（2015）佛三法乐民初字第283号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2018-01-17
案件名称
邓达良与佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓达良,佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛三法乐民初字第283号原告（反诉被告）：邓达良，男，1976年9月6日出生，住佛山市三水区西南街道张边南五巷*号，现住西南街道赤江路七座3号，身份号码：4406831976********。委托代理人：李琳、李宛青，广东华法（三水）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组，住所地：佛山市三水区乐平镇念德村委会陆坑村中二队。法定代表人：陆礼宜，村民小组长。委托代理人：麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。原告邓达良诉被告佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组（以下简称：陆坑村中二村民小组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理。依法由审判员翁晓炜适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月8日，原、被告签订《土地租赁合同》，原告承租被告位于乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组“天湖氹”（土名）的17亩土地（以下简称:涉案土地），租期从2015年1月1日至2029年12月31日止。2014年4月4日，原告按合同约定向被告支付履约保证金111000元。2014年12月15日，原告按合同约定向被告支付2015年租金111000元。2015年，原告花费45000元用于平整土地并开展种养业。但位于租赁土地下方的鱼塘经营者找到原告，要求原告停止排放废水入其鱼塘，否则要求赔偿损失。这时原告才发现承租土地周围并无排水渠，废水无处排放，按原来的情况只能注入下方鱼塘。为此，原告多次找到被告协商均无果。原告承租土地的目的是为了开展养殖业，但如不能排废水，则合同目的无法实现。故起诉请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》；2、被告向原告退还保证金111000元及2015年的租金111000元；3、被告赔偿原告因整理租赁土地所支出的工程款45000元；4、诉讼费由被告承担。原告在诉讼中提供了以下证据：1、《土地租赁合同》一份、《天湖氹猪场及坑仔鸡场出租——中二村民户代表表决书》一份，证明原被告双方存在土地租赁合同关系，并证明被告提供的土地不具备排水条件，原告无法用于猪场的经营，因被告的行为导致合同的目的无法达成，合同应该予以解除。2、《现场照片》一组，证明被告提供的土地不具备排水条件，原告无法使用。同时证明原告进行了平整土地工作。3、《统一收款收据》两份，证明原告依约向被告支付了履约保证金111000元和租金111000元。4、《收据》、《情况说明》各一份，证明原告为平整土地支出了45000元工程款。被告（反诉原告）辩称和反诉称：一、原告承租的土地包括一口鱼塘和旱地，旁边有山岗，下方另有鱼塘，相隔约八十米，该土地数十年来都以同一现状生产经营。原告是经现场勘验土地，了解土地状况后才公开竞投，不存在原告后来才发现承租土地周围没有排水渠的情况。二、土地并没有产生废水，不在污染下方鱼塘的情况，原有的排灌状况系历史沿袭下来，以后的正常生产经营也不会产生废水，不会影响下方鱼塘生产。三、合同没有约定由答辩人新建排灌设施的义务，且土地的现状满足应有用途，无需新建设施。因此答辩人没有违约，答辩人要求原告继续履行合同。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。此外，合同第三条约定租赁期内，未经被告同意，原告不得随意改变土地的地形地貌及砍伐租赁范围内的林木，但原告接收土地后，私下对土地进行填土改造，在不属于租赁范围内的山岗取土，用于填平鱼塘，约七亩的鱼塘已填土超过一半，故原告违反合同约定。故反诉请求：1、反诉被告修复涉案土地的地貌；2、反诉费由反诉被告承担。被告在诉讼中提供了以下证据：照片四张，证明反诉被告承租土地后，对地形地貌进行了大规模的改造，这是未经反诉原告的同意而进行的，损害了反诉原告的利益。照片能清楚反映反诉被告填土的事实。原告（反诉被告）辩称：一、原告对鱼塘填土，是获得了被告的同意，双方在承租时对土地的使用达成了一致，有三方面可以证实：1、原告承包土地用于猪场、种植农作物，在承租前，原告也向被告提出承租土地的要求，并要求填平鱼塘，被告也同意了。因为该鱼塘之前已经废弃，没有人耕养，同时被告也希望将土地作为平地出租，所以在被告的村民表决书已经将涉案土地定义为猪场，而非鱼塘。2、租赁合同也是记载了出租土地，按照惯例，如果是出租鱼塘，会在合同上写明出租鱼塘及鱼塘的面积，这点也证实了被告是同意原告填平鱼塘；3、原告鱼塘施工时，被告村长也到场，长期的施工期间，被告也没有提出过异议，若被告只是出租鱼塘，肯定会提出异议，也会向相关部门提出控告，但事实上被告没有；二、被告没有证据证实鱼塘的原貌以及要求原告恢复原状的程度。事实上，该鱼塘仅仅占出租土地的三分之一不到，而原告填土也只是填了不到鱼塘的三分之一；三、被告存在违约行为，因此对被告的一切损失应由被告自行承担。经审理查明，原、被告提供的证据是原件，与本案有关联性，本院对其真实性予以确认。结合原、被告的一致陈述，本院确认以下基本事实：2014年4月8日，原、被告签订《土地租赁合同》，原告承租涉案土地，租期从2015年1月1日至2029年12月31日止。合同第三条第3点约定：“租赁期内，未经甲方（被告)同意，乙方（原行城南一路）不得随意改变土地的地形地貌及砍伐租赁范围内的林木，乙方应保障租赁范围周边公共道路、排灌设施通畅，不得影响甲方村民的正常生产。”2014年4月4日，原告按合同约定向被告支付履约保证金111000元。2014年12月15日，原告按合同约定向被告支付2015年租金111000元。2014年2月24日，原告的村民户代表对出租“天湖氹”猪场进行表决。涉案土地一直用于养猪。2015年原告平整了部分涉案土地。本院认为，本案的争议焦点是双方签订的《土地租赁合同》是否需要解除及涉案合同能否继续履行的问题，对此本院分析如下：1、原告作为专业的养猪户，承包前应对投资环境、规模等有全面的了解与计划，双方在合同中也已明确了承包土地的用途及范围，原告作为投资人在承包涉案土地前应已了解且应当了解涉案土地的实际情况，且原告从2014年4月4日向被告支付履约保证金至2015年平整部分涉案土地，已有充足的时间去了解规划涉案土地，期间涉案土地环境也未有明显变化，原告诉称承包后才发现承租土地周围并无排水渠而导致无法履行合同不合情理，双方签订合同时对涉案土地的状况并不存在重大误解；2、涉案土地历史上一直用于养猪，存在饲养猪只的基本设施和环境，原告诉称无法排水，但原告没有提供充分证据证明现场无法采取埋暗管等方式去解决排水问题，原告应对此承担举证不能的不利后果；3、根据《土地租赁合同》第三条第3点约定，原告负责保障排灌设施通畅，该约定已明确了原告的承包义务，双方在合同中约定的租赁费是基于发包时的设施设定的，并不包括后期完善其他设施的费用，如果原告为扩大生产规模需要完善排水设施应由原告负责，并非出租人的责任；4、被告辩称《土地租赁合同》可继续履行，且原告已向被告交纳了2015年全年的承包金，原告仍可以在承包期内继续享受和履行合同权利义务。综上，双方签订的《土地租赁合同》并不存在约定或法定解除条件，本院对原告诉请解除合同不予支持，解除合同的法律后果也不予处理。关于反诉原告（被告）反诉要求反诉被告（原告）恢复涉案土地的原状，因双方仍在履行合同，且被告的村民户代表对出租“天湖氹”猪场进行表决时应知道原告承包场地的用途，原告存在适当改造涉案土地的需要，被告在诉讼中也没有提供充分证据证明现场的最初环境及原告的改造行为对周围环境造成较大影响，故本院对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告邓达良的诉讼请求；二、驳回反诉原告（被告）佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组的反诉请求。案件受理费减半收取即2653元、反诉费50元，由原告负担2653元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 翁晓炜二〇一五年八月十一日书记员 麦小英 来源：百度“”