（2015）穗中法民五终字第1662号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-01
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与赖国荣、刘洪尧、黄容巧租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1662号上诉人（原审被告）：赖国荣。上诉人（原审第三人）：刘洪尧。上诉人（原审第三人）：黄容巧。上列三上诉人共同委托代理人：刘俊君。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所。法定代表人：钟东宁。委托代理人：龚健、张旭军。上诉人赖国荣、刘某、黄某乙因被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：广州市越秀区西华路第一津街36号803房为越秀第二房管所管理的房屋，承租人为赖国荣。越秀第二房管所（为出租人、甲方）和赖国荣（为承租人、乙方）于2012年10月11日所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》载明内容包括：第一条、甲方同意将坐落在越秀区西华路第一津街36号803房的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积33.66平方米；第二条、租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为140元；第二十条、乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交还给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条、违约责任，2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交还承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。因本案纠纷，越秀第二房管所于2014年9月15日向原审法院提起诉讼，请求：解除越秀第二房管所与赖国荣的租赁关系，赖国荣户、黄某乙、刘某及其同住人员将广州市越秀区西华路第一津街36号803房屋腾空交还给越秀第二房管所。一审赖国荣、刘某、黄某乙答辩均不同意越秀第二房管所的诉讼请求。越秀第二房管所为证明赖国荣名下拥有自有房产，提交以下证据：1、房产登记号为2004交登字14198号《房地产登记簿查册表》，上记载广州市西华路420、422号1001房的建筑面积为118.19平方米，产权情况为赖国荣和刘俊君按份共有，各占1／2的产权份额；2、从化市国土资源和房屋管理局出具的赖国荣《个人名下房地产登记情况查询证明》，上还记载从化街口街珠光流溪御景花园山语大街3幢2203房的建筑面积为113.92平方米。赖国荣对上述证据真实性没有异议，但表示从化市的房屋现还未交楼，无法使用。赖国荣为了证明涉案房屋原为拆迁而安置的私房，向原审法院提交了赖国荣与越秀区城建开发公司于1992年9月24日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》、1993年5月7日的《回迁证明》、《户籍证明》、广州市越秀区六榕街第一津社区居民委员会出具的《证明》等证据。越秀第二房管所认为拆迁协议书、回迁证明均与本案无关，是赖国荣与拆迁单位的关系，在赖国荣入住后，安置的行为已经完成，后赖国荣一直与越秀第二房管所签订租赁合同，越秀第二房管所与赖国荣是租赁关系；对居委会出具的证明，越秀第二房管所认为该证据的证明力不大，管理处对谁在房屋内居住是不清楚的，即不具有有力的证明力。刘某、黄某乙为了证明现涉讼房屋由其使用，向原审法院提交了存折、水电费划扣记录及广州市自来水公司水费、污水处理费缴费通知单等证据。刘某、黄某乙为了证明其年老多病，向原审法院提交了多份病历。原审法院认为：越秀第二房管所、赖国荣在平等自愿的基础上签订的前述《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同租赁期限届满后，赖国荣继续承租使用涉讼房屋，双方仍正常交收租金，则原租赁合同继续有效，越秀第二房管所、赖国荣的租赁关系转为不定期。本案中，涉讼房屋的性质为公租房，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。现赖国荣名下已有两套房屋，已违反了双方在上述合同的约定，不符合承租公房之条件；且因越秀第二房管所、赖国荣之间存在不定期租赁关系，越秀第二房管所依法有权随时要求赖国荣交还房屋，故赖国荣理应将承租的公房交还给越秀第二房管所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。因房屋的实际使用人是刘某、黄某乙，其也应协助赖国荣承担将房屋腾空交还给越秀第二房管所的义务。由于考虑到刘某、黄某乙两人年纪较大且多病，故原审法院酌定搬迁期为六个月。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除越秀第二房管所与赖国荣之间关于广州市越秀区西华路第一津街36号803房（使用面积33.66平方米）的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起六个月内，赖国荣户、黄某乙、刘某及其他同住人员将广州市越秀区西华路第一津街36号803房（使用面积33.66平方米）腾空交还给越秀第二房管所。本案一审受理费100元，由赖国荣负担。判后，赖国荣、刘某、黄某乙均不服原审判决，向本院提起上诉。赖国荣上诉称：一、涉案房屋是因拆迁而用于安置赖国荣。2000年原拆迁单位越秀城建开发公司与越秀第二房管所在未告知赖国荣的情况下，将涉案房屋产权转移给越秀第二房管所，并转为公房。因赖国荣与拆迁单位的拆迁安置协议在先，后来与越秀第二房管所的租赁关系理应受到拆迁协议的约束；同时在拆迁协议中并未约定赖国荣拥有自有产权后不能使用涉案房屋。因此，赖国荣仍有权使用涉案房屋的权利。二、要求赖国荣及家人迁出涉案房屋，严重损害赖国荣及其家人的合法权益。首先，如按租赁合同条款，2000年赖国荣已不符合承租人条件，为何当时越秀第二房管所仍与其签订公房租赁合同？因涉案房屋属于拆迁用房，原产权单位、越秀第二房管所在未告知赖国荣的情形下擅自转让产权并转为公房，影响到赖国荣及家人对房屋的使用，侵害了其的利益。其次，公房租约非普通房屋租赁，具有行政行为特征。2000年越秀第二房管所将涉案房屋转为公房并与赖国荣签订租约代表其对赖国荣承租人资格的确认。如果租赁合同属于平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，那么当时越秀第二房管所作为公房管理的行政机关是对赖国荣承租人资格的行政确认，现又要求解约，有失公信，属于权利滥用。三、司法目的是定分止争，根据公平原则兼顾各方当事人合法权益，保护弱者。涉案房屋的租赁关系与赖国荣作为被拆迁人安置于该房屋，这两者的事实关系不应被割裂和拆解，不顾前因后果而只考虑租赁合同关系，将损害赖国荣的合法权益。四、涉案房屋非赖国荣一人居住，包括其家人。赖国荣有赡养其岳父母的义务，但目前没有能力和条件解决老人住房问题，越秀第二房管所理应将租赁合同的承租人赖国荣变更为其岳父母刘某、黄某乙。综上，赖国荣上诉请求撤销原审判决，改判或发回重审本案。刘某、黄某乙上诉称：一、刘某、黄某乙（以下简称两人）为涉案房屋的实际承租人。两人为拆迁安置房的共同居住人，从2003年起一直居住于涉案房屋，有居委会证明等内容为证，越秀第二房管所对两人居住涉案房屋没有异议。两人曾多次要求越秀第二房管所变更涉案房屋承租人为刘某、黄某乙，但都以未有政策为由而未能办理，越秀第二房管所对此应当负过错责任。两人与越秀第二房管所形成事实的租赁关系。二、两人的实际条件符合租赁公租房的标准。两人曾经拥有过一套房产，但该房为其儿子出资并在后来被出卖作为儿子的离婚财产分割。后来一直与赖国荣家一起居住，无其他住房。两人都某七十多岁，儿女没有条件另外提供住房给其居住，且退休收入低没有条件租赁普通房屋。因此，两人符合公房租赁标准，政府理应保障其住房需求。另外，从公房的性质及功能看，政府理应考虑两人的实际困难。如果认为赖国荣不符合公房租赁条件，应当将涉案房屋承租人变更为两人。三、一审法院审理本案没有充分考虑两人对涉案房屋的合法使用权，有合理的现实用房需求，以及越秀第二房管所存在过错等原因，简单给予六个月的期限，该处理不符合公平原则。综上，刘某、黄某乙上诉请求本院：1、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2338号民事判决；2、改判越秀第二房管所变更广州市越秀区西华路第一津街36号803房的承租人为刘某、黄某乙，按公房租金标准重新订立租赁合同；3、二审诉讼费由越秀第二房管所负担。越秀第二房管所答辩称，不同意刘某、黄某乙的上诉请求，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，且涉案房屋的租赁合同已经到期。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，越秀第二房管所与赖国荣签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》明确约定，赖国荣或配偶有自有产权房的，保证其在获得自有产权房屋之日其三个月内解除合同并将房屋交还给越秀第二房管所。经查，赖国荣名下拥有自有产权房，在此情形下，越秀第二房管所有权依合同约定解除案涉租赁合同，收回案涉房屋。且案涉租赁合同约定租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，租赁期限已届满，越秀第二房管所与赖国荣之间就案涉房屋形成不定期租赁关系，越秀第二房管所有权行使单方解除权，主张解除与赖国荣之间所形成的不定期租赁合同关系，收回房屋。关于刘某、黄某乙是否符合租赁公租房标准的问题，不属本案调处范围，刘某、黄某乙可向政府有关部门申请解决。赖国荣、刘某、黄某乙上诉请求变更案涉房屋承租人为刘某、黄某乙，按公房租金标准重新订立租赁合同，于法无据，本院不予支持。原审法院考虑到案涉房屋的实际使用人刘某、黄某乙的实际情况，给与六个月的搬迁期限，处理并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人刘某、黄某乙负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 陈慧芳代理审判员 黄春成二〇一五年八月十一日书 记 员 杨仁义