（2015）南法民初字第08054号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-12-18

案件名称

徐春雪、朱秀花与重庆融创尚峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市南岸区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐春雪,朱秀花,重庆融创尚峰置业有限公司,交通银行股份有限公司重庆弹子石支行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

重庆市南岸区人民法院民事判决书（2015）南法民初字第08054号原告徐春雪，男，汉族，1985年12月28日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人颜锦国（特别授权），重庆中联世通律师事务所律师。原告朱秀花，女，汉族，1987年6月10日出生，住四川省自贡市自流井区。委托代理人颜锦国（特别授权），重庆中联世通律师事务所律师。被告重庆融创尚峰置业有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪正街1号1-7号，组织机构代码56990165-5。法定代表人商羽��董事长。委托代理人江智莉（特别授权），女，汉族，1985年1月28日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。委托代理人唐相林（特别授权），男，汉族，1986年2月28日出生，住重庆市南岸区，系公司员工。第三人交通银行股份有限公司重庆弹子石支行，住所地重庆市南岸区弹子石新街59号，组织机构代码77176880-0。法定代表人彭世达，行长。委托代理人钱颖，女，汉族，1986年5月6日出生，住重庆市渝中区，系公司员工。原告徐春雪、朱秀花与被告重庆融创尚峰置业有限公司（以下简称融创公司），第三人交通银行股份有限公司重庆弹子石支行（以下简称交通银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐春雪、朱秀花及其委托代理人颜锦国和被告融创公司的委托代理人江智莉、唐相林，第三人交通银行的委托代理人钱颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐春雪、朱秀花诉称：原被告于2013年9月7日签订《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议，约定原告购买被告开发的位于南岸区茶园新区米兰路40号3-17幢X号房屋，建筑面积58.66平方米，户型为二室二厅，总价款362373元，付款方式为按揭付款，首付款109373元，剩余房款向第三人按揭贷款的方式支付，上述商品房交房时间为2014年12月15日前。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告交付的房屋并非二室二厅。被告的违约行为已造成合同不能继续履行。2015年1月16日原告致函被告解除合同及补充协议。原告现向法院提起诉讼，请求：1、解除原告和被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5551976），依法判令被告返还原告购房款362373元以及大修基金4692.8元；2、被告赔偿原告经济损失5万元以及相应违约金；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：损失是指预告登记费80元、抵押登记费80元、团购费10000元、按揭产生的利息29000元；违约金是指逾期交房违约金（以362373元为基数，按每日万分之零点五，从2014年12月16日起计算至合同解除之日止）。被告融创公司辩称，原告要求解除合同缺乏依据，被告交付的房屋面积与结构和合同约定一致，合同中的二室二厅系笔误；大修基金和税费系被告代收，不应由被告退还；团购费并非被告收取，不应由被告退还；被告不应承担逾期交房违约责任，且根据合同约定，主张逾期交房违约金的前提是继续履行合同。第三人交通银行辩称，如原被告双方合同解除，保留追究双方责任的权利。原告徐春雪、朱秀花为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、商品房买卖合同，证明原被告双方存在商品房买卖合同关系及户型、交房时间的约定等；2、购房发票、抵押合同、借款合同，证明原告向银行申请贷款的方式向被告付清了房款；3、大修基金、团购费收据，证明原告缴纳的大修基金、税费和团购费等。被告融创公司对上述证据的真实性无异议。第三人交通银行对上述证据的真实性无异议。被告融创公司为证明其辩称理由，向本院举示如下证据：1、施工图、竣工图及图纸目录，证明被告交付的房屋与施工图和竣工图的户型一致；2、建设工程竣工验收备案登记证，证明涉案房屋已于2014年12月11日取得竣工验收备案证；3、宣传单，证明合同约定的二室二厅系笔误。原告徐春雪、朱秀花对上述证据的真实性无异议。第三人交通银行对上述证据的真实性无异议。第三人交通银行为证明其辩称理由，向本院举示如下证据：贷款详细信息查询，证明原告按揭还款情况。原告徐春雪、朱秀花对上述证据的真实性无异议。被告融创公司对上述证据的真实性无异议。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。经审理查明：2013年9月7日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5551976），约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园新区米兰路40号3-17幢X号房屋，户型为二室二厅，清水房，建筑面积58.66平方米，套内面积45.87平方米，建筑面积单价为6177.51元／平方米，房屋总价为362373元。出卖人应于2014年12月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人应于确定交房日的七日前书面通知买受人做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，出卖人应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。出卖人还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如买受人无正当理��拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由买受人承担；（2）买受人原因包括但不限于因买受人原因未能办理完毕合同预售备案登记、预告登记、按揭贷款手续；买受人未付清应付房款及约定的违约金、到期银行贷款还款，或未缴纳有关税费、专项维修基金（即大修基金）；买受人存在其他违约行为且未予以纠正或者未承担违约责任等情形；（3）在上述情形下，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任。同时，合同约定房屋交付期限届满日视为出卖人已履行交付义务。出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按买受��已付房款百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。补充协议4.1约定：在商品房达到交付使用条件后，出卖人可以通过电话、短信、传真、E-mail、邮递或者在重庆晨报等本地报纸发布入住公告等任一方式发出房屋交付通知；出卖人发出通知，即视为出卖人已履行向买受人告知交房义务，买受人均应在房屋交接通知载明的交房时间内到出卖人处办理房屋交付手续；即使买受人未能收悉前述通知，买受人仍有义务按商品房买卖合同约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。如果买受人购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限届满时��行至出卖人处办理接房手续，出卖人不再另行通知。补充协议5.1约定：按照《买卖合同》第九条的约定，如买受人要求解除合同的，应于出卖人逾期交付房屋60日届满前书面向出卖人提出解除合同的要求，否则视为买受人愿意继续履行合同。补充协议12.1约定：双方的权利义务以商品房买卖合同以及本补充协议为准。各示范单位（包括但不限于各类宣传资料、广告、沙盘、样板间）仅作为参考，以本合同内容为准。买方确认：对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行了约定或进行了充分考虑，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）以及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。《商品房买卖合同》第一条提及的建设依据、售楼书、售楼广告、销售现场公示的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装修和家具摆放指引，不视为交楼标准或合同样品。补充协议18.1条约定：买卖双方依据法律规定或者买卖合同及本补充协议约定行使解除权的，应当在解除权事由发生之日起60日内行使（有特别约定的除外），否则该权利归于消灭。买卖双方依据法律规定或者买卖合同及本补充协议约定行使解除权的，按买卖合同项下记载的电话、手机短信、E-mail、传真或通信地址通知对方。上述合同签订后，原告向被告支付购房款109373元并以向交通银行弹子石支行申请按揭贷款方式支付253000元，合计支付房款362373元。此外，原告另向被告缴纳大修基金4692.8元、预告登记费80元、抵押登记费80元。2014年12月11日，涉案房屋所在楼栋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。审理中，原告认可被告于2014年12月15日通知其接房，但原告认为户型与合同约定不符，故未办理接房手续。同时，原告认可房屋不存在面积补差问题。另查明，2013年6月30日，原告与案外人重庆市大泽置业代理有限公司签订《融创伊顿濠庭团购须知》，原告向大泽置业缴纳10000元团购费，可在开发商报价基础上享受每套房屋总价直减50000元的购房优惠。团购费不抵扣房款。原告现以被告交付的房屋系一室二厅，与合同约定的二室二厅不符，此系被告根本性违约为由，提出解除合同等��项诉讼请求。交付房屋的厅室结构与合同约定不一致是否构成被告根本性违约，亦系双方争议之焦点。原告认为样板房是二室二厅，其是参观过样板房后才和被告签订的合同，而合同中也明确约定房屋系二室二厅，现被告交付的房屋系一室二厅，系根本性违约。被告认为合同约定的二室二厅系笔误。因实际交付的房屋的结构与商品房买卖合同附图以及施工图和竣工图及宣传单一致。而从宣传单看，户型结构为一室二厅一院馆一阳台，宣传单上又明确注明“可一房变两房”，样板房只是在装修时将院馆改为卧室，目的是让业主更直观。原告认可房屋现状与宣传单结构一致，但与样板房不一致，样板房多出一个卧室，但原告也认可在签订合同时被告告知过涉案房屋系可变户型。双方确认样板房现已拆除，原告也未举示样板房照片。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。双方争议的焦点为被告交付的房屋系一室二厅，与合同约定的二室二厅不符，是否构成被告根本性违约？本院对此评述如下：一、从合同本身的约定看，原告购买的房屋本系清水房，合同虽对户型约定为二室二厅，但从合同的附图看，对房屋结构只有一个大的外部框架，并无房屋内部功能结构的划分；二、如从外部证据来判断，原告认为样板房系二室二厅，但样板房现已拆除，原告也未举示样板房照片，无法进行评判。现被告举示了一份宣传单，从宣传单看，房屋户型结构为一室二厅一院馆一阳台，原告认可宣传单的结构与房屋现状一致。本院认为，房屋的几室几厅并非一个严谨的建筑学概念，而是公众根据生活习惯和房屋的功能对房屋结构进行的一个划分。所谓的几室一般是指有几个卧室，按照一般的社会认知，卧室的数量是业主根据实际需要，可以在不影响房屋主体结构的前提下根据房屋的结构进行调整，是可以变化的。被告辩称宣传单上的院馆系可改为卧室，原告也认可在签订合同时被告告知过涉案房屋系可变户型，故合同约定之“二室”应作宽泛理解，系指可改为“二室”之意。此外，根据补充协议12.1条之约定：“出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装修和家具摆放指引，不视为交楼标准或合同样品。”综上，原告现以被告交付的房屋不符合样板房的厅室结构为由主张被告构成根本性违约的理由不能成立，本院对其要求解除与被告之间的商品房买卖合同，判令被告返还购房款以及大修基金、预告登记费、抵押登记费、按揭利息损失的诉讼请求，不予支持。团购费系原告向案外人缴纳，原告要求被告退还缺乏依据，本院对其诉讼请求，不予支持。涉案房屋所在楼栋已于2014年12月11日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告也认可被告于2014年12月15日通知其接房，故被告已按合同约定履行房屋交付义务，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告徐春雪、朱秀花的诉讼请求。案件受理费7555元，由原告徐春雪、朱秀花负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上��于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　龚泽勇人民陪审员　　董泽芬人民陪审员　　邹崇跃二〇一五年八月十一日书　记　员　　郑华静来自：