（2015）一中民终字第4624号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-08-26
案件名称
隋煜等与保利（北京）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
隋丽丽,隋煜,保利（北京）房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第4624号上诉人（原审原告）隋丽丽，女，1982年12月5日出生。委托代理人石磊磊，隋丽丽之夫。上诉人（原审原告）隋煜，男，1958年6月29日出生。委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）保利（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小井村558号。法定代表人刘平，董事长。委托代理人侯国晖，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人隋丽丽、隋煜因与保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由代理审判员刘磊担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员朱文君组成合议庭审理了本案，书记员刘芳芳、索彤担任法庭记录，隋煜、隋丽丽之委托代理人石磊磊、王佳红、保利房地产公司之委托代理人侯国晖到庭参加了诉讼，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年7月1日，买受人隋丽丽、隋煜与出卖人保利房地产公司签订北京市商品房预售合同，合同约定：隋丽丽、隋煜购买座落于海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西部·临水居）A区冷泉住宅区东房屋一栋（地上2层、地下1层），总价款为人民币9991954元，出卖人应当在2009年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，不出示或出示不齐全，或未满足交付时应当符合条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，隋丽丽、隋煜支付全部购房款。2009年8月，保利房地产公司通知隋丽丽、隋煜收房，隋丽丽、隋煜以房屋存在问题（顶层屋面有两处渗漏痕迹；一层北阳台顶面和一层南次卧室顶面有渗透痕迹；外立面防水木进水变形、脱皮、腐朽；室内墙面开裂较多；楼梯周边和雨水管出水口无散水、小院无排水沟，雨水直接进入墙基）为由未按约定时间收房，至2009年12月31日，隋丽丽、隋煜办理收房手续。2011年夏季，涉案房屋所在小区北部房屋均有雨水倒灌情况发生，其中涉案房屋情况最严重。因排水需要，物业人员在该房屋地下室挖掘3个深坑，于2012年春天回填。2012年7月21日，涉案房屋所在小区地下室大部分出现雨水倒灌情况，发生雨水倒灌情况时，水从排水沟中排水管溢出，流入地下室，物业人员在地下室又挖掘7个深坑用于排水，至今未回填。2013年1月18日，隋丽丽、隋煜委托检测机构对地下室进水原因进行检测，结论为存在设计问题，无法满足排水需要。另查，根据保利房地产公司提交的移交清单，隋丽丽、隋煜于2009年12月31日收到《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等；根据隋丽丽、隋煜提交的北京市住建委（信）第54号-告政府信息公开告知书，涉案房屋所在西北旺地区住房租赁交易平均价格为：2011年3季度37元／月·建筑平米；2011年4季度39元／月·建筑平米；2012年1季度38元／月·建筑平米；2012年2季度41元／月·建筑平米；2012年3季度44元／月·建筑平米；2012年4季度44元／月·建筑平米。庭审中，双方认可地下室、车库面积168平方米；因保利房地产公司对隋丽丽、隋煜委托检测机构的检测结论不予认可，故隋丽丽、隋煜就地下室进水原因提出鉴定申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为：1、涉案房屋车库前排水沟内排水管走向以及对应的雨水井未按图纸施工；2、涉案房屋汽车库前排水沟内直径100mm排水管与房屋前道路雨水井内直径300mm排水管连接部位未见相应检查井，不符合图纸设计要求及相关国家标准的规定；3、涉案房屋汽车坡道实际坡度9.52%，符合相关行业标准的规定；4、涉案房屋汽车坡道顶端未设置与坡道同宽的截流水沟，不符合相关行业标准的规定；5、涉案房屋汽车坡道顶端设置与坡道同宽的挡水坎，符合相关行业标准的规定；6、涉案房屋汽车库应设置集水坑和排水泵；7、涉案房屋发生雨水倒灌的成因推断为：由于49号房屋靠近小区雨水排水系统末端，当雨水排水量较大，雨水无法通畅排入小区外市政排水设施时，形成雨水井内积水，水位超过相对高度为-0.45m时，就会形成地下室雨水倒灌。隋丽丽、隋煜于2013年4月1日诉至原审法院，请求：1、判令保利房地产公司向我方出示规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、商品房的面积实测技术报告表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表的原件并提供复印件；2、判令保利房地产公司对涉案房屋存在的地下室积水问题、车库未按设计图纸施工等不符合国家相关设计规范的问题进行维修至合格；3、判令保利房地产公司向我方支付自2009年9月1日开始至判决生效为止的逾期交房违约金（按照合同第13条，每日已付房款万分之一的标准，即每日1003元，暂时计算至2013年3月13日止为1262214.3元）；4、判令保利房地产公司向我方支付自2009年9月1日至判决生效为止的房屋租金损失（以政府公布的房屋租赁数据为准，2009年9月-2010年6月标准是32元每月每平米，2010年7月-2010年9月标准是38元每月每平米，2010年10月-2011年3月标准是37元每月每平米，2011年4月-2011年6月标准是36元每月每平米，2011年7月-2011年9月标准是37元每月每平米，2011年10月-2011年12月标准是39元每月每平米，2012年1月-2012年3月标准是38元每月每平米，2012年4月-2012年6月标准是41元每月每平米，2012年7月-2013年3月31日标准是44元每月每平米，暂时计算到2013年3月31日止为773353.75元）；5、判令保利房地产公司向我方支付因房屋存在质量问题无法入住期间已实际交付的物业费损失44316元；6、鉴定费50000元由保利房地产公司承担。本案诉讼费由保利房地产公司承担。原审法院认为：双方签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应严格履行。关于隋丽丽、隋煜第一项诉讼请求，根据合同约定，如果保利房地产公司不出示《住宅质量保证书》等材料或出示不齐全，或未满足交付时应当符合的条件，隋丽丽、隋煜有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由保利房地产公司承担，房屋交付时，隋丽丽、隋煜并未对此提出异议，且根据保利房地产公司提交的移交清单，隋丽丽、隋煜于2009年12月31日收到《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等，故对该项诉请法院不予支持。关于隋丽丽、隋煜第二项诉讼请求，地下室进水问题自2011年夏季开始，至今地下室留有用于排水的7个深坑，根据鉴定结论，保利房地产公司存在设计问题及未按图纸施工问题，保利房地产公司应当按照图纸设计要求、相关国家标准及相关行业标准，对地下室、车库进行修复，修至地下室、车库不积水为止。关于隋丽丽、隋煜第三项诉讼请求，因保利房地产公司已按合同通知隋丽丽、隋煜收房，且隋丽丽、隋煜未按约定时间收房的理由是房屋存在的渗漏痕迹、墙面开裂等问题，而这些问题完全可以通过维修解决，不构成合同约定的逾期交房，故隋丽丽、隋煜要求逾期交房违约金之诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。关于第四项诉讼请求，地下室、车库的积水问题自2011年夏季开始，至今未解决，致使隋丽丽、隋煜不能正常使用地下室、车库，给隋丽丽、隋煜造成经济损失，根据鉴定结论，保利房地产公司存在设计问题及未按图纸施工问题，故保利房地产公司应对隋丽丽、隋煜不能正常使用地下室、车库的经济损失承担赔偿责任，具体赔偿数额，法院根据双方认可地下室、车库面积168平方米，参照涉案房屋所在西北旺地区住房租赁交易平均价格，酌情予以确定。关于隋丽丽、隋煜第五项诉讼请求，房屋一、二层并不存在积水问题，渗漏痕迹、墙面开裂等问题，完全可以通过维修解决，并不完全影响房屋的正常使用，故对该项诉讼请求法院不予支持。关于鉴定费，鉴定是因为保利房地产公司不认可隋丽丽、隋煜的检测结论，而鉴定结论与检测结论相符，确因保利房地产公司的设计问题及未按图纸施工问题，故鉴定费理应由保利房地产公司承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、保利（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内对隋丽丽、隋煜位于海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西部·临水居）A区冷泉住宅区东房屋地下室、车库，按照设计图纸进行施工、修复，至地下室、车库不积水为止；二、保利（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿隋丽丽、隋煜人民币二十七万八千九百六十四元；三、驳回隋丽丽、隋煜其他诉讼请求。上诉人隋煜、隋丽丽提起上诉称：请求撤销原判第二项、第三项，发回重审或改判支持隋煜、隋丽丽的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：1、我方验收房屋的时候发现房屋质量问题，对方至今未能交付符合约定的房屋，应当支持我方主张的逾期交房违约金。2、一审法院判决是根据涉案房屋地下室和车库面积占整个房屋面积比例和考虑平均租赁价格确定损失，这种方式不合理。3、因房屋质量问题，导致我们缴纳物业费但是无法享受服务。这个损失应该由被上诉人承担。被上诉人保利房地产公司答辩称：服从一审法院判决。诉争房屋只有在2011、2012年两次严重的自然灾害、雨量很大的时候，其地下室发生了雨水的倒灌，在其他年份正常降雨量的时候没有发生雨水倒灌的问题，主要原因是因为雨水量过大造成的，并不是房屋质量问题。租金损失和物业费问题，服从一审法院判决。本院对原审查明的事实予以确认。本院审理中，对于原判第一项施工、修复的具体方案，隋丽丽、隋煜提出要求保利房地产公司将车库门变成墙，在墙上开窗，地下车库外面坡道填平，变成地上停车位或建一处车棚；保利房地产公司同意按此方案施行。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、是否应当支付逾期交房违约金？2、一审法院计算的房屋租金损失是否正确？3、是否应当赔偿物业费？本院认为：1、首先，上诉人依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第13条约定主张违约金，则应当证明对方存在该条约定的“出卖人未按照第11条约定的期限和条件将该商品房交付买受人”的违约行为。现被上诉人有证据证明已在约定交房期限发出收房通知，上诉人无证据证明当时争议房屋不符合第11条第（二）款及以下第1、2、3项约定交付条件。其次，合同第15条第（二）款对于查验该商品房时发现其他质量问题的处理方式约定为“出卖人在交付后负责修复”，而非买受人可以拒绝收房。因此，上诉人以验房时发现质量问题为由，要求被上诉人承担逾期交房违约金，不符合合同约定。综上，对于上诉人要求支付逾期交房违约金的请求，法院不应支持。2、损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。隋丽丽应当证明其主张的损失数额与对方违约行为之间存在因果联系。根据本案查明的事实，该房屋雨水倒灌仅造成地下室、车库无法使用，但上层建筑符合基本的使用条件，隋丽丽不能证明上层部分空置损失与排水缺陷造成的地下部分灌水存在因果联系，原审法院按照地下面积计算空置损失合理，上诉人主张的其余租金损失因缺乏与违约行为的因果联系不应支持。3、同理，因上层建筑符合基本的使用条件，隋丽丽不能证明雨水倒灌必然导致房屋整体空置，因此对其主张赔偿物业费亦不应支持。4、双方在庭审中对于修复方案协商一致，同意按照此方案执行原审法院判决第一项，法院不持异议。综上所述，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，隋煜、隋丽丽的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二万三千八百三十九元、鉴定费五万元，由保利（北京）房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二万一千元，由隋丽丽、隋煜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘 磊审 判 员 刘国俊代理审判员 朱文君二〇一五年八月十一日书 记 员 刘芳芳书 记 员 索 彤