（2015）穗海法民三初字第676号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-11-03
案件名称
任东伟与涂国钧、周锡腾案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任东伟,涂国钧,周锡腾
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第676号原告：任东伟，住广州市海珠区。委托代理人：庄志东，广东威戈律师事务所律师。被告：涂国钧，住广州市荔湾区。第三人：周锡腾，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。原告任东伟诉被告涂国钧，第三人周锡腾案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任东伟及其委托代理人庄志东到庭参加了诉讼。被告涂国钧下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。第三人周锡腾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年2月25日签订了《商铺买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于广州市海珠区南珠路2号2163号商铺（以下简称“涉案商铺”），建筑面积11.54平方米，套内面积4.73平方米，房价款总额为430000元。合同签订后，原告依约支付了前期房款220000元及律师费、公证费等。由于银行按揭出现障碍，双方又于2012年5月13日签订了《补充协议书》，约定原告于2012年6月1日前支付剩余房款210000元，被告于原告付清全部房款之日起90个工作日内，由被告负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续。原告于签约当天交齐尾款210000元，并于2012年6月12日到房地产交易中心办理了买卖登记，但被告至今未依约办理商铺的交易过户手续。2014年9月5日海珠区法院查封了上述物业。原告认为，原告与被告之间的买卖合法有效，不应予以查封拍卖。故起诉请求判令：1、确认原告与被告签订的“商铺买卖合同”合法有效；2、解除对位于广州市海珠区南珠路2号的2163号商铺查封；3、被告提供相关资料协助原告办理广州市海珠区南珠路2号2163号商铺的产权过户登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告没有提出答辩意见和举证。第三人述称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即使原告支付了全部款项，也必须符合下列条件才可解封：1、是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款；2、必须是在法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经实际占有该房产；3、对未办理过户登记手续必须没有过错。原告未能举证证明其已经实际占有该房屋，也没能举证其对未办理过户登记手续没有过错（签合同多在2011年）。原告要求解封涉案商铺没有依据，依法不应得到支持；二、原告将其列为第三人并不适格。目前海珠法院、白云法院、黄埔法院有批量的被执行人为涂国钧的执行案件，其只是众多债权人中的一个，届时拍卖涉案商铺，也是由有资格的执行人共同分配，法院以其的名义进行查封纯粹是程序需要，因此，其无需承担本案任何费用或其他责任。经审理查明：2011年2月25日，广州市万城商业经营管理有限公司（出卖人的委托代理人）代被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层163号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为430000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年2月1日前支付220000元，余下房价款210000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。2012年5月13日，广州市万城商业经营管理有限公司（出卖人的委托代理人）代被告（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议书》，订明：买受人在2012年6月1日前将余下房款210000元直接汇入出卖人指定的银行行号……；出卖人为买受人办理商铺产权过户登记手续的期限是自买受人将全部房价款付清给出卖人之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续……；出卖人应于2014年10月1日前将商铺交付买受人使用，商铺交付给买受人之前的使用权和收益权由出卖人享有；等。2011年1月23日、2011年1月26日、2012年5月13日，广州市万城商业经营管理有限公司向原告分别出具了收到涉案商铺定金50000元、首期款170000元、余款210000元的三份《收据》。另查，周锡腾申请执行涂国钧房屋买卖合同纠纷的（2014）穗海法执字第434号一案，该案在执行过程中，本院作出（2014）穗海法执字第434-289号执行裁定书，查封涂国钧所有的位于广州市海珠区南珠路2号2163房屋的产权。任东伟提出异议，要求本院解除对涉案商铺的查封。本院于2015年3月5日作出（2015）穗海法执异字第15号执行裁定书，裁定驳回异议人任东伟提出的执行异议。据查册时间为2015年7月21日的《房地产登记薄查册表》记载，海珠区南珠路2号2163的产权人为被告，登记时间为2011年9月6日；附注处记载“2012年6月12日任东伟申请转移（商品房过户），2012登记字8015287号存案”，“2014年12月31日不予登记，2012登记字8015287号存案”；来函摘要处记载2014年9月5日本院发函查封上述商铺，查封时效从2014年9月5日到2016年9月4日，广州市黄埔区人民法法院于2014年11月20日发函轮候查封上述商铺。诉讼中，原告表示本案买卖的商铺地址为广州市海珠区南珠路2号2136，涉案商铺没有交付，涉案商铺于2012年6月12日申请了递件过户。本院认为：原告向被告购买涉案商铺，并签订了《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对当事人均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。对于原告向被告支付了房款430000元的事实，有被告代理人广州市万城商业经营管理有限公司出具的《收据》为证，被告没有提出否定抗辩，故对于原告支付全部房款的事实本院予以认定。但原告确认涉案商铺未交付给其使用，原告并未实际占有涉案房屋，因此原告请求解封涉案商铺不符合上述规定，本院不予支持。据涉案商铺的《房地产登记薄查册表》记载2012年6月12日任东伟申请转移（商品房过户），2014年12月31日不予登记，且涉案商铺现已被查封，过户手续存在障碍，故原告要求被告协助其办理涉案商铺的产权过户登记手续本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、确认广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告任东伟于2011年2月25日签订的《商铺买卖合同》有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7850元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 施海文人民陪审员 黄碧茹人民陪审员 黄志坚二〇一五年八月××日书 记 员 徐 石陈文慧 微信公众号“”