（2015）扬民终字第00563号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-09-22

案件名称

扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组与卜广志租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省扬州市中级人民法院

所属地区

江苏省扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会,邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组,卜广志

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省扬州市中级人民法院民事判决书(2015)扬民终字第00563号上诉人（原审原告、反诉被告）扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会,住所地在扬州市邗江区槐泗镇酒甸村。负责人管志康，该村村主任。上诉人（原审原告、反诉被告）邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组,住所地在扬州市邗江区槐泗镇酒甸村。负责人陆兴华，该小组组长。两上诉人共同委托代理人谭正霞，江苏大扬律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人何卫青，江苏大扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）卜广志。上诉人扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会（以下简称酒甸村委会）、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组（以下简称管东村民小组）因与被上诉人卜广志租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2014)扬邗民初字第0256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。酒甸村委会、管东村民小组在一审中共同诉称：2006年5月1日，管东村民小组、卜广志签订协议书，约定管东村民小组提供土地三-四亩（非耕地），租给卜广志使用，年租金计七千元，租期五年。协议还约定租用期间政府如需用地，卜广志应无条件服从。2011年5月1日，管东村民小组、卜广志续订协议书，约定年租金一万二千元，租期一年，租期届满，政府如未征用可以续订，其他约定与2006年协议基本一致。期满后，双方再无订立租赁协议。因管东村民小组双吉园小区东侧土地（包括东侧石子路）计40.04亩被政府征用，波及管东村民小组、卜广志协议约定的土地使用问题，故酒甸村委会、管东村民小组多次口头通知并于2013年7月21日书面通知卜广志，限期搬离物品并迁让出承租土地。但卜广志至今仍无理拒不搬离，给酒甸村委会、管东村民小组造成了重大影响。依据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。酒甸村委会、管东村民小组认为，自2012年5月1日后，管东村民小组卜广志之间存在不定期租赁关系，酒甸村委会、管东村民小组有权要求卜广志在合理期限满后迁出土地。故诉至法院，请求判令：1、确认管东村民小组、卜广志之间的租赁关系于2013年7月31日解除，卜广志立即迁让出讼争土地；2、卜广志给付酒甸村委会、管东村民小组土地使用费7000元（暂自2013年5月1日计算至2013年12月1日，实算至卜广志实际迁出之日）。卜广志在一审中辩称并反诉称：卜广志与管东村民小组于2006年5月1日签订协议书，后卜广志按期缴纳租金并建设围墙与仓库等建筑物，至2011年租赁期满，双方于2011年5月1日续订租赁协议，之后卜广志缴纳租金，酒甸村委会、管东村民小组提供租赁用地并保证租赁用地进出通畅。至2013年5月1日，酒甸村委会、管东村民小组无正当理由拒绝接受卜广志所付租金，并于同年7月21日单方出具解除租赁关系的通知，在10月15日阻断卜广志唯一进出租赁场地的道路。因租赁协议约定管东村民小组有权单方解约的条件是“政府征地”，但是现在酒甸村委会、管东村民小组未提供证据证明本案涉及租赁用地已被政府征用，其做法显属违约，且给卜广志造成了巨大的经济损失，导致卜广志经营成本增加，预期收益减少。故请求驳回酒甸村委会、管东村民小组的诉讼请求并判令：1、酒甸村委会、管东村民小组因未正常提供租赁地导致卜广志经济受损按月赔偿2000元（自2013年10月15日起算至实际履行之日）；2、酒甸村委会、管东村民小组赔偿卜广志租赁场地上的建筑物与附属物及搬迁费用。酒甸村委会、管东村民小组针对反诉在一审中辩称：1、双方的租赁关系已于2013年7月31日解除，卜广志一直拒绝搬离，酒甸村委会、管东村民小组不需要再为此租赁物提供任何便利，卜广志主张合同解除后自2013年10月15日起的损失无任何法律依据；2、双方签订的租赁协议对协议解除后临时建筑物的归属及补偿问题没有约定，只有出租人同意接受增添的建筑物才可以按照重置折旧价予以补偿，卜广志搭建的临时建筑属违章建筑，目的是为了租赁物发挥更大的价值，并实现了该价值，卜广志要求酒甸村委会、管东村民小组赔偿租赁场地上的建筑物与附属物及搬迁费用无法律依据；3、2011年协议期满后，双方未续订租赁合同，根据法律规定，双方的租赁关系为不定期租赁关系，卜广志经合理期限的通知后有权解除合同。综上请求驳回卜广志的全部反诉请求。原审查明：讼争土地位于管东村民小组原晒谷场土地（双吉园小区南侧）属于酒甸村委会集体所有，管东村民小组根据法律规定可以使用该土地。2006年5月1日，管东村民小组与卜广志签订租赁协议，约定管东村民小组提供土地三－四亩（非耕地）租给卜广志使用，租期五年，年租金7000元。协议期满后，2011年5月1日，管东村民小组与卜广志再次签订租赁协议，约定由卜广志继续租用讼争土地，租期一年，年租金12000元，租用土地只允许临时围墙及临时性建筑物，并办理相关手续，对原有地形不得有大的变动，不得转租他人等。协议期满后，双方未继续签订租赁协议，但卜广志继续占有使用讼争土地，并按每年12000元缴纳租金，管东村民小组接受租金。2013年7月21日，管东村民小组向卜广志发出通知，要求卜广志在2013年7月31日前将在租用土地上的所有物品搬离。在诉讼过程中，卜广志申请对其所有的讼争土地上的建筑物及附属物价格进行评估，江苏中诚房地产评估咨询有限公司作出中诚（2014）（房估）字第0505号房地产估价报告，结论为房屋及附属物重置价格结合成新价值在2013年7月31日为40.65万元。原审认为：管东村民小组、卜广志双方自愿签订租赁合同，双方意思表示真实，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对合同双方均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。管东村民小组与卜广志于2011年5月1日签订土地租赁协议，约定租赁期限为一年，在租赁期限届满后，卜广志继续使用租赁物，并且支付租金，管东村民小组未提出异议且接受租金，该租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁任何一方当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，并按照原租金标准支付租赁物使用费。本案中，管东村民小组已于2013年7月21日向卜广志发出通知，要求卜广志于2013年7月31日前搬离租用土地。综上，酒甸村委会、管东村民小组主张双方的租赁关系于2013年7月31日解除，要求卜广志立即迁让，并支付自2013年5月1日起至实际迁让之日的土地使用费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。卜广志辩称在2013年10月15日至2014年5月18日期间进出讼争土地的通道被酒甸村委会、管东村民小组破坏，影响其实际使用，故不应承担土地使用费，本院认为，卜广志租用土地的目的在于仓储，在上述期间内虽无法正常出入，但租用土地仍为卜广志占有和使用，故对该辩称意见不予采纳。关于卜广志要求赔偿因未正常提供租赁地导致经济损失每月2000元的反诉请求，但未提供证据证明其损失，故对该反诉请求原审法院不予支持。关于卜广志要求赔偿租赁场地上的建筑物与附属物及搬迁费用的反诉请求，原审认为承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，为此支出的费用应当由出租人给付，经评估，该租赁土地上的建筑物与附属物重置价格结合成新价值为40.65万元，该费用应由酒甸村委会、管东村民小组在卜广志迁出租赁土地后支付，但搬迁费用是一次性费用，且在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费用是必然发生的费用，不应由出租人酒甸村委会、管东村民小组补偿。原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组与卜广志于2011年5月1日签订的《协议书》于2013年7月31日解除；二、卜广志于判决生效之日起十日内向扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组返还租用土地；三、卜广志于判决生效之日起十日内向扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组支付2013年5月1日至2013年7月31日的租金3000元；四、卜广志于判决生效之日起十日内向扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组支付自2013年8月1日起至卜广志实际返还土地之日止，按照1000元/月标准计算的土地使用费；五、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组在卜广志履行判决第二项义务后十日内向卜广志支付406500元；六、驳回卜广志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，由卜广志负担，反诉案件受理费8500元及评估费4322.64元，合计12822.64元，由卜广志承担1422.64元，扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组承担11400元。（反诉案件受理费扬州市邗江区槐泗镇酒甸村村民委员会、扬州市邗江区槐泗镇酒甸村管东村民小组应在判决生效之日起十日内给付卜广志）。判决后，酒甸村委会、管东村民小组不服，向本院提起上诉称：1、卜广志与管东村民小组于2006年5月1日签订的协议中已经明确“政府如需用地，卜广志应无条件服从”，且对于“卜广志的投入管东村民小组适当补偿”的约定已经删除；2、双方在2011年5月签订的协议中也明确“只允许临时围墙及临时建筑物，并办理相关手续，对原有地形不得有大的变动，不得转租他人”，其合同本意在于租赁土地上只允许存在临时搭建，随拆随走，租赁关系终止时，承租人有义务无条件将租赁土地恢复到租赁之前的状况。3、出租人每年仅收取7000元的租金，原审判决出租人赔偿承租人40余万元，极不公平。综上请求：撤销原审判决第五项，上诉费用由卜广志承担。卜广志答辩称：1、管东村民小组是协议的甲方，卜广志是协议的乙方，酒甸村委会作为备案方，干预了协议的双方执行，一审我方提供的证据中有体现。2、2006年签订的协议，一审中管东村民小组提供的协议是复印件，无原件提供，且协议中有手写改动部分，未得到协议双方的确认，有失真实性。3、2011年5月1日签定协议时候，租赁土地上的临时租赁物和现在的一样，没有作任何变动，这些建筑物是2006年到2007年建造的，存在已经达到8年之久。4、一审判决赔偿承租方40万元是土地上建筑物的价值的部分赔偿，并没有要求出租方支付土地赔偿金，管东村民小组用国家返还的土地出让金来混淆视听。5、从一审委托的鉴定机构的评估报告中可以看出，40余万元是重置价格并不是全部价值，成新率在0.7、0.85不等，评估结果中未包括隐蔽工程价值。6、对于管东村民小组提出的私搭乱建，事实上管理者自己在建筑违章建筑，出现了大批的小产权房和无证房，本案所涉及的建筑物在砌建过程中未收到相关部门的停建通知，且已建成多年，管东村民小组把违章现象推给法院判决滋生违章建筑是明显的自己不作为。综上请求：驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：酒甸村委会及管东村民小组是否应对讼争土地上的建筑物及附属物向卜广志作出补偿？如应补偿，数额如何确定？本院认为：首先，卜广志与管东村民小组于2006年5月1日签订了为期五年的租赁协议书，在该协议到期后，又于2011年5月1日签订了针对同一出租物的租赁协议；由此可见，2011年的协议系对于双方始于2006年的租赁关系的续订，两份协议均为双方间后续租赁权利义务关系的合同依据，前后内容有冲突的部分则以2011年的租赁协议为准。其次，2011年5月1日签订的《协议书》中明确约定：“租期一年，租期届满，政府如未征用可以续订，一年一定，二年租金不变”，而在该租赁协议一年租期届满后，双方并未再行签订租赁协议，而卜广志继续使用承租的土地，管东村民小组未提出异议且继续收取了卜广志交纳的租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，卜广志与管东村民小组之间形成了不定期租赁关系。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于上述不定期租赁，出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，依据卜广志在原审中的陈述，管东村民小组实际于2013年6月初拒收其租金，并于2013年7月21日向其发出通知，要求其于2013年7月31日前搬离租用土地。由此可见，管东村民小组作为不定期租赁关系的出租人，其拒收租金的行为实际系对于该不定期租赁关系提出异议的行为，且管东村民小组亦发出了解除通知，并给予了合理的搬迁时间，综上，应当认定，讼争所涉的租赁关系经由出租人管东村民小组发出解除通知后于2013年7月31日解除，承租人卜广志应于2013年7月31日前迁让出讼争土地。再次，对于卜广志砌建的建筑物及其附属物的补偿问题。第一，虽卜广志砌建讼争建筑物及附属物始于其承租讼争土地之初，且在其砌建过程中，出租人管东村民小组并未提出异议，但并不能就此得出酒甸村委会、管东村民小组明示同意了卜广志的砌建行为；而依照卜广志自己的陈述，其承租讼争土地本系为了仓储，即其砌建建筑物本系为了更好地实现其承租目的，扩大其因承租土地获得的利益。而不论是2006年的协议书还是2011年的协议书，均约定“租用土地只允许临时围墙及建筑物，对原有地形不得大的变动”，综上本院认为，因依据合同约定，出租人对于卜广志的砌建行为仅仅持有其为“临时性建筑物”的预期，故其作为拟制主体未提出异议并不能得出卜广志的砌建行为征得了出租人的同意这一结论，即卜广志的砌建行为并未征得出租人管东村民小组的同意。第二，本案中，卜广志砌建讼争建筑物及附属物的行为系对于讼争所涉承租土地的添附，且如前所述，其添附行为未经出租人同意，卜广志现诉求出租人就讼争建筑物及附属物对其进行补偿，并无法律依据。第三，2011年签订的租赁协议第5条明确约定，卜广志租赁土地只允许临时围墙及临时性建筑物，并办理相关手续，对原有地形不得有大的变动；并未提及管东村民小组需对讼争的建筑物及附属物有所补偿。即便如卜广志所述，2006年的协议书第4条约定了“由管东村民小组与政府交涉，对卜广志的投入，管东村民小组适当给予补偿”；本院认为，结合该条款的完整表述及理解，该约定也仅针对“政府用地”后的适当补偿。现卜广志并未证明讼争地块出现了“政府用地”的情形，故其要求补偿的诉求亦无合同依据。综上，一审判决处理结果不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市邗江区人民法院（2014）扬邗民初字第0256号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2014）扬邗民初字第0256号民事判决第五项及诉讼费用负担部分。一审本诉案件受理费130元，反诉案件受理费8500元及评估费4322.64元，均由卜广志负担；二审案件受理费8500元，由卜广志负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈明霞审　判　员　　蒋金生代理审判员　　刘莉莉二〇一五年八月十一日书　记　员　　王　媛来源：百度搜索“”