），由被告郭维舟负担100元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨莹二〇一五年八月十一日书 记 员 王威 微信公众号“”