（2015）浙温民终字第1963号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-09-28
案件名称
温州军用饮食供应站与徐清河、温州市东驿酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐清河,温州市东驿酒店有限公司,温州军用饮食供应站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1963号上诉人（原审被告）：徐清河。委托代理人：徐雷，浙江强盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州市东驿酒店有限公司,住所地浙江省温州市鹿城区黎明西路298号。法定代表人：徐清河，总经理。委托代理人：郑星星，浙江强盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州军用饮食供应站，住所地：浙江省温州市鹿城区黎明西路***号。法定代表人：陆晓毅，站长。委托代理人：周春波，浙江时代商务律师事务所律师。委托代理人：虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。上诉人徐清河、温州市东驿酒店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，坐落于温州市鹿城区黎明西路28号（现为300号）房屋（建筑面积：3136.95平方米）系原告军供站所有。2012年9月5日，该房屋经公开招租程序由被告徐清河竞得，原告军供站（作为甲方）与被告徐清河（作为乙方）于同日签订《公有产权租赁合同》一份，约定由乙方承租上述房屋，租赁期10年，自2012年9月17日起至2022年9月16日止，2012年9月17日起至12月16日为3个月装修宽限期，免收租金。租金分10年度支付，首年度期租金为239.81万元，首年度时间为2012年9月17日至2013年12月16日止含装修宽限期三个月，以此为基点推算租赁年度。首年租金乙方在签订本合同后5天内一次性支付给甲方。次年度租金以上年度的租金为基数，每年递增5%，乙方应于每年的11月15日之前一次性支付给甲方，先付后用。合同第四条约定，乙方投标期间的投标保证金70万元，在其竞中标的后，自动转为合同履约保证金。租赁期满或合同解除10天内，双方在结清账款、确定无债权债务、无欠水费电费且乙方未违反本合同关于合同履约保证金相关条款规定的情况下，该合同履约保证金甲方不计息退还给乙方。合同第六条约定，租金不含房屋租赁的有关税费，租赁期内因房屋租赁所产生的所有税费由甲方和乙方按法律规定各自承担，乙方的工商管理费、水电费、通讯费、卫生费、房屋及配套设施、设备的维护、维修等一切费用均由乙方承担，前述费用由乙方直接向相关部门缴纳。合同第七条第6项约定，乙方必须按期支付每年租金，逾期交款则甲方有权解除合同，并没收合同履约保证金。第13项约定，租赁期满或合同解除，乙方必须立即停止一切经营活动，并在租赁期满或合同解除之日起10天内清空所有可搬拆的财物，将租赁房屋交还甲方。乙方逾期未清空的，所有物品均视为遗弃物无偿赠与给甲方，甲方有权做任何处置。如乙方逾期仍坚持不搬出房屋的，甲方有权没收乙方交纳的合同履约保证金，且甲方向人民法院申请强制执行乙方腾空，由乙方承担赔偿甲方由此造成的经济损失。后原告军供站与被告徐清河、东驿酒店另行签订一份《补充合同一》，约定原共有产权租赁合同项下承租方的权利义务均由被告东驿酒店享有，徐清河本人对上述义务承担连带责任。该合同已于同年10月24日经温州市房产管理局城东房管所备案登记。合同签订后，被告东驿酒店开始对涉案房屋进行装修工程，后于2013年5月开始投入使用，同年8月正式取得营业执照并正常营业。由于涉案房屋属1979年建筑，房产证于2001年领取，且房管局和城建档案馆没有涉案房屋的原始施工图纸存档，后原告军供站补办了施工图纸与房屋质量安全鉴定书，导致被告东驿酒店中标后无法及时申报相关证件，影响其装修进度，故原告军供站与被告东驿酒店于2014年2月21日签订一份《补充合同二》，约定租金支付方式由每年一次性支付变更为每年分两期支付，分别为每年11月15日前支付第一期，次年5月15日前支付第二期，租金及递增基数按原合同执行，先付后用。自补充合同签订日起，被告东驿酒店免于追究原告军供站未及时提供房屋安全鉴定材料和原始施工图等材料对其造成的一切影响和损失。合同其他事宜按照原租赁合同继续执行。因被告东驿酒店未按期支付自2014年12月17日起至今的租金，故原告向被告发出缴款通知书、律师函等要求其支付租金，但被告至今仍未履行，因双方无法达成一致意见，故原告军供站诉至本院。另查明：2012年11月9日，原告军供站委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司对涉案房屋的结构安全性进行鉴定分析，该公司于11月20日出具《房屋结构安全性评估报告》一份，载明：该建筑物地基基础、上部承重结构、围护结构承重部分项目中砌体砂浆强度不适应作加固处理；该建筑物现状基本可满足正常使用要求。后被告东驿酒店开始对涉案房屋进行装修，并于2013年1月6日取得《临时建设工程》2月8日补办《建筑工程施工许可证》，载明工期自2012年11月26日起至2013年2月26日止。还查明：2012年10月，徐清河、徐某、金长青三人投资成立东驿酒店，该企业名称经工商预先核准，保留期至2013年4月11日。8月28日，东驿酒店正式核准登记。再查明：2012年6月，原告军供站提出要求招标整体出租涉案房屋，经南京军分区驻温州港航务军事代表办事处同意后，温州市民政局于6月20日向温州市人民政府作出《关于温州军用饮食供应站对外招标整体出租的请示》，后温州市人民政府于7月5日批示同意。又查明：涉案房屋主体结构由被告东驿酒店运营，一楼底层部分店面出租他人使用，租期未届满。关于水电费金额，截止2015年3月，涉案租赁房屋产生的水费13677.30元，滞纳金21.91元，总金额为13699.21元，电费24120.55元，以上共计37819.76元，被告对此无异议，一审法院依法予以确认。原判认为，涉案房屋的设计用途为非居住，涉案租赁事宜业经驻温州港航务军事代表办事处同意，并经温州市人民政府研究确定，原、被告之间签订的各份协议均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，被告以上述协议违反法律强制性规定为由主张合同无效，依据不足，不予采信。至于二被告主张因原告提供的房屋不符合租赁条件影响其正常经营，上述纠纷业经双方在《补充合同二》中予以协商处理，二被告的上述抗辩理由不能成立，亦不予采信。由于被告东驿酒店未在合同约定的期限内支付自2014年12月17日起至今的租金，显属违约，根据《公有产权租赁合同》第六条第6点的约定，原告享有合同解除权，并有权没收合同履约保证金70万元，故原告的第一、三项诉讼请求，有事实与法律依据，依法予以支持。关于租金、占有使用费标准，根据合同约定，首年度租金239.81万元，并在此基础上逐年递增5%，被告东驿酒店应支付的自2014年12月17日起至2015年12月16日的2015年度租金、占有使用费按264.39万元[239.81万元×（1+5%）²]为计算标准；2015年12月17日之后租金、占有使用费的计算标准为在此基础上逐年递增5%，计算至被告实际腾空之日止。至于利息损失，原告主张自2014年12月17日开始按中国人民银行同期同档次基准贷款利率支付利息损失，合法有据，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告既已主张租金并没收履约保证金等，现又主张五个月租金损失，没有依据，不予支持。关于水电费金额，双方合同已作约定，且原告仅提供相应票据予以证明截止2015年3月的水电费发生金额共计37819.76元，于法无悖，依法予以支持，之后产生的水电费金额，可由双方据实结算，另行协商。鉴于被告徐清河在合同中明确表示对合同承租方的全部义务承担连带责任，故原告要求被告徐清河承担连带责任，有法律依据，依法予以支持。被告东驿酒店抗辩涉案房屋租赁事宜系原告军供站与被告徐清河之间的房屋租赁关系，与其无关，理由不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告温州军用饮食供应站与被告徐清河于2012年9月5日签订的《公有产权租赁合同》一份；解除原告温州军用饮食供应站与被告温州市东驿酒店有限公司、徐清河于2012年签订的《公有产权租赁合同（合同编号：CQZ120807043）的补充合同一》一份；解除原告温州军用饮食供应站与被告温州市东驿酒店有限公司于2014年2月21日签订的《公有产权租赁合同（合同编号：CQZ120807043）的补充合同二》一份；二、被告温州市东驿酒店有限公司于本判决生效之日起一个月内腾空坐落于温州市鹿城区黎明西路300号房屋并移交给原告温州军用饮食供应站使用（包括合同附件清单中列明的附属设施设备）；三、被告温州市东驿酒店有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告温州军用饮食供应站支付该房屋租金、占有使用费及利息损失（其中租金、占有使用费自2014年12月17日起至2015年12月16日按2015年度租金即264.39万元为计算标准，2015年12月17日之后的租金、占有使用费按2015年度租金264.39万元为基础，逐年递增5%为计算标准，利息损失按中国人民银行同期同档次基准贷款利率为计算标准，上述金额自2014年12月17日起计算至实际履行之日止，扣除一个月的免租搬迁期限）；四、被告温州市东驿酒店有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告温州军用饮食供应站支付截止2015年3月止的水电费为37819.76元；五、原告温州军用饮食供应站有权没收原合同履约保证金70万元；六、被告徐清河对前款第一至第五项条款确定的被告温州市东驿酒店有限公司应负义务承担连带责任；七、驳回原告温州军用饮食供应站的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32091元，减半收取16045.5元，由原告温州军用饮食供应站负担4406.5元，被告温州市东驿酒店有限公司、徐清河负担11639元。一审宣判后，徐清河、温州市东驿酒店有限公司不服，向本院提起上诉称，一、本案房屋租赁合同因违法属无效合同。被上诉人提供的土地证明确记载涉案房屋的土地用途为军用设施。因为中国实行土地用途管制制度，违反批准用途使用国有土地的，属于行政违法行为应当处以行政处罚。因此，被上诉人将军事设施用途的土地用作商业出租属于违法行为。合同法第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效。另外，涉案房屋的出租应当通过审批，根据相关规定有权决定涉案房产出租的是南京军区，其他单位和个人均无权决定。以驻温州港航务军事代表处或是副市长的批复为出租依据，只能证明涉案房产的出租没有经过依法审批。因此，涉案的合同无效，而导致合同无效的过错在被上诉人，被上诉人不仅无权要求上诉人支付租金而且应当赔偿上诉人经济损失。二、涉案房屋存在严重的安全隐患，不符合出租条件，被上诉人既不予以加固也不对房屋安全进行检测，被上诉人严重违约。被上诉人出租房屋未经安全评估，没有房屋结构图，更未办理变更土地和房屋用途手续，随意将房屋对外出租，导致承租人长期无法办理各种审批手续，营业推迟半年多。因为房屋各方面不符合消防、环保等部门要求，被上诉人不得不投入巨资予以增设设备建设排水排污设施。房屋安全评估结果更是证明被上诉人严重违约，《房屋结构安全性评估报告》的鉴定结论：1、需立即处理，保证墙体承载能力；2、构造柱及圈梁宜增设，以达到现行规范要求……改造加固应当委托有资质单位进行设计施工；七、建议及说明：1、对该建筑物建立沉降观测体系，加强使用情况监控，每年沉降、亲写、裂缝观测不得少于一次；应对建筑物加强防护处理，以保障结构的安全。砂浆强度情况表结论：所检测承重墙构件的砂浆抗压强度基本不满足规范低限要求……砖强度情况表结论：所检测砖样抗压强度基本不满足规范低限要求。从此报告可以得知被上诉人提供的房屋存在严重安全隐患，未达到房屋使用的安全标准，且在上诉人无数次反映后，被上诉人至今未将房屋修缮到符合安全使用的条件。就在2015年6月3日深夜，房屋一楼两间店面内发生坍塌，幸好当时房内没人，否则后果不堪设想。综上，被上诉人严重违约在先，上诉人有权拒绝支付租金。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人温州军用饮食供应站答辩称，一、一审判决事实清楚、法律适用正确，应予维持。1、从事实上看，二上诉人已实际占有和使用所租赁的房屋，经被上诉人多次催讨，至今仍未支付所欠的房租，已构成违约，应负相应的违约责任。2、从法律上看，出租房屋产权人为被上诉人，产权类别为国有自管产，被上诉人有权将其所有的房产出租，且涉案租赁事宜业经驻温州港航务军事代表办事处同意，并经温州市人民政府研究确定，被上诉人的出租行为完全合法。双方签订的各份租赁协议系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人有权根据合同约定，解除合同，没收担保金，并可要求二上诉人支付所欠的租金及赔偿相关损失。二、二上诉人的上诉意见均没有事实和法律依据，二审法院应均不予支持或采信。1、二上诉人提出本案房屋租赁涉嫌违法应属无效合同，此说法毫无法律根据。虽然涉案房屋的国有土地使用证上载明的土地用途为军用设施，但这仅是当时土地审批时的暂时用途，后办理相关房产权证时，已将房产权登记在被上诉人名下，并注明为国有自管产，属于可自主出租的房产。2、被上诉人作为合法的所有权人将涉案房屋出租给上诉人的行为并没有违反法律的强制性规定，上诉人的出租行为完全合法。三、二上诉人认为房屋存在严重的安全隐患不符合租赁条件，被上诉人严重违约的上诉理由，缺乏事实和法律依据。1、上诉人温州市东驿酒店有限公司在补充合同二中明确放弃追究被上诉人因未及时提供房屋安全鉴定材料和原始施工图等材料对其所造成的一切影响和损失，这是属于权利的放弃，自签订补充合同二时已成立生效，不容反悔。2、被上诉人是当时由于建筑档案馆找不到原始图纸而未及时提供，并非不提供，被上诉人在后来已经补办了相关施工图纸和鉴定书，并对租金支付方式予以变更，已经照顾到了二上诉人的利益。3、房屋结构安全性评估报告的鉴定结论是该建筑物基本可满足正常使用要求。被上诉人向上诉人提供了上述鉴定材料，上诉人凭这份鉴定材料向有关部门办理了消防、建筑施工许可证等证件，并正常营业至今。如果这份鉴定书鉴定出来房屋不符合出租条件，何以有关部门会准许通过？何况上诉人至今也没有向被上诉人提出相关异议。鉴定报告于2012年11月20日出具，补充合同二于2014年2月21日签订，时间已达一年多，但被上诉人没有提出异议，也没有在补充合同二中注明。四、上诉人提出的一审判决后2015年6月3日深夜本案所涉及的东边二间临街店面前半部分木制结构屋顶发生倒塌的情况，不构成上诉人拒付租金的理由。1、东边二间临街店面前半部分木制结构屋顶于2015年6月3日深夜倒塌的事实确实存在，但经被上诉人事后请温州建筑学会温州市建筑技术设计咨询服务处对上述房屋倒塌的原因进行鉴定，结论为：由于屋面是木结构，已被白蚁严重侵蚀，其他承重结构（墙体和基础）基本完好。因此，只要屋面采用轻钢结构改造后，可以正常投入使用。被上诉人发现上述屋顶被上诉人进行过装修，由于该二次装潢封住了原有的木质屋顶，致使木质屋顶被白蚁侵蚀难以被人发现，这是上诉人违约擅自改变原有结构进行装潢的原因，不可归责于被上诉人。被上诉人正在研究修复方案和筹集有关修复资金，尽快对上述倒塌房屋的屋顶进行修缮。2、2015年1月21日，被上诉人曾委托律师向上诉人发出律师函，明确写明二上诉人收到函件之日起三日内如逾期不付租金等费用的，逾期当天立即解除租赁合同及补充协议。无论是根据合同法有关规定，还是一审判决，双方的合同关系已经解除，合同解除的行为发生法律效力。上述木制房屋屋顶倒塌的时间发生在合同解除之后，二上诉人非法占有期间内，不构成上诉人拒付租金的理由。综上所述，原判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人温州市东驿酒店有限公司未提供新的证据。上诉人徐清河提交了如下证据：证据一、照片，拟证明2015年6月3日深夜涉案出租房屋有两间房屋因主梁断裂发生坍塌；证据二、申请证人姜某及徐某出庭作证，拟证明涉案房屋存在质量问题，上诉人曾向被上诉人提出要求，但至今还未解决，本案系被上诉人违约在先。证人姜某陈述称，其与徐清河系朋友关系，上诉人温州市东驿酒店的行政审批手续都是其协助办理的，办理过程中，发现没有原始图纸和鉴定报告。大概在2013年5月份，酒店装潢好之后徐某告诉他鉴定报告有问题，至于具体问题他也不清楚，但是他有陪同徐某去军供站找过站长。对于事后签订的补充合同，其并不知情。证人徐某陈述称，其系徐清河的叔叔，房屋出租的事宜都是其与军供站进行交接。在酒店办理行政审批手续的过程中，需要安全评估报告，但是到了装修快完成的时候，其发现安全评估报告中称房屋不符合要求，需要每年加固，事后其与姜某一起去被上诉人办公室解决，但一直未得到处理。签订补充协议的时候，其并不在场。经质证，上诉人温州市东驿酒店有限公司对上述证据均无异议，被上诉人对于证据一照片的真实性无异议，但是对其证明对象有异议，当时倒塌的不是房屋主梁，而是前面的木制屋檐。对于证人证言，被上诉人认为证人证言不属于二审中新的证据，已经超出据证期限，且一审期间上诉人在答辩的事实和理由中均没有提出房屋问题并向被上诉人提出异议。被上诉人认为两位证人与上诉人有亲密关系，可信度不高，不排除是隐名股东的可能性，且其证言没有提供另外证据予以证实。本院认为，证据一的真实性可以予以确认，但该证据并不能证明房屋主梁倒塌的事实。关于证据二，该证据不属于二审中新的证据，两位证人的证言不足以证明上诉人的待证事实，本院不予采信。被上诉人温州军用饮食供应站提供了一份温州建筑学会、温州建筑技术设计咨询服务处对温州军用饮食供应站房屋结构鉴定意见书一份，拟证明倒塌的房屋木制屋檐系被白蚁所蛀，其他承重结构（墙体和基础）基本完好，地面无不均沉降迹象，只要屋面采用轻钢结构改造后，可以正常投入使用的事实。经质证，上诉人温州市东驿酒店有限公司、徐清河认为，该鉴定机构没有鉴定资质，鉴定没有所依据的标准法律法规，不合法。房屋坍塌不仅只有两间房屋的屋檐。坍塌是结构性问题，而非被上诉人所陈述的不属于主体结构。装修也并非上诉人方所装修，而是承租之前的所装修。本院认为，被上诉人提供的证据系被上诉人单方委托的鉴定意见，本院不予采信。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。另查明，徐清河、温州市东驿酒店有限公司已经就涉案房屋存在安全隐患问题为由，向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，要求温州军用饮食供应站加固出租房屋并赔偿租金损失。本院认为，涉案出租房屋的所有权人为被上诉人，且该租赁事宜经南京军分区驻温州港航务军事代表办事处同意，并经温州市人民政府批示同意，最后通过公开招租程序由上诉人徐清河竟得。上诉人徐清河与被上诉人之间签订的《公有产权租赁合同》及后续补充协议均系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照协议全面履行各自义务。二上诉人主张被上诉人出租房屋违反法律强制性规定而导致合同无效，依据不足，本院不予支持。二上诉人主张因被上诉人未提供施工图纸与房屋质量安全鉴定书，导致上诉人长期无法办理各种手续，推迟营业半年多，该纠纷已在双方签订的《补充合同二》中予以解决，二上诉人以此为由拒绝支付租金，依据不足，本院不予支持。根据浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2012年11月20日出具的《房屋结构安全性评估报告》，表明出租房屋可满足正常使用需求。关于2015年6月3日夜出租房屋中前排店面发生的部分房屋屋顶坍塌问题，该事件发生在一审判决之后，二审中双方无法就此达成一致意见，二审无法直接予以处理。此外，上诉人徐清河及温州市东驿酒店有限公司已经就该问题向被上诉人主张赔偿，温州市鹿城区人民法院业已受理，对此问题双方可另行解决。上诉人未按照合同约定履行按时支付租金之义务，显属违约，一审法院根据双方合同之约定，判决上诉人承担相应的违约责任，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32091元，由上诉人徐清河、温州市东驿酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张苗苗审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一五年八月十一日代书 记员 蔡瑞洁 关注微信公众号“”