（2015）中二法古民一初字第378号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2017-08-28
案件名称
陈刚、区润松等与肖乐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈刚,区润松,肖乐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《城市房屋租赁管理办法》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百五十二条，第一百五十八条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第378号原告：陈刚，男，汉族，1979年3月29日出生，住四川省兴文县，原告：区润松，男，汉族，1974年8月6日出生，住广东省中山市，两原告委托代理人：郞鸣镝，吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。被告:肖乐，男，汉族，1985年9月29日出生，住湖南省双峰县，委托代理人：宁加星，河北华川律师事务所律师。原告陈刚、区润松诉被告肖乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月11日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人吴玉玑、被告肖乐及其委托代理人宁加星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2013年2月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租用位于中山市**工业区二期1区第1卡，面积约为500平方米。租赁期限为2013年4月1日至2016年3月30日，合同还就租金标准、转租、水电费支付标准与支付时间、相关税费的承担等事宜作出约定。此外，合同第七条第1款约定，租赁期间如果发生不可抗力或土地房产被征用，则双方免责，合同自然终止。在合同履行期间，两原告收到《中山市人民政府国有土地上房屋征收决定书》，两原告随即口头告知被告有关土地被征收事宜并要求被告交回场地，其后于2015年1月7日以书面方式再次敦促被告交回场地及结清欠款。但被告至今仍以各种理由拖延，继续占用场地并拒绝交租金及拖欠水电费等费用。因合同约定的违约金标准过高，故原告将违约金支付标准调整为银行基准贷款利率的四倍。为此起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即清空场地，并将清理干净的场地交回两原告。二、判令被告支付拖欠两原告租金（从2015年1月1日起计至交回场地之日止，暂计至2015年4月1日为26800元）、水电费、房产税等费用2508元，并按银行基准利率四倍支付违约金。原告于2015年4月23日向本院提交《变更事实理由申请书》，称原告曾以租赁合同第七条第1款为依据主张租赁合同因为符合约定的被征用情形而终止，被告有异议并继续使用涉案场地至今，被告在此期间对政府征收修路的行政行为提起了行政诉讼。被告对合同已终止有异议，但其一直在使用租赁场地，且原告对其占有、使用、收益也没有构成影响，被告仍应按约定支付其使用期间的租金、水电等合同约定的各项费用。现原告变更为依据《租赁合同》第六条第4款，请求判决原告行使单方解约权，并判令被告清偿所有拖欠的租金及水电费等费用及承担违约金责任。原告对其陈述事实及主张提交如下证据：1、租赁合同（陈刚、肖乐），证明双方之间的租赁合同关系和租金的标准以及租金每三个月交付一期的事实，水电费由被告承担并在每月10号前交付，合同第6点4条约定拖欠超过5天原告有权单方解约；2、租赁合同（蔡惠权、区润松），证明原告对该出租的标的物具有出租的权利；3、产权证复印件，证明蔡惠权是涉案标的的产权人，其将土地租给原告是合法的；4、区润松出具的说明，证明陈刚与区润松合作从事整体承租后再分租的业务；5、拖欠费用明细为水电费缴费通知。被告书面辩称：一、原告起诉与被告解除房屋租赁合同，无事实及法律依据。原告于2015年1月5日强行将租赁房屋处水电全部关停，致使被告所租赁房屋无法进行生产经营；2015年7月8日，原告组织五六十人对被告租赁房屋进行强制拆除，被告的设备材料全部被毁，给被告造成几十万元的经济损失，原告无权单方面解除合同。二、原告要求支付其所谓拖欠租金、水电费是无中生有，歪曲事实。原告在2015年1月将租赁房屋处水电全部关停后，又在2015年1月7日向被告发出因国家征收要求解除合同的通知，现在又以被告不缴纳租金为由主张解除合同，其不诚实之举已不证自明。诉讼期间，2015年7月8日，原告强行拆除被告租赁的房屋，被告已经不具有对租赁房屋使用、收益的可能性；原告在2015年1月5日就将租赁房屋处水电全部关停，又何来水电费？三、原告区润松不是涉案租赁房屋合同的一方当事人，区润松、陈刚的内部约定，仅对他们两人生效，并不具有对外人的约束力，原告区润松无权以本案租赁合同纠纷为由向被告主张权利。被告对其辩解提交如下证据：1、通话记录一份，证明原告方在诉讼期间强制拆除被告租赁房屋，被告通过拨打110的方式报警，海洲派出所已出警；2、照片一组，证明涉案租赁房屋已被拆除，被告已无法使用，更不能收益，原告诉求与事实不符。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、4真实性无异议，本院对原告提交的证据1、2、4真实性予以确认。原告证据3、5是复印件，被告对其真实性不予确认。证据3虽然是复印件，但被告没有证据否定其真实性，本院对原告证据3真实性予以确认。由于原告证据5是复印件，且该证据不能证明原告已代为支付了相关电费，故本院对原告证据5真实性、关联性不予确认。原告对被告提交的证据1、2真实性予以确认。经审理查明：两原告合作从事厂房租赁业务，双方约定由原告区润松负责与产权人蔡惠权签订租赁合同，租用其位于中山市海洲民乐**工业区的厂房土地用于转租。原告陈刚负责招揽租户，收取租金、水电费结算等具体的租赁管理事宜，并负责与租户签订租赁合同。2012年4月15日，原告区润松与蔡惠权签订《房屋租赁合同》，蔡惠权将其位于中山市海洲民乐**工业区的房屋建筑物（含土地）整体出租给原告区润松，租期从2012年4月15日至2022年4月15日。2013年2月20日，原告陈刚与被告肖乐签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租用位于中山市**工业区二期1区第1卡，面积约为500平方米，每三个月租金19500元。租赁期限为2013年4月1日至2016年3月30日，合同还就租金标准、转租、水电费支付标准与支付时间、相关税费的承担等事宜作出约定。在合同履行期间，两原告收到《中山市人民政府国有土地上房屋征收决定书》，两原告随即口头告知被告有关土地被征收事宜并要求被告交回场地，其后于2015年1月7日以书面方式再次敦促被告交回场地及结清欠款，并于2015年1月停止对被告租用的厂房供水、供电，现厂房已拆除。被告因与原告及镇政府就拆迁补偿问题未能达成解决方案。为此原告于2015年4月10日向本院起诉，请求：一、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬空场地，并将清理干净的场地交回两原告。二、判令被告支付拖欠两原告租金（从2015年1月1日起计至交回场地之日止，暂计至2015年4月1日为26800元）、水电费、房产税等费用2508元，并按银行基准利率四倍支付违约金1523元。另查，原告区润松与蔡惠权签订租赁合同约定位于中山市海洲民乐**工业区的厂房，原告未能提交任何报建审批手续，原告亦明确表示该厂房没有房屋产权证。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷，故首先要明确原被告双方签订的合同依法是否有效。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权的；……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案所涉原告区润松与蔡惠权签订租赁合同约定位于中山市海洲民乐**工业区的厂房，原告亦明确表示该厂房没有房屋产权证，原告区润松与蔡惠权签订租赁合同明显违反了上述法律及行政法规的强制性规定，依法无效，基于该合同而由原告陈刚与被告签订的《房屋租赁合同》，亦当然无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于本案合同无效，双方均有过错，但原告的责任更大。由于合同无效，双方签订的租赁合同没有约束力。故被告应将租赁的厂房返还给原告，因现厂房已拆除，故无必要判决将租赁的厂房返还给原告。而原告要求被告支付2015年1月1日后的租金，由于原告是以土地被政府征用先通知被告终止合同，然后又停止对被告租用的厂房供水、供电，使被告租用的厂房失去基本的使用功能，被告未能因此获得利益，故原告要求被告支付2015年1月1日后的租金，理据不足，本院不予支持。原告提交的证据不足以证明其已经垫付被告所使用的电费，原告要求被告支付房产税无法律依据，故原告要求被告支付水电费、房产税等费用2508元，违约金1523元，本院不予支持。综上所述，依照《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）款、《中华人民共和国合同法》第一百五十二条第(五)款、第一百五十八条的规定，判决如下：一、原告陈刚与被告肖乐于2013年2月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告陈刚、区润松的诉讼请求。案件受理费570元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 刘旭桂代理审判员 陈玉珍代理审判员 黎 妙二〇一五年八月十一日书 记 员 邓佩玲 来源：百度“”