（2015）潭民初字第581号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-29
案件名称
陈淑瑜与福建海宸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市建阳区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）潭民初字第581号原告陈淑瑜，女，1979年10月26日出生，汉族，无业，住建瓯市。被告福建海宸房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区北门螃蜞路12号。组织机构代码58112344-6。法定代表人李荣英，董事长。委托代理人陈忠民，福建名仕律师事务所律师。委托代理人魏水生，男，南平市“148”法律服务所法律工作者，住南平市延平区。原告陈淑瑜与被告福建海宸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理。依法由审判员戴琳丰适用简易程序于2015年3月24日第一次公开开庭进行了审理。原告陈淑瑜、被告福建海宸房地产开发有限公司的委托代理人魏水生到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案于2015年5月12日转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2015年6月23日第二次公开开庭进行审理。原告陈淑瑜、被告福建海宸房地产开发有限公司的委托代理人魏水生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑瑜诉称，2012年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买坐落在建阳市房产一套，价款为人民币670391元。当日，原告交付被告210391元，余款460000元以向银行申请按揭贷款的形式支付给被告。合同第八、九条有约定，被告应在2014年6月30日前将房产交付给原告使用，如未按时交付超过30天的，被告应向原告支付从2014年7月1日起到实际交付日止的违约金，按已付款万分之五按日计算。2013年6月25日，原告应被告要求向中国农业银行股份有限公司建阳市支行（以下简称农行）申请按揭贷款，双方签订《个人购房担保借款合同》一份，被告为阶段性担保人，合同约定，原告向农行借款460000元，该款由农行直接支付给被告。2013年7月10日，被告向原告交付收到460000元房价款的发票一张。至此，原告已按合同约定足额向被告支付房价款。但到了2014年6月30日，被告未按合同约定交房，也未书面合理说明原因，直至2015年1月15日才书面通知原告可于2015年1月19日至2月17日办理房产交付。原告于2015年2月6日到被告售楼部要求被告交付房产，被告却以原告未交维修基金为由拒绝交付，并对延期交付房产无法提供有效、合法的事实理由。原告认为，原告应向有关部门交付维修基金与被告向原告交付房产是两种法律关系，但被告将其混为一谈，以原告未交维修基金而拒绝交房，其并无合同约定依据和法律依据，应当视为被告延期交房的违约行为。为避免扩大损失，原告已于2015年2月6日邮寄暂停还贷告知函给农行，要求被告作为阶段性担保人履行担保责任在诉讼期间先行还款。为维护原告合法权益，请求依法判令被告向原告支付违约金67709.49元（从2014年7月1日起算至2015年1月18日止，共202天，合同总价670391元按日万分之五计算）。判令被告无条件将坐落在建阳市潭城区人民路436号海宸盛世小区24号楼3单元31801室房产交付给原告，并承担违约金2306.37元（从2015年2月6日起算至2015年2月12日，合同总价670391元按日万分之五计算，此后算至实际交房日止）。被告福建海宸房地产开发有限公司辩称，1、被告的房屋已经具备交付条件，交付时间为2015年1月18日。2000年《建设工程质量管理条例》和建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中都明确建设单位在收到建设工程竣工报告后应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格的方可使用，同时还规定的建设工程竣工验收应具备的条件，从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，达到了与购房者约定的交付条件，原建阳市住建局于2015年1月16日组织八个相关部门进行验收，参与验收的部门均同意验收，同时办理了竣工验收备案手续。2、根据合同约定，市政建设迟延、降雨等原因造成的工期延误应予以顺延，被告交房未逾期。首先，建阳市人民政府（2014）63号专题会议记录明确：因市政管网道路未建成，影响被告海宸盛世项目官网对接，延误工期一个半月；因市政环网柜及位置未确定，延误工期一个月；因冠业街、八一路尚未建成，交通条件受限，延误工期九个月。上述原因符合商品房卖合同的约定的延期交付条件，被告可延期330日交房。其次，建阳市气象局证明，被告项目施工期间，本地合计17日降水超过500㎜，按合同约定交房日期可顺延17日。再次、中高考期间，政府部门要求暂停施工作业，被告交房日期应予以顺延21日。上述原因造成工程延期368日，交房日期应予以顺延。3、即使被告交房逾期，原告请求的逾期交房违约金过高，应予以减少，应参照同类同地段的租金标准确定违约金。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的案件若干问题的解释》第16条、17条的规定，原告请求逾期交房的违约金过分高于被告逾期交房给原告造成的损失，应当予以减少，原告未举证证明其损失，根据相关法律规定，按同类同地段的租金标准确定违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》，补充协议第一条约定，原告在交房时应向物业管理单位交维修基金，原告未缴纳该基金，被告拒绝向其交付房屋系行使正当权利的行为，不应承担违约责任。综上，被告交付房屋符合合同约定，原告请求的逾期交房违约金标准过高，应予以调整。据此，请求法院依法判决。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告于2012年10月29日与被告签订商品房买卖合同，房产总价款670391元，交付时间为2014年6月30日前及违约责任等事实。2、《个人购房担保借款合同》，证明原告于2013年6月25日与中国农业银行股份有限公司建阳市支行签订个人购房担保借款合同，被告为阶段性担保人，中国农业银行股份有限公司建阳市支行将借款460000元汇给被告。3、销售不动产统一发票，证明被告收到原告购房款670391元。4、交房入伙通知书，证明被告于2015年1月15日以邮寄方式通知原告，被告于2015年1月19日至2月17日交房。5、邮政快件回执及邮寄费发票，证明原告于2015年2月6日将暂停还贷告知函邮寄中国农业银行股份有限公司建阳市支行。6、《暂停还贷告知函》，证明原告通知因被告延期交房引起诉讼，且诉讼期间已通知中国农业银行股份有限公司建阳市支行暂停还贷，由被告履行担保还款责任。被告向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明合同附件六第四条约定，出卖人可以据实予以延期的其他特殊原因包括：遇到24消失内降雨量超过50㎜或六级以上大风等恶劣天气造成无法正常施工；连续停水或停电8小时造成无法正常施工；遇到政府部门做出暂停施工作业或实施交通管制等决定，时间达8小时以上，造成停工的；遇到小区外市政建设拖延等非出卖人的原因，造成给排水、用电、管道燃气、电信、有电视、等配套设施无法接入。2、《关于西区生态城B-13地块延期交房的申请》、建阳市人民政府（2014）63号专题会议纪要，证明因市政管网道路未建成，影响被告海宸盛世项目官网对接，延误工期一个半月；因市政环网柜及位置未确定，延误工期一个月；因冠业街、八一路尚未建成，交通条件受限，延误工期九个月。上述原因符合商品房买卖合同约定的延期交付条件，被告可延期330日交房。3、建阳市气象局证明，证明被告项目施工期间，本地合计17日超量，按合同约定交付日期可顺延17日。4、建阳市环保局（2012）44号文件、（2013）86号文件及（2014）11号文件，证明中高考期间，政府部门要求暂停施工作业，被告交房日期应予以顺延21日。5、竣工验收报告及潭建2015综字16号文件，证明被告出售的房屋已具备交付条件。6、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，证明商品房符合交付条件。经质证，被告对原告所举证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议，该合同系国家工商总局与建设部联合提供，并非由被告提供的格式文本。对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议。对证据6的真实性、关联性无法确定，对证明对象有异议，认为该通知在起诉前邮寄，因此无法证明其提出的证明对象。原告对被告所举证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但需指出该附件六约定可以据实延期的情形，不仅要求有客观事实，还要求必须实际造成无法正常施工或停工等，两方面都要证据证实。对证据2中《关于西区生态城B-13地块延期交房的申请》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该申请书是被告向主管部门申请延期交房，所列举市政原因造成需延期交房，但其未提供相关证据证实。主管部门批复同意延期，一方面没有具体时间，另一方面，该批复属于行政行为，对原、被告之间基于民事合同而形成的民事法律关系不具有约束力，只要被告无法提供相关证据证实可以延期，仍要按照合同约定承担违约责任。对证据2中建阳市人民政府（2014）63号专题会议纪要的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。这都是被告反映回迁安置房的问题，该会议纪要延期的是回迁安置房，原告购买的是商品房，对原告没有约束力。根据记载该延期显然是经过回迁安置房业主同意的，但延期没有得到原告同意。何况被告对原告的交付时间是2014年6月30日。即使可以延期，在有证据证明确实造成延期的前提下，也只能延期2个月。对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。认为超过50㎜的天数总共只有15天，且合同签订之前的天数还要扣除，扣除后就只有14天。何况按照合同约定，被告还应提供因降雨无法正常施工的证据。对证据4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，高考不能施工的是考点周边一百米范围内，但被告建筑施工地在西门外，周围都是商品房事故楼盘，无人居住，不存在扰民的可能，能够继续施工。被告未举证证明该段期间内确实需要停工的相关证据，不能够据以延期交房。对证据5中的《竣工验收备案表》没有异议，对潭建2015综字16号文件有异议，认为该文件无相关人员签字也无相关部门盖章，且验收时间与《竣工验收备案表》相矛盾，应以《竣工验收备案表》为准。对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，但交付给原告的房屋应当经过原告确认。本院认为，原告所举证据1、2、3、4真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据5、6，与本案不具有关联性，本院不予确认。被告所举证据1、5、6真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告所举证据2、3、4，原告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。但被告所举证据2系针对拆迁安置房，而原告购买的系商品房，被告拒以延期未与原告协商并取得原告同意，对该证据的关联性本院不予确认。经审理查明，原告陈淑瑜与被告福建海宸房地产开发有限公司于2012年10月29日签订了合同编号为201202624号的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，约定原告向被告购买位于建阳房屋一套，建筑面积为134.66平方米，房屋总价款为670391元等内容。其中合同第八条有约定，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任；2、原告同意接收，被告支付原告5000元违约金。此外，双方就据以延期交房的其它特殊原因在《附件六：合同补充协议》第四条予以具体约定。合同第九条有约定，被告逾期交房的违约责任即除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款日万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款日万分之五的违约金。合同第十八条第二款约定，专项维修基金由原告按有关规定缴交，计伍仟叁佰捌拾陆元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：中国建设银行建阳支行，监管账户：35001677207052505657。《附件六：合同补充协议》第一条对合同第四条作了补充约定，明确房价以外的费用包括但不限于：契税、印花税、及有限电视初装费、电话安装费、宽带网络安装费、专项维修基金，应按相关部门及物业管理公司实际公布的收费处内容和标准由原告承担的部分等，其中对专项维修基金缴交具体约定为：根据《建阳市建设局潭建（2010）综字106号》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。原告在交房时应向物业管理单位交纳维修基金。配备电梯的商品房按40元每平方米缴存、多层按30元每平方米缴存、别墅按40元每平方米缴存，该项基金转款专用，等到小区业主委员会成立后移交给业主委员会管理；若该项维修基金使用完毕，再由物业管理单位或业主委员会向全体业主按原标准增集。第四条约定被告可以据实予以延期的其他特殊原因包括：1、遇到24小时内降雨量超过50mm或六级以上大风等恶劣天气造成无法正常施工；2、连续停水或停电8小时造成无法正常施工；3、遇到政府部门做出暂停施工作业或实施交通管制等决定，时间达8小时以上，造成停工的；4、遇到小区外市场政建设拖延等非被告的原因，造成给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视等配套设施无法接入；5、因原告拒交或逾期交付《商品房买卖合同》相关购房税费或者原告仍有部分购房款未付清的，被告有权延期交房。《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》签订当日，原告即向被告支付购房首付款210391元，余款460000元采用按揭贷款方式支付。2013年6月25日原、被告与中国农业银行股份有限公司建阳市支行三方签订个人购房担保借款合同，约定借款期限180个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定等内容。2013年7月10日，被告向原告开具销售不动产统一发票，确认收到原告支付的剩余购房款460000元。2015年1月15日被告向原告发出《交房入伙通知书》，通知原告可于2015年1月19日至2月17日携带相关材料及款项到盛世天地售楼处办理交房手续，并注明若原告未按该通知指定的时间办理入伙手续，均视为对所购商品房及一切所述设施无异议，自原告逾期之日起视同被告已经依照本通知书约定向原告交付房屋，且物业等相关费用均自《交房通知书》载明的时间开始计算。又查明，建阳市环境保护局分别于2012年5月17日、2013年5月20日、2014年6月3日发出通告，中考期间（6月27日至30日）、高考期间（6月7日至9日）对考点周边100米范围的噪声敏感集中区域内停止一切产生噪声污染的生产、经营等活动。2012年10月29日至2014年6月30日合同履行期间，共发生日降雨量超50㎜的暴雨天数有12天，即2013年5月16日、12月16日，2014年3月12日、4月22日、4月25日、5月12日、5月14日、5月18日、5月22日、6月18日、6月20日、6月23日。被告于2015年1月20日将其开发的海宸盛世23、24号楼竣工验收备案文件报备于建阳市住房保障和城乡规划建设局。被告已取得讼争房屋的质量保证书及使用说明书。原告于2015年2月6日到被告售楼部进行商品房交房验收，因原告未缴纳专项维修基金，被告拒绝将讼争房屋交付原告。另查明，2014年7月，中国人民银行公布的6个月至1年期的贷款基准年利率为6%。本院认为，原、被告均具有完全民事行为能力，双方于2012年10月29日签订合同编号为201202624号的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》系双方的真实意思表示，有原、被告的签章或捺印，合同自双方签章或捺印之日起成立并生效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告已依约将全部购房款支付给被告，而被告未按合同约定在2014年6月30日前将符合约定条件的房屋交付给原告，存在违约行为。原告要求被告承担逾期交房的违约责任，于法有据，本院予以支持。本案争议焦点在于被告应承担逾期交房的天数及约定的逾期交房违约金是否过高。关于被告应承担逾期交房的天数问题，本院认为，从审理查明可知，讼争房屋于2015年1月20日竣工验收，被告通知原告于2015年1月19日至2月17日期间收房，原告收到通知后，于2015年2月6日到被告处收房，因原告未交纳专项维修基金，被告于当天拒绝将讼争房屋交付原告。而依双方合同及补充协议的约定，专项维修基金属于房价以外的费用，被告将讼争房屋交付给原告时，原告需同时交纳专项维修基金，若原告未交纳该费用，依补充协议第四条第5点的约定，被告有权延期交房。故被告应承担的逾期交房天数应为221天（从2014年7月1日至2015年2月6日止）。而原告主张被告承担从2014年7月1日至2015年1月18日止的逾期交房天数共计202天，系原告对自身权利处分，未违反法律规定，本院予以准许。关于原、被告双方约定的逾期交房违约金是否过高问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付房屋情况下，被告需按日向原告支付已付款0.0005的违约金。该违约金是否过高，应当以被告违约造成原告的损失是否超出30%为衡量标准，而原告的实际损失可认定为被告逾期交房期间占用原告购房款的利息损失。结合中国人民银行同期贷款基准年利率及被告实际逾期交房天数，确定原告的损失为670391元×0.06÷365天×202天＝22260.65元。根据合同约定所确定的违约金为670391元×0.0005／天×202天＝67709.49元。该违约金超出了原告的损失30%以上，故应酌情予以调整到原告损失的30%以内。因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金67709.49元的诉请，本院予以支持28938.85元（即22260.65元＋22260.65元×30%），超出部分本院不予支持。因原告未依合同及补充协议之约定交纳专项维修基金，被告拒绝交房系行使同时履行抗辩权，对原告主张被告无条件将讼争房屋交付给原告，并承担从2015年2月6日起至实际交房日止的违约金的请求，本院不予支持。被告辩称，依合同及补充协议之约定，存在顺延交房的事由，被告可据此延期交房共计330天。本院认为，被告提供的证据不足已证明实际造成被告无法正常施工的事实，对该辩解，本院不予支持。被告辩称，原告主张的逾期交房违约金过高，应予以减少。该辩解，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告未交纳专项维修基金，依双方合同及补充协议之约定，被告有权拒绝交付房屋，不承担相应的逾期交房责任。该辩解，符合双方之间的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告福建海宸房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付原告陈淑瑜逾期交房违约金28938.85元。二、驳回原告陈淑瑜的其他诉讼请求。如果被告福建海宸房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1593元，由原告陈淑瑜负担1070元，由被告福建海宸房地产开发有限公司负担523元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判长戴琳丰人民陪审员刘美荣人民陪审员杨丽二〇一五年八月十一日书记员连春蕾本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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