（2015）梅民初字第1321号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-11-09
案件名称
三明市家园物业管理有限公司与曾昭烂物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市梅列区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2015）梅民初字第1321号原告三明市家园物业管理有限公司，住所地三明市。法定代表人刘德渐，董事长。委托代理人许宁苏，男，1958年8月16日出生，住三明市。被告曾昭烂，男，1950年10月15日出生，住三明市。原告三明市家园物业管理有限公司与被告曾昭烂物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月17日立案受理后，依法由审判员谢清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三明市家园物业管理有限公司的委托代理人许宁苏，被告曾昭烂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三明市家园物业管理有限公司诉称，被告系三明市梅列区明辉花园南区业主，根据原告与该小区业主委员会订立的《物业管理服务合同》，被告应于每年5月30日前向原告缴纳0.30元／月·㎡的物业费，逾期缴纳，应该按收费标准的三倍向原告支付违约金。被告至今共欠缴2011年至2013年的物业服务费1155元，经原告多次催促，被告拒不缴纳。原告据此起诉至法院，要求判令被告支付物业费1155元，违约金3465元。被告辩称，被告与业主委员会签订的物业管理合同未经业主大会表决，合同内容也未公布，应属无效合同。原告未尽合同职责，给业主的居住环境造成不利影响，小区常常发生盗窃事件，卫生管理也不到位。被告据此请求驳回原告的诉讼请求。在本院审理过程中，原、被告对下列证据及事实没有异议，本院予以确认：欠交物业费清单一份，证明2011年至2013年，被告均未向原告缴纳物业管理费的事实。本案争议的焦点是：原、被告之间是否成立物业服务合同法律关系，被告是否应当向原告缴纳物业管理费。原告认为，2009年1月15日，原告与三明市梅列区明辉花园南区业主委员会订立物业管理服务合同一份，合同对物业服务费、缴纳时间、违约责任均进行了约定，服务期限为2009年1月1日至2011年12月31日，2011年12月1日，业主委员会通知原告物业管理顺延至新一届业主委员会产生并选聘新的物业企业入驻为止，物业收费事宜按原合同执行。因此原、被告的物业服务合同关系成立，被告应当按合同约定支付物业管理费。原告据此提供物业管理服务合同一份，顺延南小区物业管理的函一份证明其主张。被告认为，原告提供的物业管理服务合同及顺延物业管理的函件均未经过小区业主大会决议，也未向小区业主公示，应为无效，且原告未尽物业管理义务，导致被告财物被盗造成损失，因此不应向原告缴纳物业管理费。本院认为，根据原告提供的物业管理服务合同的顺延南小区物业管理的函，原告与南小区的物业管理合同经过三明市梅列区明辉花园南区业主委员会盖章确认，被告否认合同的真实性，但未提供相应证据予以证实，且在庭审调查中，被告也确认从2006年起就按0.30元／月·㎡的标准向原告缴纳物业管理费至2010年。本院认为原、被告之间的物业管理合同成立且生效，被告应按合同约定支付物业管理费，但合同约定的逾期缴费违约金过高，本院依法予以调整。经庭审质证、认证，对本案事实作如下认定：被告曾昭烂系三明市梅列区明辉花园南区业主，2009年1月15日，原告与三明市梅列区明辉花园南区业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定物业管理费为0.30元／月·㎡，每年5月30日前缴纳，逾期缴纳应支付三倍的违约金，服务期限为2009年1月1日至2011年12月31日，2011年12月1日，三明市梅列区明辉花园南区业主委员会发函给原告，通知原告顺延物业管理至新一届业主委员会成立并选聘新的物业企业入驻为止，收费标准仍按原合同约定执行。被告曾昭烂从2011年1月1日起未再向原告缴纳物业管理费。综上所述，本院认为，被告曾昭烂所在小区的业主委员会与原告签订物业管理服务合同，被告应当按照合同的约定向原告支付物业管理费，但物业管理服务合同中约定的违约金过高，本院依法予以调整。原告要求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告曾昭烂关于原告未尽管理职责，造成被告经济损失的主张，因被告未提供充分证据予以证实，本院不予支持，可由被告另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曾昭烂应于本判决生效之日起三日内向原告三明市家园物业管理有限公司支付物业管理费1155元；二、被告曾昭烂应于本判决生效之日起三日内向原告三明市家园物业管理有限公司支付违约金（该违约金按月利率1.5%计算，从2011年6月1日起计算至本判决确定的还款之日止，其中2011年6月1日至2012年5月30日计算基数为385元，2012年6月1日至2013年5月30日计算基数为770元，2013年6月1日起计算基数为1155元）；三、驳回原告三明市家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告曾昭烂未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收费25元，由原告三明市家园物业管理有限公司负担17元，由被告曾昭烂负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员 谢 清二〇一五年八月十一日书记员 陈丹丹附1：本判决相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”