（2015）鄂蔡甸民二初字第00098号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-07
案件名称
李白虎与武汉成功伟业房地产开发建设有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的一审民事判决书
法院
武汉市蔡甸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂蔡甸民二初字第00098号原告李白虎。委托代理人郭航，代理权限为特别授权。委托代理人敖海静，代理权限为特别授权。被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司。法定代表人叶义环，该公司总经理。委托代理人刘小平，代理权限为一般代理。原告李白虎与被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成由审判员刘汉金担任审判长、与人民陪审员梁玉、冯犇参加的合议庭于6月3日公开开庭进行了审理。原告李白虎及其委托代理人郭航、敖海静，被告成功公司的委托代理人刘小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李白虎诉称，原告拥有蔡正街与城南路之间的两处住房，一处为自住房屋一套，面积64.13平方米（两证齐全），另一处为原告于2003年10月12日从武汉市德合食品厂购买的原德合食品厂宿舍，德合食品厂将所有的房产证及土地证交付给原告，但未对房屋办理过户。2008年3月，被告对城南路进行开发改造，并在未与原告达成协议的情况下对原告的两处房产进行拆除，原告多次阻止、申诉均未得到解决，直到当年11月21日与被告签订了一份《房屋拆迁还建合同书》，约定还建必须在原地，并还建住宅楼的底层30平方米，二、三、五、八层各一套房屋，各楼层面积待定，总面积455平方米，过渡暂住费每月人民币600.00元。2009年11月15日，被告给原告写下承诺书，承诺对原告的拆迁还建条件与拆迁户肖志才相同，即门面房20平方米，四楼住房105平方米，过渡费每月人民币240.00元，超过两年不能还建，则每月增加30%补发过渡暂住费，同时承诺2008年11月21日所签合同中，底层30平方米面南临路门面，还建时间为三年，三年后过渡费按30%增加补发，两间门面相邻连在一起。现被告所建房屋早已建成，并于2014年9月1日向外贴出告示，宣布截止2014年7月1日各拆迁还建户的房屋分配工作已经全部完毕，原告多次请求被告履行合同，被告均以各种理由拒绝。因此，原告请求判令：1、被告履行《房屋拆迁合同书》及承诺书，还建给原告面南临路门面50平方米（20平方米一间，30平方米一间，两间门面连在一起），住房530平方米，二层、三层、五层、八层各一套，各楼层面积待定，四层住宅105平方米（总价约人民币220万元）；2、被告向原告支付从未支付之日起至兑现合同之日止的过渡暂住费，2013年1月到2015年5月期间的购买房产的过渡费人民币22，620.00元（29个月×600.00元／月×1.3），自住房的过渡费人民币9，048.00元（29个月×240.00元／月×1.3）；3、本案诉讼费由被告承担。原告李白虎为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《房屋拆迁合同书》一份、承诺书两份，证明双方关于房屋拆迁约定的事实和内容。证据二、房产证复印件十份、土地证复印件一份，收条，证明原告已经按照合同约定履行了交付房产证的义务。证据三、见证书、肖志才与被告签订的房屋拆迁合同书、发改委的批复，证明拆迁补偿的标准。证据四、原告与德合食品厂签订的协议、蔡甸区商务局备案的支付房款票据，证明原告对拆迁房屋具有完整合法产权，可以作为本案合法权利人，其他九户住户已经收到了原告支付的购房款。被告成功公司辩称，第一、原告非真实拆迁户，拆迁房屋是德合食品厂九个住户的房改房，商务局有部分产权，虽然有商务局批复和买卖关系，但未经登记不发生物权变动的效力，商务局应表态是否放弃产权；第二、案涉房屋拆除前是危房，处理意见是整栋拆迁，签订还建协议时，原告已经丧失还建基础，只能按残值折价补偿，由于双方当事人未认真审查房屋主体及现状，签订合同存在重大误解；第三、过渡费的问题，分配方案公告后即停止支付过渡费，截止日期应为2014年9月1日；第四、希望本案调解解决。被告成功公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证，证明公司开发拆迁的资格。证据二、房改房的房产证九份，证明被拆迁房屋是德合食品厂的房改房，是原德合食品厂九户员工所有，并办理了房产证。证据三、鉴定报告，证明拆迁前鉴定整栋系危房，建议整栋拆除。证据四、公告二份，证明被告于2014年7月1日已经公布分配方案，合同约定分配方案公布后不发生过渡费。经庭审质证，被告成功公司对原告李白虎提交的证据一、二的真实性无异议，对发改委的文件无异议，被告项目就是依据此文件开始拆迁，但对证明目的有异议，认为2009年11月15日出具的承诺书上明确说原告必须将房产证和土地证交给开发公司承诺有效，原告直到2013年才向被告提供房产证和土地证，而且只有一个房屋的房产证的户主是原告本人，土地证使用权人是德合食品厂；对证据三有异议，认为肖志才的合同与本案无关，也没有看到证据的原件，联系不上叶义环，无法确认真实性；对证据四的真实性和合法性无异议，但对证明目的有异议，认为此证据只能证明法律上的债权关系，不能对抗物权，不能对抗登记部门的登记。原告李白虎对被告成功公司提交的证据一、二、三的真实性无异议，但对证据二的证明目的有异议，认为第二份证据不能证明我方没有权利与被告签订合同，原告与被告签订的拆迁合同和与德合食品厂签订的合同都是有效的，且被告已经知道拆迁房屋是危房，我方没有隐瞒，被告与我方签订协议不存在欺诈、隐瞒或重大误解的情况，合法有效；对证据四9月1日公告无异议，对7月1日公告有异议，认为没有见过此公告。经审查，原告李白虎提供的证据，被告对证据一、二、四的真实性无异议，本院予以采信；对证据三有异议，但因此合同有武汉市蔡甸区城关法律服务所见证，本院对其真实性予以采信。被告成功公司提交的证据，原告对证据一、二、三、证据四中的2014年9月1日公告的真实性无异议，本院予以采信；对证据四中的2014年7月1日公告有异议，但原告承认7月1日分配方案中有原告自住房还建的房屋一套，原告没有接受，本院对此事实予以采信。原、被告对法院依职权调取的建设工程规划许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、验收证明等证明被告合法开发，但未办理规划验收的资料无异议，本院予以采信。经审理查明，原武汉市德合食品厂在位于武汉市蔡甸区蔡正街与城南路之间（原蔡甸镇正街153号）建有宿舍二栋，原告李白虎原系德合食品厂职工，在其中一栋一楼拥有经房改的自有住房一套，建筑面积64.13平方米，土地使用权面积13.83平方米；另一栋宿舍楼经房改分配给厂内九名职工，于1993年12月27日办理房产证，为房改房，部分产权（60%），住满五年后可以出售，原产权单位有优先购买权。2003年10月12日，德合食品厂经原主管部门蔡甸区商业局批准，与原告李白虎签订了一份《协议书》，约定：“根据武汉市房屋安全鉴定书蔡区房鉴字（2001）0100771号，鉴定结论及处理意见即位于蔡甸区蔡正街153#德合食品厂宿舍楼系危险点房，建议对该房屋整幢拆除，经蔡甸区商业局批准同意，达成协议：一、甲方德合食品厂将本厂所属蔡正街153#后职工宿舍三层楼房屋，实行土地有偿转让和房屋拆除后残值（砖、瓦、预制板、木门窗）变现，出售转让价为人民币55，000.00元，其中扣除人民币10，000.00元作为乙方房屋拆迁补偿；二、乙方有偿受让甲方所属蔡正街153#后职工宿舍危险点房后，应及时在合理的期限内拆除该危险点房，并承担由此产生的一切法律责任；三、房屋占地面积为134.40平方米，该土地过户及一切费用由乙方负担，甲方负责提供有关手续证件，由乙方办理。”还约定了其他住户的腾退及付款等事项。德合食品厂收取了原告款项并退还了所涉八户的购房款，将所涉九户房屋的房产证及土地证交付给原告，但原告未对房屋进行拆除，也一直未对相关权证办理过户登记。2008年，被告成功公司经批准对包括原告李白虎的住房及协议受让的楼房在内的原德合食品厂宿舍及土地等进行开发改造。11月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁还建合同书》，约定：根据2003年10月12日德合食品厂与李白虎签订的《协议书》，该房屋为原德合食品厂三层砖混结构宿舍楼，房产证面积432.09平方米（房产证、土地证俱全），拆除后，甲方必须在原地（明锦苑旧城改造住宅小区）内还建，还建住宅楼底层30平方米，二、三、五、八层各一套房屋，各楼层面积待定，总面积455平方米；过渡暂住费人民币600.00元／月，直到还建楼分配公布之日止；甲方对乙方的一次性装修补偿人民币3，000.00元。2009年11月15日，被告给原告写下《承诺书》，承诺对李白虎自住房的还建条件与拆迁户肖志才的还建条件相同；原告必须将房产证、土地证交给开发公司，此承诺有效；底层还建面积紧靠肖志才；拆迁协议约定的底层30平方米门面面南临路面，还建时间为三年，三年后的过渡费按30%增加补发。2010年3月31日，被告再次书面承诺按合同条件同意李白虎一层还建在一起。被告在两次承诺书上签字盖章。2010年3月31日，原告将德合食品厂的土地证交给了被告；2014年5月6日，原告将三层楼九户及自己的房产证交给被告。现被告向原告支付过渡费至2012年底。被告改造的明锦苑小区建成后，于2014年7月1日、9月1日两次向外贴出告示，称公司定于7月10日前办理住房内装修通知书手续，每推迟一天按应交款项的5%罚款。9月1日公告宣布截止7月1日各拆迁还建户的房屋分配工作和补交超出还建面积款项的工作已经全部完毕，如10月1日前未办理交付还建房超出面积款项手续的户主，视为该住户放弃该分配房屋，公司将根据拆迁面积按拆迁合同利用货币方式进行回购。被告所公布的分配方案中没有对原告购买的三层楼房进行还建，只安排还建原自住房的一套房屋，但原告未参加抓阄分配，也不同意接受被告将抓阄分配后剩余的住房作为其还建房，要求被告按合同履行。另查明，拆迁户肖志才经武汉市蔡甸区城关法律服务所见证，于2008年3月24日与被告成功公司签订的《房屋拆迁还建合同》，约定：肖志才委托被告将其位于武汉市蔡甸区城南路332-333号房屋拆迁还建，房产证面积为60.53平方米，于2008年3月18日前搬家；还建面积125平方米，明锦苑小区原地还建，四楼住宅105平方米，在临城南路步行街还建三米宽20平方米门面房一间，超出125平方米的按人民币2，400.00元／平方米交款，门面房面积超出或小于20平方米时，在住宅房扣除或补足；过渡暂住费按每户每月人民币240.00元补发，一年一次，还建期限两年，如超过两年不能还建时则增加30%补发过渡费。合同还约定了办证装修等事项。武汉市德合食品厂现在经营状态为吊销，最后年检年度为1998年。2007年11月13日，被告委托武汉市蔡甸区房屋安全鉴定站对原告所购的三层楼房进行房屋安全性鉴定，结论为危险房屋，建议整幢拆除。还查明，2008年3月10日，武汉市蔡甸区发展和改革委员会的蔡发改投资（2008）8号文件《区发改委关于明锦苑小区项目核准的通知》，对明锦苑小区项目予以核准。2009年12月28日，成功公司取得了武规（蔡）地（2009）046号《建设用地规划许可证》；2010年5月13日，取得了蔡国用（2010）第2223号《土地使用权证》，2011年1月5日，取得了武规（蔡）建（2011）001号《建设工程规划许可证》；但目前该工程尚未办理建设工程规划竣工验收。在庭审过程中，原、被告未对还建房的实际地点（楼层、房号）达成一致意见；因本案涉及合同效力争议，本院征求原告意见，若法院支持拆迁合同无效观点，原告是否变更诉讼请求，原告称如果合同无效请求被告按现房屋市场价格赔偿损失；本院还释明，根据法律规定，未竣工验收的房屋不能交付使用，原告表示房屋不存在不能交付使用的情况，要求被告赔偿损失。本院认为，原告李白虎与被告成功公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、被告出具的承诺书二份，系双方当事人协商的结果，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议、承诺合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告称拆迁房屋是危房，签订合同未认真审查房屋主体及现状，签订合同存在重大误解，但因房屋鉴定报告是被告组织鉴定单位在签订拆迁协议前作出的，应对房屋的状况有清楚的认识，被告称签订合同存在重大误解的辩解本院不予采纳。被告成功公司违反合同约定，未向原告还建房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担继续履行协议，并按协议约定承担违约的民事责任。原告要求被告还建门面及住房，但因目前本案所涉的明锦苑小区尚未办理建设工程规划竣工验收备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，对原告要求被告交付门面和住房的请求，本院不予支持。经法庭释明，原告认为不存在不能交付的情形，要求被告赔偿损失，但未提出具体的赔偿请求和证据，本院对此不予审理。原告要求被告支付从未交付房屋之日起至兑现合同之日止的过渡费，因被告逾期交房是延续状态，且过渡费支付至2012年底，根据合同约定，逾期交房过渡费增加30%，原告的此项诉讼请求本院予以支持，即自住房过渡费人民币240.00元／月×（1＋30%）=312.00元／月，购买楼房过渡费人民币600.00元／月×（1＋30%）=780.00元／月，2013年1月到2015年5月期间的过渡费为人民币780.00元／月×29个月＋312.00元／月×29个月=31，668.00元。被告称过渡费应支付到分配方案公布时，且已经向原告支付了2014年过渡费，但因被告仍未向原告交付房屋，2014年7月1日分配方案也没有明确通知原告，也未达成一致意见，且被告对支付过渡费的时间未提供相应的证据予以证实，本院对被告的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李白虎支付过渡暂住费人民币31，668.00元。二、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司从2015年6月1日开始，继续向原告李白虎支付过渡暂住费至房屋还建之日止，标准为自住房每月人民币312.00元，购买楼房每月780.00元。三、驳回原告李白虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币24，400.00元，由被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长刘汉金人民陪审员梁玉人民陪审员冯犇二〇一五年八月十一日书记员李莎莎 来源：百度“”