（2015）港北民初字第416号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-11-10

案件名称

陆明高与陆惠贤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贵港市港北区人民法院

所属地区

贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆明高,陆惠贤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款

全文

贵港市港北区人民法院民事判决书（2015）港北民初字第416号原告陆明高。委托代理人张华，贵港市港北区维民法律服务所法律工作者。被告陆惠贤。委托代理人黄雄高，广西正大五星律师事务所律师。委托代理人黄乔，广西正大五星律师事务所实习律师。原告陆明高与被告陆惠贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法由审判员谭冰担任审判长，与人民陪审员杨少兰、韦启容组成合议庭于2015年3月23日公开开庭进行了审理，书记员郭洋洋担任法庭记录。原告陆明高及其委托代理人张华、被告陆惠贤及其委托代理人黄雄高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年4月5日签订了一份《房屋租赁合同》。合同内容第一条约定：甲方（原告）将自有座落在贵港市金港大道（即贵港市大西南农副产品市场内）6幢15号房屋出租给乙方（被告）使用。第一条第4项约定：乙方首先交清风险保证金给甲方，风险保证金5000元，到期不租房，无事故发生，不违约的，甲方退回风险保证金给乙方。第三条约定：租赁期限为5年，时间从2013年4月5日起至2018年4月4日止，其中（4月5日至4月30日为建设期限）甲乙双方签字之日起至合同期满止，一切安全责任由乙方负责。第四条第1项约定：租金（人民币）从2013年4月5日起至2014年4月4日止。每月租金2300元，一次交（季度）三个月租金6900元，乙方必须先交清（季度）三个月租金后才能进入居住使用，以后在每季度末的20号前交清下（季度三个月）租金后方可继续租房，否则甲方终止合同。收回房屋。风险保证金归甲方所有。第2项约定：第2年租金在上年租金基础上递增10%，递增后每月2530元，三个月租金7590元，时间从2014年4月5日起至2015年4月4日止。第3项约定：第3年租金在上年租金基础上递增10%，递增后每月2783元，三个月，时间从2015年4月5日起至2016年4月4日止。第七条约定：乙方在租房期间，不能转租、留宿他人，也不得改变房屋现状，如确需安装其他（如电扇、空调）在墙壁、墙外的需经甲方商量同意后才能安装，一切费用由乙方支付，否则甲方有权从风险保证金中扣除损坏费。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。但过后不久，原告便发现被告将楼房第二、第三、第四层室内的房间墙体全部拆除，变成一个大厅。原告立即劝阻被告，但被告不听，过后多次协商，未果。原告认为被告的行为已构成违约，同时也侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即将其租赁的房屋（房屋价值60万元）交还给原告，风险保证金5000元归原告所有；2、判决被告立即停止侵权，恢复楼房第二楼、三楼、四楼室内原样，并赔偿经济损失50000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。双方签订合同时虽然约定了不得改变房屋结构，但是合同签订后，被告已经征得了原告的口头同意改造房间大小。被告对于承租的房间进行改造和装修后原告从未提出过异议，一直以来也正常的收取被告的租金，仅仅是因为原、被告协商因改动比较大，原告要求被告给予5万元的保证金作为租期到后恢复原状的费用，由于被告不同意该金额，原告所以出尔反尔。从合同约定期满后被告对房屋的适当改造属于原告所有，可以看出合同不是绝对的不同意被告改造。被告投入40余万元改造房屋及经营，租期长达多年，现在原告要求解除合同明显的会给被告造成较大的损失，请求人民法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告陆明高与被告陆惠贤于2013年4月5日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在贵港市金港大道（即贵港市大西南农副产品综合市场内）6幢15号房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2013年4月5日起至2018年4月4日止，第一年每月租金为2300元，此后每年租金在上年租金的基础上递增10%，其中2015年4月5日至20116年4月4日每月租金为2783元。每季度末月20号前交清下季度的租金，否则原告在有权终止合同，收回房屋，风险保证金归原告所有。被告首先交清风险保证金给原告，风险保证金5000元，到期不租房，无事故发生，不违约的，原告退回风险保证金给被告。被告在租房期间，不能转租、留宿他人，也不得改变房屋现状，如确需安装其他（如电扇、空调）在墙壁、墙外的需经原告商量同意后才能安装，一切费用由乙方支付，否则甲方有权从风险保证金中扣除损坏费。合同签订后被告向原告交纳人5000元保证金，原告将房屋交付给被告使用。被告在租赁原告房屋期间对房屋进行了装修，并拆除了房屋第二、第三、第四层室内的房间墙体，原告发现后提出要求增加风险金，双方协商未果，原告遂诉至本院。庭审中原告认可被告已付清2015年4月份的租金，之前的租金也已经付清。本院于2015年7月3日组织原告对租赁房屋进行交接，在双方交接时发现被告已搬了所租赁的房屋。被告称其已于2015年5月23日搬离了该房屋并将该房屋返还给了原告，同意解除合同，认为原、被告签订的房屋租赁合同已于是2015年5月23日解除。原告称未收到被告将来的房屋大门锁匙，不同意合同解除的时间是2015年5月23日。原告对被告在租赁期间拆除房屋第二、三层楼房的间墙以及房门，第四层部分间墙以及房门的移位重建给原告造成的损失进行鉴定，本院依法委托了北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，评估结论为23714元。以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋产权证、照片、被告提供的收条、现场交接笔录及当事人的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告陆明高与被告陆惠贤于2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告在租赁期间未经原告同意即拆除所租赁房屋第二、第三、第四层室内的部分房间墙体，违反了合同的约定，被告有权按合同约定没收被告的风险保证金5000元，对原告的该项诉讼请求地，本院予以支持。原告以被告未经其同意擅自改变房屋结构为由主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，因被告已搬离所租赁的房屋，也表示同意解除合同，对原告的诉讼请求，本院予以支持。原、被告对解除合同的时间有争议，被告认为其已于2015年5月23日搬离承租原告的房屋并将该房屋返还给原告，原告否认被告于2015年5月23日将房屋返还给原告，被告也未能提供其他证据证实，对被告的主张本院不予采信。本院于2015年7月3日组织双方对租赁房屋进行了交接，本院认定2015年7月3日为合同解除的时间。原告对被告在租赁期间拆除房屋第二、三层楼房的间墙以及房门，第四层部分间墙以及房门的移位重建给原告造成的损失进行评估鉴定，评估价格为23714元，对原告请求被告赔偿经济损失50000元给原告的诉讼请求，本院仅支持23714元，超出部分不予支持。对原告请求被告恢复楼房第二楼、三楼、四楼室内原样的诉讼请求，因原告请求赔偿的经济损失即为恢复原状所需的支出，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认2013年4月5日原告陆明高与被告陆惠贤签订的《房屋租赁合同》于2015年7月3日解除，被告陆惠贤已于2015年7月3日将租赁房屋返还给原告陆明高；二、被告陆惠贤签订《房屋租赁合同》时交纳的5000元风险保证金归原告所有；三、被告陆惠贤赔偿经济损失23714元给原告陆明高；四、驳回原告陆明高的其他诉讼请求。本案案件受理费10350元，原告陆明高负担415元，被告陆惠贤9935元。以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10350元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。）。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　谭　冰人民陪审员　　杨少兰人民陪审员　　韦启容二〇一五年八月十一日书　记　员　　郭洋洋关注微信公众号“”