（2015）惠城法民一初字第1667号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-09
案件名称
惠州市惠燃实业发展有限公司与李妙中、邓金辉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市惠燃实业发展有限公司,李妙中,邓金辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第1667号原告：惠州市惠燃实业发展有限公司。法定代表人：杨锦军。委托代理人：郭智玮，广东广法律师事务所律师。第一被告：李妙中，男，汉族。第二被告：邓金辉，男，汉族。原告惠州市惠燃实业发展有限公司诉被告李妙中、邓金辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市惠燃实业发展有限公司诉称，原告自1997年9月17日起接受上级主管公司（惠州市燃料工业总公司）委托对位于惠州市江北惠州大道南#号之#栋一至三层房产进行管理，并由原告联系租户并签订租赁合同，所得收入用于解决公司员工工资、社保等开支。接受委托后，原告对上述房屋进行租赁经营。2007年10月15日原告与两被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于惠州市江北惠州大道南#号之#栋一至三层综合按约1000平方米租给两被告用于旅业、饭店经营使用，租期由2007年12月1日至2015年11月30日止，租金约定前四年每月租金为6000元，后四年每月租金为6600元，逾期不付每次按月租的2%向原告支付违约金，对双方的权利义务进行了明确的约定。合同履行过程中，被告在未经原告同意的情况下，擅自对房屋进行了不符合消防安全的改造，经多次交涉至今仍拒绝恢复，且自2013年8月开始至今拖欠原告租金。为此原告于2014年9月9日向两被告发了一份《关于解除﹤租赁合同﹥的通知》通过快递方式送达给两被告，被告在收到通知后仍置若罔闻，后原告又多次与被告协商解除合同及追收租金问题未果，截止至2015年3月被告共拖欠原告租金20期，共132000元，按合同约定的违约金为22720元。原告认为，被告在承租期内多次违反合同约定，未经原告同意擅自对房屋进行改造，且消防也不符合安全标准，原告限期整改被告又置之不理，又出现长期拖欠租金协商未果。被告的行为己构成根本违约。为维护原告合法权益，依据我国《合同法》第九十四条及相关法律的规定，提出诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方于2007年10月15日所签订的《租赁合同》并立即将租赁房屋交还给原告；2、被告立即支付对其拖欠房屋租金132000元及违约金22720元（暂计至2015年3月31日，以后房屋租金及违约金继续计算至租赁房屋交还原告时止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。第一被告李妙中辩称，欠租是因为原告在改制，考虑到资产的问题，就停止将房租交给原告，而且交给原告的上级公司，但是上级公司没有将账户给我，我也忘记了，所以没有缴租。后面到了2014年原告的改制才完成，我也收到了原告的改制文件，要求我将房租义给原告，等我准备将房租交给原告的时候，才知道原告不将涉案房屋租给我了，也不需要我缴租了，就要求我撤离，我给原告提了撤离条件，原告不同意。到了2014年9月份的时候才给我发了一个催交房租，我觉得原告是一种要挟行为，不给我赔偿的撤离事情。因为我们签订的合同里有涉及到拆迁补偿部分，我认为原告是出于利益的考虑，为了不给我得到拆迁补偿，所以要求我撤场。第二被告邓金辉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。查明的案件事实经审理查明，2007年10月15日，广东省惠州市惠燃实业发展公司（以下称惠燃发展公司）与被告邓金辉、李妙中签订《租赁合同》，约定惠燃发展公司将位于惠州大道南#号综合楼一至三层，面积约1000平方米的房屋出租给两被告，租赁期限自2007年12月1日至2015年11月30日止，前四年的月租金为6000元，后四年的租金为6600元，被告应支付押金12000元，租金于每月的10日前支付，逾期不付每次按月租的2%罚款，被告超过一个月不交租或违约，出租方有权单方终止合同，押金没收。原、被告确认原承租人为第二被告，第一被告称其于2011年12月与第二被告合作经营加入租赁关系，两被告与出租人补签了上述租赁合同，第二被告已退出租赁关系，实际承租人为第一被告。合同签订后，被告支付押金12000元。上述房屋的所有权人系广东省惠州市燃料工业总公司（以下简称燃料总公司），该公司于1997年9月17日委托其全资子公司即惠燃发展公司对涉案房屋进行经营管理。在上述租赁合同履行过程中，惠燃发展公司及燃料总公司均进行改制。原告称改制始于2013年4月，据原告提交的惠州市人民政府国有资产监督管理委员会《关于市燃料工业总公司增资扩股有问题的批复》及《关于调整惠州市燃料工业总公司清产核资资金核实结果的批复》，至2013年12月底改制尚未完成，改制后燃料总公司于2014年2月25日更名为惠州市燃料工业有限公司（以下简称惠州燃料公司），惠燃发展公司于2014年12月22日更名为惠州市惠烯实业发展有限公司即本案原告。第一被告承租上述房屋后，按约定支付租金至2013年7月，自2013年8月起未再支付租金。第一被告称系因出租人改制问题，要求其将租金支付给市工交资产经营有限公司，将该公司未告知其收款账户，该公司亦未催收，故未支付。2014年9月19日，惠燃发展公司及惠州燃料公司向两被告及惠城区金多利家具城发出《关于解除﹤租赁合同﹥的通知》，称因被告及案外人存违约行为，其决定解除上述双方签订的《租赁合同》，要求被告及案外人在接函后一个月内全部迁出租赁场地，同时交清所欠的房租及水电费、罚款等费用，……。第一被告接到该通知后，未交清所欠的房租，并继续使用涉案房屋至今。庭审中，第一被告表示同意解除上述《租赁合同》。裁决理由和结果本院认为，惠燃发展公司与第一被告李妙中、第二被告邓金辉签订的《租赁合同》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。被告使用原告提供的租赁房屋，应当按约定支付租金。但据原告庭审中的陈述及提交的惠州市人民政府国有资产监督管理委员会的相关文件，惠燃发展公司及燃料总公司自2013年4月改制，直至2013年底，仍在清产核资过程中，原告亦未提供证据证明其于2014年9月19日前向被告催收租金，第一被告关于因原告改制问题要求其向案外人支付租金且未提供收款账号而未支付租金的辩解，可以采纳。被告未付2013年8月至2014年9月份期间租金有正当理由，其行为不构成违约，无需承担违约责任。由于被告未付前述期间租金的行为不构成违约，原告称被告擅自对房屋进行改造，消防不符合安全标准，但未提供相关证据予以证明，原告无权单方解除合同，故双方的合同并未解除，被告有权继续使用涉案房屋，同时，被告应继续按约定支付租金，且原告已于2014年9月19日向被告进行书面催收，被告应当知道收款主体，被告未按约定支付租金，已构成违约，应当支付违约金。但押金的作用在于承租拖欠租金时，以押金抵扣租金以减少出租人的租金损失，原告无权没收。截至2015年7月，被告应付的租金总计146400元（6600元／月×24个月－12000元），并自2014年10月11日起按当月应付租金的2%／月支付违约金。现原告诉请解除双方签订的租赁合同，第一被告表示同意，本院予以确认。合同解除后，被告应按每月6600元的标准支付房屋占用费至实际搬离之日。虽第一被告称第二被告已退出租赁关系，但未书面通知原告，并不产生合同主体变更的法律效果，第二被告应与第一被告共同支付上述租金及违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：一、解除原告惠州市惠燃实业发展有限公司与第一被告李妙中、第二被告邓金辉于2007年10月15日签订的《租赁合同》。二、第一被告李妙中、第二被告邓金辉应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告惠州市惠燃实业发展有限公司返还惠州大道南#号综合楼一至三层房屋。三、第一被告李妙中、第二被告邓金辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市惠燃实业发展有限公司支付租金146400及违约金（违约金以6600元为计算基数分别自2014年10月11日、11月11日、12月11、11月11日、12月11日、2015年1月11日、2月11日、3月11日、4月11日、5月11日、6月11日、7月11日起，均按每月2%计算至还清款项之日止）。四、第一被告李妙中、第二被告邓金辉应自2015年8月1日起按6600元／月的标准向原告惠州市惠燃实业发展有限公司支付房屋占用费至返还房屋之日。五、驳回原告惠州市惠燃实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3394元，减半收取1697元（原告已预交），由第一被告李妙中、第二被告邓金辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。代理审判员 肖石平二〇一五年八月十一日书 记 员 梁红玉 来源：百度“”