（2015）怀中民一终字第251号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-01-11
案件名称
怀化市大汉置业有限公司与龙英商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
怀化市大汉置业有限公司,龙英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第251号上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明。委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托代理人向网（特别授权），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）��英，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化市大汉置业有限公司因与被上诉人龙英商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年3月4日（2014）怀鹤民一初字第842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：原、被告于2013年3月14日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0101号。合同约定：原告购买被告的第1幢11层1104号商品房（地上30层），房屋总价款484793元，合同签订后当日付房款154793元，向银行按揭贷款330000元；被告在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备��表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，原告同意被告的有效通知方式有：电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2013年3月14日向被告支付房款154793元，预告费等4531元，2013年9月12日通过银行按揭贷款支付购房款330000元，但原告未支付契税及维修基金。另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区1、2号楼工程质量经竣工验收合格，被告于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告于2013年12月18日向原告邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙���一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。至开庭日，原告未收房。原审认为：本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，但被告未在约定的交房时间内取得《竣工验收备案表》，因此被告未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。至于被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”认为原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。原审认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，不予支持。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向原告支付违约金。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，客观上造成被告对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为48.48元（484793元×0.0001）。原告在庭审中要求被告支付违约金的期间为2014年1月1日至2014年7月3日，故违约金计算为8920元（48.48元×184天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：被告怀化市大汉置业有限公司向原告龙英支付自2014年1月1日起至2014年7月3日止的逾期交房违约金人民币8920元，并于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。宣判后，上诉人怀化市大汉置业有限公司不服，以上诉人未逾期违约交房、原审认定上诉人违约交房错误，原审不认定上诉人对被上诉人不按约定付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等时享有先履行抗辩权错误为由向本院提起上诉，要求本院二审：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人对上诉人提起的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案中房屋买卖合同当事人双方所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，��有效协议。在上述《商品房买卖合同》第八条房屋交付期限和标准栏中确定出卖方交付的房屋须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案和取得《竣工验收备案表》；在上述《补充协议》第三条房产交付使用栏第3项记确定该商品房经主体分栋验收合格在当地建设主管部门备案和取得《竣工验收备案表》后、卖房方通知买方办理交接手续。由于怀化市大汉置业有限公司至今尚未取得房屋《竣工验收备案表》，未达到协议约定和法律规定的交房条件，亦未按协议约定的交房时间交付房屋，违约事实客观存在。原审认定怀化市大汉置业有限公司违约依据充分。怀化市大汉置业有限公司提出其不违约的上诉主张与事实不符，不能成立。虽然，在上述《补充协议》第三条房产交付使用栏第2项中确定买方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等、卖方有权拒绝交付房屋，卖方由此延期交房无需承担违约责任等内容，但协议未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，买方无法履行，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，且上述协议均为格式合同，格式合同提供方亦即卖方怀化市大汉置业有限公司对此格式合同条款未作特别的提示和解释，导致买方无法履行的后果应由卖方负责，与买方无关，卖方亦不能以此格式合同中并不明确的条款内容为据行使先履行抗辩权，原审对此认定正确。怀化市大汉置业有限公司提出依据上述协议条款其享有先履行抗辩权的上诉主张亦不能成立。综上，原判事实清楚，处理并无不当。上诉人怀化市大汉置业有限公司的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》��一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冷旗帜审 判 员 刘士平代理审判员 宋艳云二〇一五年八月十一日代理书记员 向庆玲 微信公众号“”