（2015）宁民终字第3775号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-02
案件名称
上诉人刘长生、李巧英与被上诉人刘琴、许军房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘长生,李巧英,刘琴,许军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)宁民终字第3775号上诉人（原审被告）刘长生，男，1962年1月14日生，汉族。上诉人（原审被告）李巧英，女，1965年10月9日生，汉族。二上诉人共同委托代理人龚权、芮乐强，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘琴，女，1968年6月23日生，汉族。被上诉人（原审原告）许军，男，1967年7月2日生，汉族。二被上诉人共同委托代理人曾金峰，江苏宁联律师事务所律师。上诉人刘长生、李巧英因与被上诉人刘琴、许军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘长生、李巧英的的共同委托代理人龚权与被上诉人许军及其与被上诉人刘琴的共同委托代理人曾金峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被上诉人刘琴、许军原审诉称，2000年3月，刘琴依法取得土地使用权证和村镇工程建设许可证，投资翻建了位于南京市江宁区禄口街道白云路社区三角村112号的三间平房，刘琴与其母亲在此居住生活。后来，刘长生在该宅基地前盖了三间两层楼房。许军为此长期到相关主管部门投诉及反映问题。2014年2月，南京市江宁区人民政府禄口街道办事处出具书面答复意见，告知许军，刘琴与刘长生签订了一份《协议书》，约定刘长生、李巧英购买刘琴、许军坐落于三角村的三间平房，价格为1万元。该协议上有刘琴的签字及手印，也签有许军的姓名。2001年5月起，刘琴被诊断为精神分裂症（偏执型），需要终身接受医院的专业治疗，属限制民事行为能力人，缺乏完全的缔约能力和处分能力，要求其法定代理人许军追认后才具有法律效力，许军对该协议一无所知，协议上的许军也非其本人所签，该协议没有发生法律效力。我国法律禁止将农村宅基地向本集体经济组织成员之外的人转让，该协议应属无效。现要求确认刘琴与刘长生签订的《协议书》无效。上诉人刘长生、李巧英原审辩称，不能仅凭刘琴曾到医院看过病就认定其为限制民事行为能力的人，刘琴是作为正常的人签订的协议，该《协议书》是有效的，请求驳回被上诉人的诉讼请求。原审法院经审理查明，1992年2月，刘琴与许军登记结婚。2000年3月，刘琴向行政主管部门申请在南京市江宁区禄口街道三角自然村翻建房屋，并取得了土地使用权证和村镇工程建设许可证。2006年，刘琴与刘长生、李巧英签订《协议书》1份，约定刘长生、李巧英购买刘琴坐落于南京市江宁区禄口街道三角村的平房三间，价格1万元。该协议落款处签有“许军”二字。2007年1月4日，刘长生领取了案涉房屋的村镇房屋所有权证（证号宁禄私字第211301614号）。案涉房屋于2007年拆除，在刘琴宅基地上建造了三间平房，现由刘琴及其母亲居住，在该房屋前，刘长生、李巧英建造了楼房。后建的三间平房及刘长生、李巧英建造的楼房均未办理审批手续。2014年4月17日，南京市江宁区住房和城乡建设局作出决定，认为刘长生户口与所购房屋不在同一个村集体经济组织，且刘长生申请办证所提供的《土地使用证》、《建房申请表》、《用地申请表》、《江苏省村镇工程建设许可证》的土地使用权人、申请建设人、被许可建设人都是刘琴，而不是刘长生，不符合村镇房屋所有权登记的法律规定，决定撤销登记在刘长生名下的宁禄私字第211301614号村镇房屋所有权证。2014年10月17日，刘琴、许军向原审法院提起诉讼。原审审理中，双方均陈述《协议书》中的“许军”非许军本人书写。原审法院另查明，2001年，刘琴被医院诊断为精神分裂症。上述事实，有《土地使用证》、《建房申请表》、《用地申请表》、《江苏省村镇工程建设许可证》、《协议书》、《村镇房屋所有权证》、结婚证、病历、关于撤销禄宁私字第211301614号村镇房屋所有权证的决定及双方当事人的陈述等证据材料证实。原审法院认为，本案《协议书》所涉房屋为农村房屋，因房屋是建在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘长生、李巧英非案涉房屋所在集体经济组织成员，刘长生、李巧英对案涉房屋的宅基地使用权因其非本村成员而不能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因刘长生、李巧英的主体身份不符合购买案涉房屋的主体资格，故刘琴与刘长生、李巧英签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定应当认定无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，原审法院判决：刘琴与刘长生、李巧英于2006年签订的《协议书》无效。原审案件受理费80元，由刘长生、李巧英负担。上诉人刘长生、李巧英不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。其理由为：一、合同所指向的房产已不存在，判决认定合同有效或无效已无实际意义。双方2006年《协议书》所指向的房产已于2007年被拆除，法律上已不存在，同时上诉人已给被上诉人相应补偿。2007年上诉人新建的三间平房和上诉人自建的楼房，均不是《协议书》所指向的房产。二、原审判决书无法履行。合同无效后，存在双方返还的问题，2007年三间房屋已经拆除，实际上已无返还可能，因此原审判决无法履行。被上诉人刘琴、许军答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：该协议书涉及内容为建立在宅基地上的农村房屋，根据相关法律规定，建筑物及土地使用权要一并处理，而土地管理法规定农村内宅基地使用权不得对外出让、转让。因此，根据《合同法》第52条规定，双方签订的协议书违反法律强制性规定，应当是无效合同。我方原审的诉讼请求是合同效力问题，至于合同无效后是否返还财产与本案没有关系。双方对原审法院查明的事实均无异议，本院二审依法予以确认。二审中双方均未提交新证据。本院认为，本案《协议书》所涉房屋为农村宅基地上的房屋，上诉人刘长生、李巧英并非该房屋所在集体经济组织成员，原审认定刘琴与刘长生、李巧英签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定无效，并无不当。上诉人刘长生、李巧英上诉认为该房产已经不存在而请求驳回被上诉人的原审诉请，并无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘长生、李巧英负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年八月十一日书 记 员 汪海燕 来自