（2015）怀中民一终字第250号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-01-11
案件名称
怀化市大汉置业有限公司与蒲小丫商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
怀化市大汉置业有限公司,蒲小丫
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第250号上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明。委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托代理人向网（特别授权），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒲小丫，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化市大汉置业有限公司因与被上诉人蒲小丫商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年3月4日（2014）怀鹤民一初字第840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：原、被告于2012年10月6日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0009号。合同约定：原告购买被告的第15、16栋16栋2302号商品房（地上共30层），房屋总价款427723元，于2011年10月30日一次性付80%即342634元，剩余20%在本栋楼封顶时付；原告在2013年6月30日前按房款的2%将专项维修基金交被告。被告在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，原告同意被告的有效通知方式有：电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2011年11月30日向被告支付房款342634元，2013年11月24支付购房款85089元，但原告未支付契税及维修基金等。另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区15、16号楼工程质量经竣工验收合格，被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。至开庭日，原告未收房。原审认为：本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即该商品房经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，但被告未在约定的交房时间内取得《竣工验收备案表》，因此被告未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。至于被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”认为原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。庭审查明，原告已履行主要付款义务，而不论原告是否未付清有关税费、维修基金等，被告在合同约定的交房日均不能将符合合同约定条件的房屋交给原告，其应向原告支付违约金。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案具体情况，酌情调整被告每日应向原告支付的违约金为已交付房价款的万分之一，即日违约金为42.77元（427723元×0.0001）。原告在庭审中要求被告支付违约金的期间为2013年7月1日至2014年7月3日，故违约金计算为15739元（42.77元×368天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：被告怀化市大汉置业有限公司向原告蒲小丫支付自2013年7月1日起至2014年7月3日止的逾期交房违约金人民币15739元，并于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。宣判后，上诉人怀化市大汉置业有限公司不服，以因被上诉人不按约定付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金，上诉人依约可以拒绝交付房屋，上诉人未逾期违约交房为由向本院提起上诉，要求本院二审：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人对上诉人提起的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案中房屋买卖合同当事人双方所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议。在上述《商品房买卖合同》第八条房屋交付期限和标准栏中确定出卖方交付的房屋须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案和取得《竣工验收备案表》；在上述《补充协议》第三条房产交付使用栏第3项确定在交付房屋时该房屋具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后购房人不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续。由于怀化市大汉置业有限公司至今尚未取得房屋《竣工验收备案表》，未达到协议约定和法律规定的交房条件，亦未按协议约定的交房时间交付房屋，违约事实客观存在。原审认定怀化市大汉置业有限公司违约依据充分。怀化市大汉置业有限公司提出其不违约的上诉主张与事实不符，不能成立。虽然，在上述《补充协议》第三条房产交付使用栏第2项中确定买方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等、卖方有权拒绝交付房屋，卖方由此延期交房无需承担违约责任等内容，但协议未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，买方无法履行，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，且上述协议均为格式合同，格式合同提供方亦即卖方怀化市大汉置业有限公司对此格式合同条款未作特别的提示和解释，导致买方无法履行的后果应由卖方负责，与买方无关，卖方亦不能以此格式合同中并不明确的条款内容为据行使先履行抗辩权，即不得以上述合同条款为据作为己方交付房屋的对抗理由。综上，原判事实清楚，处理并无不当。上诉人怀化市大汉置业有限公司的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费193元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冷旗帜审 判 员 刘士平代理审判员 宋艳云二〇一五年八月十一日代理书记员 向庆玲 关注公众号“”