（2015）穗中法民五终字第3677号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-08-27

案件名称

杨帆与广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市粤锐恒星房地产有限公司,杨帆

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《供电营业规则》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第3677号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：高志文，总经理。委托代理人：李超鹏，该公司职员。委托代理人：何巧，该公司职员。被上诉人（原审原告）：杨帆，住广州市越秀区。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称“粤锐地产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤锐地产公司是广州市南沙区xxxx湾自编1号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年4月4日，杨帆（乙方）与粤锐地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区xxxx湾自编1栋802房（建筑面积177.14平方米），总金额为2197023元（乙方于签约时支付659107元；2013年4月19日前支付1098512元；2013年4月25日前支付439404元）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，杨帆在2013年7月20日付清全部购房款。涉案楼宇于2014年3月20日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年7月16日取得永久用电证明，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐地产公司曾于2014年3月19日、2014年8月19日分别向杨帆发出《入伙通知书》和《催收楼通知书》，但杨帆以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。2015年1月28日，杨帆向原审法院提起本案诉讼，请求判令粤锐地产公司向杨帆支付延期交楼违约金，以总房价款2197023元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年3月31日起计至涉案房屋符合收楼条件及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后实际交付房屋给杨帆之日止。杨帆在原审庭审中明确违约金计算至2014年8月20日。粤锐地产公司原审答辩称：一、涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐地产公司不存在逾期交楼的情形。二、该公司已按照合同约定通知杨帆收楼，并以各种方式催促收楼，但杨帆一直拒绝收楼，故涉案房产未能交付的责任在杨帆。三、杨帆拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，杨帆才有约定及法定的拒绝收楼的理由。四、杨帆通过分期付款方式支付购房款，除按期支付首期款外，第二期、第三期房款均逾期支付，其中第二期房款逾期92天，第三期房款逾期86天，共计逾期178天，根据补充协议约定，该公司可顺延交房时间，无需承担逾期交房责任。该公司已就杨帆逾期付款事宜已向法院另行起诉。五、南沙供电局关于永久用电的认定是错误的。涉案楼盘电力设施竣工的日期为2014年6月20日，在此之前，涉案楼盘临电保障了小区的用电，电费也由该公司承担，没有对业主产生任何影响。且商品房买卖补充协议已经排除了永久用电作为涉案房屋的交付条件，永久用电并非房屋交付的必备条件。六、假定涉案房产出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，应以租金标准即实际损失作为计算违约金的标准。原审法院认为：杨帆、粤锐地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定粤锐地产公司应在2014年3月30日前向杨帆交付房屋，但涉案房屋在2014年7月16日取得永久用电证明，在2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐地产公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给杨帆使用，已构成违约，杨帆要求粤锐地产公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，该院予以支持。粤锐地产公司主张涉案房屋已于2014年3月30日达到房屋交付标准，依据不足，该院不予采纳。粤锐地产公司在涉案房屋具备交付条件后的2014年8月19日向杨帆发出《催收楼通知书》，故延迟交楼违约金应计算至该日止合理。杨帆要求违约金计算至粤锐地产公司发出通知之日起一日内即2014年8月20日依据不足。杨帆、粤锐地产公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐地产公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，该院不予采纳。杨帆付清房款的时间远在合同约定的交楼期限之前，故对于粤锐地产公司以杨帆延迟付款为由要求无需承担本案延期交房的违约责任，该院不予支持。据此，原审法院依照中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年4月15日作出如下判决：一、被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨帆支付从2014年3月31日起至2014年8月19日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款2197023元的每日万分之五的标准计算。二、驳回原告杨帆的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。判后，上诉人粤锐地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐地产公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电及备案表为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐地产公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：（一）广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，原审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。（二）用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，是对现有用电制度中“临时用电”普遍存在客观事实及国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理和收费合法性的否定，明显有误。（三）原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。（四）原审法院对涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误。涉案房屋用电工程自2013年11月16日开工建设；2013年7月22日向南沙供电局提交设计文件，2013年7月24日设计文件通过审核，2014年5月27日中间检查合格，2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件。南沙供电局复函中陈述在2014年7月16日通过竣工验收合格、当天供电明显是错误的。涉案房屋实际具备永久用电的日期应当以用电工程竣工验收合格日期即2014年6月20日为准。（五）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且于2014年8月15日取得了竣工验收备案表，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（六）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（七）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及取得备案表作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显错误。（八）涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐地产公司不存在逾期交楼的情形。（九）粤锐地产公司已按照合同约定通知杨帆收楼，并以各种方式催促杨帆收楼，但杨帆并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在杨帆，粤锐地产公司无需承担迟延交付的责任。（十）杨帆拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，杨帆才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐地产公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。（十一）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。（十二）本案中，涉案房屋在2014年3月30日已达到交付条件，但经粤锐地产公司多次催促，杨帆拒绝收楼手续，并在2015年初向法院起诉。可见，杨帆实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，杨帆实际上是不可能有任何损失的。（十三）杨帆存在逾期付款，假定涉案房屋出现迟交楼，依约粤锐地产公司的交楼时间可以顺延，且不承担逾期交楼的违约责任，原审判决杨帆无需承担逾期付款的责任，违反了合同约定及法律规定。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回杨帆的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费均由杨帆承担。被上诉人杨帆向本院提交书面答辩意见称：对原审查明的事实无异议，不同意粤锐地产公司的上诉请求和事实理由，请求驳回上诉，维持原判。粤锐地产公司与杨帆对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。本院另查明，涉案《补充协议》第一条第4款约定：如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及本补充协议项下任何款项的（包括但不限于房价款），甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。本案二审中，粤锐地产公司表示：该公司在发出收楼通知前，“有电话提出顺延交楼，但没有证据”。本院认为，关于粤锐地产公司应否承担延迟交楼违约金的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐地产公司主张其已于2014年3月30日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。粤锐地产公司提及的生效判决所涉楼盘，与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐地产公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给杨帆已构成违约，应承担延迟交楼违约金并无不当。关于延迟交楼违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐地产公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐地产公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐地产公司未能提供充分证据证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院不予支持。关于粤锐地产公司主张顺延交楼的理由是否成立的问题。粤锐地产公司上诉认为因买受人存在逾期付款行为，其有权顺延交房时间。对此，从合同约定的内容审查来看，由于案涉合同对于逾期交房、逾期付款均分别约定了违约责任，逾期付款违约责任的承担与房屋交付的合同义务并非对等关系。从合同履行的事实状态来看，本案中，没有证据显示粤锐地产公司在合同约定的交楼日期之前，曾以买受人逾期付款为由提出顺延交楼的主张，其仍依合同所约定的交房时间通知买受人收楼，因此，原审法院不予采纳粤锐地产公司顺延交楼的抗辩并无不当。综上所述，上诉人粤锐地产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费624元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　万力平审判员　　梁淑敏审判员　　李　静二〇一五年八月十一日书记员　　邹凌青搜索“”