（2015）温苍民初字第647号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-03
案件名称
黄朝行、许美贞与苍南华府置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄朝行,许美贞,苍南华府置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第647号原告：黄朝行。原告：许美贞。二原告共同委托代理人：周光治，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南华府置业有限公司。法定代表人：王泽厚。委托代理人：周秋孟，浙江玉山律师事务所律师。原告黄朝行、许美贞为与被告苍南华府置业有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，因本案属3件系列案之一，该系列案为共同原告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后，于2015年6月15日公开开庭进行了合并审理。原告黄朝行、许美贞的委托代理人周光治，被告华府公司的委托代理人周秋孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄朝行、许美贞起诉称：原、被告于2008年8月16日签订商品房买卖合同一份，约定由原告向被告购买其开发的坐落于苍南县华府新世界花园8幢1401号房屋。该房屋建筑面积142.67平方米，每平方米售价7550元，总价1077158元，交房期限为2010年12月31日前。如被告逾期交房，应按合同第九条约定支付违约金，且被告应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由被告提供的材料报产权登记机关备案，逾期亦应支付违约金。现原告已按约定支付全部购房款，被告却因过错至今未能办理权属登记手续，故起诉请求判决：1、被告支付原告逾期办理房地产权属登记的违约金（以总房价1077158元为基数，自2011年7月25日起算至实际办理完毕之日止，按日万分之零点五计算）；2、被告继续全面履行合同，及时将原告办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.身份证二份，以证明原告诉讼主体资格；2.公司基本信息表及组织机构代码证各一份，以证明被告诉讼主体资格；3.商品房买卖合同一份，以证明原、被告之间商品房买卖合同关系的事实；4.收款收据、收据联、结清楼款清单，以证明原告已全额支付购房款及房屋产权证办理费用的事实。举证期限届满后，原告补充提交了房屋权属登记信息查询证明一份，证明涉案房屋以被告为房屋所有权人办理房屋权属证书的时间为2014年9月15日。被告华府公司答辩称：一、被告不需要支付原告逾期办理房屋产权证书的违约金。按照《商品房买卖合同》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告需要支付逾期办证违约金的前提是被告对逾期办理权属登记存在过错。被告在将房屋交付给原告之后，已经按期向相关政府部门申请办理权属登记。被告之所以会出现本案中的逾期办理权属登记的情况是因为相关政府部门对被告的工程验收不予认可。因此，本案中被告对逾期办理权属登记不存在过错，不应当承担支付因逾期办理房屋产权证书所产生的违约金责任。另外被告对相关政府部门的上述行为已经提起行政诉讼，行政案件还在审理过程中，故恳请法庭中止本案的审理直至该行政诉讼有结论后再行恢复。二、即使被告需要支付逾期办理权属登记的违约金，应当以销售合同中约定0.05%计算。原告系有完全民事行为能力的人，与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告对合同中的每项条款必然是清楚并且同意的。按照《商品房买卖合同》第15条第二款的规定，被告若真的存在过错致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告只需要按照合同约定的购房金额的0.05%支付违约金。原告在签订合同多年后要求高额的违约金，没有证据也没有法律依据。被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.人防工程竣工验收申请表及人民防空工程专项验收意见书，证明被告于2011年1月15日组织竣工验收及相关单位验收的事实，被告方在逾期办证上并无过错。2.判决书，证明就本案争议的逾期办证违约金已由苍南县人民法院作出判决的事实；3.证明四份，证明监理、设计、施工、监察四个单位均派人参加工程验收。举证期限届满后，被告补充提交了人防工程竣工验收申请表、人民防空工程专项验收意见书的原件，并提交了人防验收申请报告、人防安装合同、人防地下室竣工测量报告目录，证明被告在逾期办证上没有过错。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告均没有异议，但主张不能证明被告在逾期办证上存在过错，即使有也只需要承担0.05%的违约金。本院认为，原告提供的一系列证据，被告对其真实性均无异议，其形式、来源合法，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。对被告提供的证据，原告认为：证据1的真实性无异议，但关联性有异议，仅证明相关单位在规定时间内进行验收但无法证明已验收通过，验收通过才能进行办证；人防验收意见表的真实性由法院审查，其仅能证明2013年10月30日验收通过，无法证明全部通过；证据2的真实性合法性无异议，关联性有异议，该份判决书所涉原告对合同条款认可，但对合同第十五条的内容不认可，认为该条款有失公平；证据3，出具证明的几家单位与被告有关联关系，故对其真实性合法性关联性均有异议。被告庭后补充提交的人防验收申请报告、人防安装合同、人防地下室竣工测量报告目录，与本案不具有关联性，证据的真实性合法性由法院核实。本院认为，被告提供的证据1、3及庭后提供的人防验收申请报告、人防安装合同、人防地下室竣工测量报告目录，能够证明被告于2011年1月15日组织竣工验收及2013年10月23日通过苍南县人民防空办公室（民防局）验收通过的事实，无法证明被告方在逾期办证上并无过错的事实。被告提供的证据2与本案不具有关联性，对其证明力本院不予认定。根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：被告华府公司以出让方式取得位于灵溪镇编号为县城新区K-4地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设项目名称为“华府新世界花园”的商品房。2008年8月16日，原告黄朝行、许美贞与被告华府公司签订了一份商品房买卖合同，约定向被告购买其开发的华府新世界花园第8幢1401号商品房。合同第三条约定了该商品房的地理位置及建筑面积等。第四条约定：该商品房单价为每平方米7550元，总价款为1077158元。第六条约定了买受人的付款方式及期限。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。此外合同还对面积确认及差异处理、退房处理等事项进行了约定。另查明，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2011年1月25日向原告交付了涉案商品房。2014年9月15日，涉案商品房以被告为房屋所有权人办理了房屋权属证书。本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否已履行了将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务；二、被告是否应承担逾期办证违约责任；三、双方约定的逾期办证违约金是否过低及是否需要调整。关于焦点一，本院认为，涉案房屋于2014年9月15日以被告为所有人已办理了房屋权属证书，应视为被告作为开发商已完成初始登记办证义务，即被告已将办理权属登记需由其提供的资料向主管部门进行了报备。在被告完成初始登记后，买受人即原告可自行申办产权，开发商仅负有相应协办义务，故原告请求被告办理房屋权属登记报备的请求缺乏事实依据，不予支持。关于焦点二，本院认为，双方当事人于合同中明确约定涉案商品房交付使用后180日内，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告接收涉案房屋的时间是2011年1月25日，故被告应当报备的日期为2011年7月24日前，而被告直至2014年9月15日才向苍南县住房和城乡规划建设局提出办理涉案商品房所有权初始登记的申请，并取得权属证书，该日期超出合同约定的期限达1149天，违反了涉案合同第十五条的约定，故被告应当承担逾期办证违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于焦点三，根据合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房情况下，出卖人按已付房价款的0.05﹪向买受人支付违约金。本案原告选择不退房，依合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金数额仅为538.58元（1077158元×0.05﹪）。该约定排除了被告应当办理房屋权属证书的合理期限，且与合同中其他条款相衡量，权利义务明显不对等。原告已对此约定提出异议，结合本案被告逾期办证多达1149天的实际案情，故酌情予以调整。原告主张以总房价款的每日万分之零点五计算违约金属合理范围，予以支持。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金应为61883元。综上，原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求，于法有据，本院予以支持；原告要求被告及时办理房屋权属登记备案，与查明的案件事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限苍南华府置业有限公司于本判决生效后十日内支付黄朝行、许美贞逾期办证违约金61883元；二、驳回黄朝行、许美贞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1347元，由苍南华府置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费1347元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］审 判 长 王玲栗人民陪审员 李悌师人民陪审员 杨德豪二〇一五年八月十一日代书 记员 方俏俏相关法律条文链接：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 搜索“”