（2015）宝民三（民）初字第1149号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-16
案件名称
刘原凤、杨福才与陶瑜、毛志成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1149号原告(反诉被告)刘原凤。原告(反诉被告)杨福才。上列两原告(反诉被告)共同委托代理人代瑞，上海永盈律师事务所律师。被告(反诉原告)陶瑜。被告(反诉原告)毛志成。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。原告(反诉被告)刘原凤、杨福才与被告(反诉原告)陶瑜、毛志成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘原凤、杨福才的共同委托代理人代瑞、被告(反诉原告)毛志成及其与陶瑜的共同委托代理人杨沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘原凤、杨福才诉称，2014年10月31日，双方签订了房地产买卖合同，约定，原告向被告购买位于宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让总价为180万元。合同签订后，原告依约支付了房款。根据双方的约定，被告应于2015年1月20日前迁出该房屋内的全部户口，若未迁出，每逾期一日，向原告支付已收房款千分之五的违约金。但被告实际于2015年1月26日才将房屋内的户口迁出，构成违约。故原告起诉要求被告承担逾期迁出户口的违约金，依照已付款178万元的日千分之五计算，共计六天，违约金金额为53,400元。被告(反诉原告)陶瑜、毛志成反诉并辩称，系争房屋内只有陶瑜一个人的户口，2015年1月26日已经迁出。双方在1月24日交房时对户口迁出时间达成过新的变更约定，原来是说1月21日，当日原告表示户口差几天也不计较，故说明双方对户口迁出有新的约定，被告不构成逾期迁出户口，也不承担违约金。同时，合同约定被告应于交房当日支付房屋尾款2万元，但被告直至2015年6月29日才支付，也没有通知被告。故被告反诉要求原告承担逾期付款违约金，以2万元的日千分之五计算，自2015年1月25日至2015年6月29日止。原告(反诉被告)刘原凤、杨福才针对反诉辩称，房屋尾款于2015年6月29日实际付清，的确构成了延期，对违约金的标准没有异议，要求法院依法处理。经审理查明，2014年10月31日，陶瑜、毛志成(甲方)与刘原凤、杨福才(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，甲方将宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋转让总价为150万元。乙方未按照本合同约定的期限付款的，每逾期一日，乙方按照未付款金额的日千分之五支付违约金。甲方于2015年1月20日前迁出该房屋原有的所有户口，每逾期一日，甲方向乙方支付已收房款千分之五的违约金。次日，双方签订了补充协议，约定，该房屋的实际成交价为180万元，交房当日，乙方向甲方支付房屋装修补偿款2万元。2014年12月23日，刘原凤、杨福才经核准登记取得了系争房屋房地产权证，成为该房屋的房地产权利人。2015年1月24日，双方办理了房屋交接手续。2015年1月26日，被告将系争房屋内的户口迁出。同年6月29日，原告向被告支付了尾款2万元。审理中，被告为证明双方就户口迁出之事宜进行了变更申请证人李某某出庭，李陈述其系中介公司的工作人员，在1月24日交房当日，双方签订好房屋交接书在聊天的时候，被告说因为自己购买新房，产权证可能晚一点，所以户口也可能要晚几天迁，原告说不要紧的，尽量往前赶。被告还提供一份视听资料，拍摄于交房当日，当中原告称，要求被告尽量往前赶，时间差几天也不计较。对此，原告表示，对证人证言和视听资料的真实性都不予认可，双方从未变更过迁出户口的日期，原告没有表示过不计较，而是说迟延一天有几千块的违约金，还是要求按照合同办的。审理中，原告对违约金的标准不持异议，被告要求调整。以上事实，有原告提供的居间协议、买卖合同、房地产买卖合同、收据、房屋交接书、房地产权证，被告提供的户口摘录信息及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同及补充协议，真实有效，双方均应恪守。根据约定被告应于2015年1月20日前将户口迁出，被告实际于2015年1月26日迁出，超过了合同约定期限。被告称双方对此进行了变更约定，并提供了录像光盘和证人证言，原告对此不予认可。本院认为，当事人就自己主张的事实存在有义务提供充分证据加以证明，证人证言和视听资料无法直接、全面、确凿地印证被告观点，且在视听资料中原告的陈述中亦无法必然推断出原告明确放弃追究被告逾期迁出户口的违约责任。故，原告要求根据合同约定由被告承担逾期迁出户口的违约金的诉请，具有合同和事实依据，本院予以准许。关于反诉，事实查明和原告自认其于2015年6月29日支付了房屋尾款2万元，亦迟于双方约定的交房当日(2015年1月24日)，构成违约，被告要求原告承担逾期付款违约金，亦合法有据，本院予以准许。鉴于被告就违约金标准提出异议，本院综合考虑双方履行合同的诚信程度及实际损失，酌情将违约金标准调整为日万分之五。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陶瑜、毛志成于本判决生效之日起十日内，依照178万元的日万分之五计算，向原告(反诉被告)刘原凤、杨福才支付自2015年1月21日起至2015年1月26日止的逾期迁户口违约金；二、原告(反诉被告)刘原凤、杨福才于本判决生效之日起十日内，依照2万元的日万分之五计算，向被告(反诉原告)陶瑜、毛志成支付自2015年1月25日起至2015年6月29日止的逾期付款违约金；三、原告(反诉被告)刘原凤、杨福才的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)陶瑜、毛志成的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取567.50元，由被告(反诉原告)陶瑜、毛志成负担。反诉案件受理费减半收取94元，由原告(反诉被告)刘原凤、杨福才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一五年八月十一日书记员 茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 来源：百度搜索“”