（2014）嘉民初字第2669号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-10-13

案件名称

杜五妮与山东金坤房地产开发有限公司青州分公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉祥县人民法院

所属地区

嘉祥县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杜五妮,山东金坤房地产开发有限公司青州分公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

山东省嘉祥县人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民初字第2669号原告杜五妮。委托代理人王兆升。被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司。法定代表人刘建春，系公司经理。委托代理人苏远渠。原告杜五妮诉被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜五妮、委托代理人王兆升，被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司的委托代理人苏远渠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜五妮诉称，被告于2010年初在嘉祥县马集镇开发区承建了一批住房及沿街门市。原告到被告的售楼处询问时，听信了被告的陈述及承诺。在2010年8月18日与被告签订了新城家园沿街商铺定房协议书一份，并交给被告定房款20000元，后原告得知新城家园的商铺无法办理房产权手续，于是要求被告返还定金。被告承诺只要房子卖出去就立即给付原告定金，这样的承诺又继续了两年多。请求人民法院依法判令被告返还原告购房款20000元。被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司辩称，1、原告陈述不是事实。被告没有许诺能够办理房产所有权手续，因这个小区是经马集乡政府批准新农村建设项目，属于小产权房，周围群众对这批房屋都了解，从商铺的单价2000多元符合当时小产权商铺的价格，原告是因为没有履行合同约定，即在协议签订7日内交付房款的30%，导致合同不能履行，原告要求返还定金没有法律和事实依据。2、原告诉讼已超过诉讼时效，法庭应予驳回。经审理查明，2010年1月10日，被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司与马集乡人民政府签订了关于马集乡政府驻地建设及马集村旧村改造协议书。当年被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司在马集村的土地上建设了新城家园，并于2010年8月18日与原告杜五妮签订了《新城家园沿街商铺定房协议书》，原告杜五妮按照该协议交给被告定房款20000元，后原告未购买涉案商铺，并要求被告返还定金。被告以协议约定如原告违约定金不予返还为由拒不返还定金。上述事实，有原被告陈述、被告与马集乡人民政府签订的协议书、2010年8月18日原告与被告签订的沿街商铺订房协议及定金收据在案为凭，经开庭质证及本院审查，予以采信。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。新城家园是根据嘉办发[2009]31号文件建设的马集乡马集村新型农村社区项目，占用的土地属于马集村的农民集体所有的土地，涉案房屋属于“小产权”房。被告也认可涉案房屋属于小产权房。原告杜五妮是嘉祥县马集镇杏花村人，非马集村集体经济组织内部成员，不享有购买涉案房屋权利。被告将涉案房屋出售给原告，违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，应认定原告杜五妮与被告签订的《新城家园沿街商铺定房协议书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，被告因该协议取得的原告的定金应予以返还。被告辩称原告的起诉已过诉讼时效，证据不足，本院不予支持。经调解，双方未达成协议。故依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司于判决生效之日起七日内返还原告杜五妮定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告山东金坤房地产开发有限公司青州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审　判　长　　杨存灵人民陪审员　　李根勇人民陪审员　　李永葆二〇一五年八月十一日书　记　员　　曹文亭 搜索“”