（2015）一中民一终字第0991号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-14
案件名称
康振修与天津市远东房地产开发公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王立民,康振修,天津市远东房地产开发公司,天津市和平区劝业场房管站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第0991号上诉人（原审第三人）王立民。委托代理人梁可畏，天津华凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）康振修，男，1950年1月17日出生，汉族，天津市公安局刑侦局退休干部，住天津市和平区哈尔滨道181号211。被上诉人（原审被告）天津市远东房地产开发公司，住所地天津市东丽区跃进路后一楼一栋605号，现办公地天津市和平区卫津路43号财富大厦B-801。法定代表人汪润丰，总经理。原审第三人天津市和平区劝业场房管站，住所地天津市和平区哈密道**号。法定代表人杨为民，站长。委托代理人张鹭，天津市和平区劝业场房管站干部。上诉人王立民因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王立民及其委托代理人梁可畏，被上诉人康振修，被上诉人天津市远东房地产开发公司（以下简称远东公司）的法定代表人汪润丰，原审第三人天津市和平区劝业场房管站的委托代理人张鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告当庭提交了1998年10月与被告签订的《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于天津市和平区哈尔滨道181、183号181门211-215房屋，使用面积为49.25平方米。房屋总价款为166920元。房屋交付日期为1998年10月30日。原告购买后，房屋承租人变更为康振修本人。房屋变更承租人手续由被告负责办理，并承担相应的费用。原告在合同上签名，被告在合同上签章。被告对上述合同内容不表异议，且原、被告当庭确认原告已将房款167000元以支票的形式直接给付案外人天津市裕达房地产开发公司，被告表示原告已经支付房款，且以原告实际交付的金额为准，如尚欠余款，也不再主张支付。原告付款后，被告未能为其办理承租人变更手续，现讼争房屋的承租人仍为王利民（即本案的第三人王立民），但原告自1998年至今一直在讼争房屋内居住，并按时向房屋管理人交纳租金。另查，第三人王立民当庭提交了1995年3月24日与被告签订的《协议书》，约定：王立民将本案讼争房屋和坐落在天津市河东区程林庄55号余门405-407两套房屋交予被告作为拆迁周转房，被告用坐落在天津市南开区白堤路临江里甲单元1门2楼201-205和206-208的两套在建房屋与王立民进行交换。上述房屋建成后，王立民进入居住，但至今未能办理产权证。被告取得王立民的两套房屋后，将讼争房屋卖给了原告，另外程林庄的一套单元安排了其他关联户居住。临江里两套房屋中，甲单元1门2楼201-205，一直由王立民居住，近两年王立民将此房出租给他人，收取租金。另一套即甲单元1门2楼206-208，被告已协助王立民将使用权变更为案外人。原告的诉讼请求为：1.判令被告继续履行合同，协助原告立即将天津市和平区哈尔滨道181、183号181门211-215房屋的承租人变更为原告；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，1995年，被告与第三人王立民对换房屋，取得讼争房屋，则被告对该房屋具有相应的处分权利。1998年，被告又与原告签订《房屋买卖合同》，以实际金额167000元的对价将讼争房屋转让给原告，遂原告对该房屋实际占有、使用至今，形成历史沿袭。且原、被告在合同中约定的内容，除被告未能给原告办理承租权变更手续外，其他均已实际履行。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示，也遵循了民事活动中的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，则原告的合法的民事权益应受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。故原、被告应当继续履行合同中尚未履行的事项，原告的诉请应予支持，被告应当协助原告办理讼争房屋的承租手续并按照约定担负相应的费用。现第三人王立民主张原、被告之间签订的《房屋买卖合同》不真实，未能提供相应的证据予以佐证，法院不予采信。王立民主张其与被告之间签订的协议无效，鉴于该协议与本案讼争的事实没有直接的因果关系，故该协议的效力不属于本案的审查范围。现王立民以被告给其换得的临江里房屋至今未能办理产权证作为抗辩理由，不同意将其名下的讼争房屋为原告办理承租权变更。鉴于临江里的房屋未能办理产权证的事实与原告无任何因果关系，所以王立民应采取其他救济途径，解决上述产权证事宜。至于王立民要求与原告互换居住的房屋的主张，因为原告与王立民之间的房屋也并非直接交换所得，且原告也明确表示不同意与王立民对换房屋，故王立民的此项主张，法院也无法支持。被告向原告卖房及给第三人王立民调房，至今均有相关的产权手续未能办妥，给对方生活上造成诸多不便，被告作为经办人应当采取积极地态度，尽力协助办理相关产权事宜。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、原、被告于1998年10月签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、本判决生效后十五日内，原、被告共同到第三人天津市和平区劝业场房管站处办理讼争的天津市和平区哈尔滨道181、183号181门211-215房屋（使用面积为49.25平方米）的承租权变更手续，变更手续所需费用由被告负担。案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。一审法院判决后，王立民上诉，请求撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人康振修的全部诉讼请求。主要理由：上诉人与远东公司签订的协议书无效，该协议书的效力与本案有直接的关联，被上诉人康振修的诉讼请求应被驳回；讼争房屋作为公产房至今属于上诉人承租，一审法院将本属于上诉人的合法承租权，判决由康振修与远东公司办理房屋承租权变更手续，严重侵害了上诉人的实体权利。被上诉人康振修辩称，远东公司和王立民之间的协议以前我不清楚，但我是签订协议购买讼争房屋，自从居住后我履行了义务。这十几年来我不了解王立民的情况，没打过交道，我只是要求和远东公司履行合同，办理讼争房屋手续。被上诉人远东公司辩称，远东公司与王立民订立的合同是房屋使用权换使用权，远东公司的房屋使用权给了王立民，王立民交了房租，王立民原来的房子就由远东公司处置。康振修正好拆迁没有房屋住，就买了讼争房屋，现在提出过户问题找到王立民，王立民不同意过户，希望还换回来。原审第三人述称，服从法院判决。经审理查明，远东公司与王立民签订的协议书约定，王立民将本案讼争房屋和坐落在天津市河东区程林庄55号余门405-407两套房屋交予远东公司作为拆迁周转房，远东公司将坐落天津市南开区白堤路临江里甲单元1门2楼201-205和206-208的两套在建房屋交予王立民，并负责将此处房屋产权交予王立民，所有产权手续费用由王立民担负。现远东公司未将上述临江里房屋的产权交予王立民。其他事实，一审法院认定基本清楚。双方当事人未提供新的证据。本院认为，远东公司与王立民于1995年3月14日签订了协议，王立民依据协议使用了上述临江里房屋，但远东公司并未依据协议将房屋产权交予王立民，因此该协议尚未全面履行。而远东公司与康振修的协议，签订于1998年10月，标的系王立民承租的讼争房屋，因此该协议的履行应以远东公司与王立民之间的协议全面履行为前提，即王立民取得上述临江里房屋的所有权后，远东公司与康振修之间的协议才能得以履行。现远东公司未依协议约定将上述临江里房屋产权交予王立民，远东公司与康振修之间的协议尚不具备履行条件，故对康振修要求远东公司继续履行协议，将王立民承租的讼争房屋变为由其承租的诉讼请求，不能支持。一审判决认定基本事实有误，所作判决亦属不当，本院依法予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0150号民事判决；二、驳回被上诉人康振修的诉讼请求。一审案件受理费40元，上诉案件受理费80元，由被上诉人天津市远东房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲代理审判员 尹 来代理审判员 张贝贝二〇一五年八月十一日书 记 员 刘洪雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 百度搜索“”