（2015）包开民二初字第224号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-03-31
案件名称
刘志强与包头市远大昭华置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
包头稀土高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘志强,包头市远大昭华置业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）包开民二初字第224号原告刘志强，男，1985年7月16日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托代理人巴云，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托代理人张存伟，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告包头市远大昭华置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区幸福南路以东、青工南路以北-301（包头市岳峰机械制造公司院内）。法定代表人苏勇，董事长。委托代理人陈莹莹，包头市远大昭华置业有限责任公司法务总监。委托代理人谢永钢，内蒙古承达律师事务所律师。原告刘志强诉被告包头市远大昭华置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员谢莉适用简易程序，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告刘志强及其委托代理人巴云、被告包头市远大昭华置业有限责任公司的委托代理人陈莹莹、谢永钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志强诉称，2013年6月23日，原、被告遵循平等、自愿、诚实信用的原则签订了合同编号为2013-0016716《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告以每平方米7039.87元的价格购买被告开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区幸福路以东青工南路以北TOUCH悦城B-534房屋一套，房屋总价款为300884元。合同签订后，原告如约向被告交付首付款并按期办理完毕银行贷款手续，但被告所建房屋一直处于施工状态中，未按合同约定于2013年12月31日前向原告交付房屋。2014年8月10日，被告在房屋并未达到法定及约定的交付标准的情况下强行要求原告办理交付房屋的手续并领取房屋钥匙。办理交付房屋的手续时，被告向原告收取了产权保证金5092元。被告自开发TOUCH悦城时以来以多种方式宣传“买一层得两层”、“楼板全部以免费方式赠送业主”等“阳光”承诺。原告在办理完房屋交付手续并领取钥匙后才发现被告所建的住宅内部只有一个钢铁结构框架，根本无法居住使用，为此原告自己花费5130元安装楼板。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。原告刘志强现诉至本院，请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金16341元（违约金自约定交房日第二天即2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际达到法定及约定的交付标准之日止，暂计至2014年12月9日为16969元）；2、依法判决被告返还原告缴纳的产权保证金5092元；3、依法判决被告返还原告楼板费5130元；4、本案诉讼费由被告承担。被告包头市远大昭华置业有限责任公司辩称，1、原、被告双方于2013年6月23日签订的《包头市商品房买卖合同》约定被告于2013年12月31日前交房，被告已于2014年6月28日前向原告邮寄送达了《收房通知书》，明确告知原告于2014年6月30日办理交房手续的地点及相应缴纳的代收费用等事项，但原告未在通知的时间内办理交房事宜，被告已尽到通知义务，我方虽存在迟延交房的情形，但已于2014年11月26日支付原告逾期交房违约金1835元，原告现重复索要逾期交房违约金，没有事实及法律依据；2、原告向被告缴纳产权保证金5092元，委托被告到包头市产权管理处办理关于悦城B-534号房屋的维修基金事宜，被告收取该费用有事实和法律依据；3、被告方承诺2013年年内签约客户均免费设计安装楼层隔板结构，在双方签订的《工程承包合同》中明确约定工程名称为LOFT公寓室内楼板钢结构框架隔板工程，此工程费已由被告承担，在钢结构框架上客户根据自身需求选择添加附着材料的费用不应由被告承担。同时上述楼板系赠与物，赠与财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。综上，原告刘志强的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告刘志强的诉讼请求。经审理查明，2013年6月23日，原告刘志强与被告包头市远大昭华置业有限责任公司签订合同编号为2013-0016716的《包头市商品房买卖合同》一份，该商品房买卖合同在包头市房地产产权管理处进行备案。合同约定：原告刘志强购买被告包头市远大昭华置业有限责任公司开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区幸福路以东青工南路以北TOUCH悦城B-534房屋一套，建筑面积为42.74平方米，每平方米价格为7039.87元，房屋总价款为300884元。合同第三条关于商品房交付日期中约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2013年12月31日前将商品房交付买受人。不能履行合同的，双方同意按附件五补充合同约定方式处理。合同第五条关于卖方逾期交付商品房的处理中约定：除遇不可抗力外，出卖人未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定卖方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照附件五第四条的约定追究出卖人的违约责任。该合同附件五（补充合同）中的第四条载明：双方一致同意对于买卖合同第五条“逾期交房在180日内违约责任”修改为：1、逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.5?的违约金；2、对于逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自出卖人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，退还已付款的同时出卖人向买受人一次性赔偿违约金为已付款的1%，出卖人不再承担已付款利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日起180天后至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.5?的违约金。该合同附件五（补充合同）中的第八条第三款约定：在房屋交付时，买受人需付清买卖合同中约定的全部房款并签署相关文件，按照《入住通知书》要求缴纳相关费用。如房屋交房时因相关政策变化导致上述费用发生增减的，买受人应按新政策规定交纳上述费用。无论何种原因，如买受人未付清全部房款（包括但不限于商业贷款的贷款金额尚未到达卖方银行账户）及本协议第一条约定的费用，或未按《入住通知书》要求缴纳相关费用的，则出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋而不承担违约责任，在顺延交付该房屋期间产生的相关费用及该房屋的风险责任和其它逾期交房责任均由买受人承担。2013年10月18日，原告刘志强向被告交纳房屋首付款132061元，剩余购房款办理银行按揭贷款。2014年2月28日，原告刘志强在中国建设银行的150000元贷款汇入被告包头市远大昭华置业有限责任公司的账户。另查明，2014年2月28日，原告刘志强作为委托方，内蒙古东辰易森装饰工程有限责任公司作为施工方，被告包头市远大昭华置业有限责任公司作为监督付款方，三方签订了一份《工程承包协议书》，协议约定：内蒙古东辰易森装饰工程有限公司为原告刘志强从被告包头市远大昭华置业有限责任公司处购买的房屋安装钢结构框架隔层，施工费用由被告包头市远大昭华置业有限责任公司承担。2013年12月31日，被告包头市远大昭华置业有限责任公司并未按合同约定向原告刘志强按时交付房屋。2014年10月17日，被告包头市远大昭华置业有限责任公司将房屋交付给原告刘志强占有、使用，原告刘志强领取了房屋钥匙、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同日，原告刘志强与被告包头市远大昭华置业有限责任公司签订《授权委托书》一份，原告刘志强委托被告包头市远大昭华置业有限责任公司用其交纳的产权保证金向包头市房产处交纳购买悦城B-534房屋的维修基金事宜。原、被告双方签订授权委托书后，原告刘志强向被告交纳产权保证金5092元。原告刘志强称其于2014年11月4日花费5130元在钢结构楼板上铺设了硅酸钙板。2014年11月26日，被告包头市远大昭华置业有限责任公司向原告刘志强支付逾期交房违约金1835元，该事实有原告刘志强出具的收条为证。原告刘志强现诉至本院，请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金16341元（违约金自约定交房日第二天即2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际达到法定及约定的交付标准之日止，暂计至2014年12月9日为16969元）；2、依法判决被告返还原告缴纳的产权保证金5092元；3、依法判决被告返还原告楼板费5130元；4、本案诉讼费由被告承担。以上事实，有《包头市商品房买卖合同》、购房款收据、中国建设银行个人贷款支付凭证、交付使用签收单、逾期交房违约金收条、产权保证金收据、《工程承包合同》、硅胶盖板安装收据、授权委托书及双方当事人陈述等证据经庭审质证认证后在案佐证。本院认为，原告刘志强与被告包头市远大昭华置业有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，该合同合法、有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定的交房日期为2013年12月31日前，但原告刘志强在银行的按揭贷款于2014年2月28日汇入被告账户，按照合同约定，原告未付清房款前，被告有权拒绝向原告交付该房屋而不承担违约责任，房屋应顺延交付，故被告应向原告交房的日期应顺延至2014年2月28日。2014年10月17日，被告包头市远大昭华置业有限责任公司将房屋交付给原告刘志强，原告刘志强在接收房屋时并未提出异议，且原告刘志强从2014年10月17日起已实际占有、使用该房屋，故被告实际交付房屋的日期应按2014年10月17日认定。从应交付房屋的第二日即2014年3月1日起截止到实际交房日即2014年10月17日，被告已逾期交房231天，原告刘志强选择继续履行合同，依照合同约定，被告应给付原告逾期交房违约金3475.21元（300884元×0.5?×231天），由于被告已向原告支付违约金1835元，核减后被告应向原告支付逾期交房违约金1640.21元，并向原告支付已付房款300884元产生的51天的利息，利息从2014年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年10月17日。原、被告于2014年10月17日签订了一份授权委托书，原告刘志强委托被告包头市远大昭华置业有限责任公司办理维修基金事宜，原告刘志强现要求被告返还产权保证金5092元，不属于本案审理的范围，原告刘志强可另行主张该权利。根据原、被告与内蒙古东辰易森装饰工程有限责任公司三方签订的《工程承包合同》，被告已向原告赠送了钢结构楼板，现原告刘志强要求被告包头市远大昭华置业有限责任公司返还楼板费5130元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告包头市远大昭华置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘志强支付逾期交房违约金1640.21元；二、被告包头市远大昭华置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘志强支付已付房款300884元的逾期交房51天的利息，利息从2014年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年10月17日；三、驳回原告刘志强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半收取计232元（原告已预交），由原告刘志强负担197元，由被告包头市远大昭华置业有限责任公司负担35元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢莉二〇一五年八月十一日书记员 郭琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。