大民三终字第00946号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-08-21
案件名称
大连协和物业管理有限公司与辽宁中医药大学物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辽宁中医药大学,大连协和物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书���民三终字第00946号上诉人（原审被告）：辽宁中医药大学，住所地沈阳市皇姑区崇山东路**号。法定代表人：杨关林，该大学校长。委托代理人：刘刚，该大学职员。委托代理人：孙冰，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连协和物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区37#小区东北四街210号。法定代表人：斋藤正臣，该公司总经理。委托代理人：陈业伟、彭丽红，辽宁弘权律师事务所律师。原审原告大连协和物业管理有限公司（以下简称协和物业）与原审被告辽宁中医药大学（以下简称中医药大学）物业服务合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年6月17日作出（2015）开民初字第1704号民事判决，中医药大学不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中医药大学的委托代理人孙冰和被上诉人协和物业的委托代理人彭丽红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中医药大学一审诉称：原告为被告的大连校区提供物业管理服务已有八年之久，双方于2013年9月1日签订的《辽宁中医药大学大连校区保安合同书》一直履行至今。2015年2月5日，被告突然通知原告解除双方的物业服务合同，并责令原告限期离开大连校区，停止物业管理服务。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金54000元；2、被告支付原告员工工资损失18000元；3、被告支付原告安全管理费21214.29元（自2015年1月1日起至2015年2月5日止）；4、诉讼费用由被告承担。被告协和物业一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、被告属合法解除合同，不存在违约行为。原、被告双方签订的《辽宁中医药大学大连校区保安合同书》于2014年8月31日到期后，双方未续签合同，按照法律规定，双方继续履行的合同为不定期合同，被告有权随时解除，故被告解除合同不构成违约；2、被告系根据国家后勤管理统一招标规定，对后勤服务公司进行统一招标，因原告没有参与投标，双方没有继续履行合同，故双方都不存在违约行为；3、原告主张的违约金过高，合理数额应为损失的30%。一审法院审理查明：2013年9月1日，原、被告签订《辽宁中医药大学大连校区保安合同书》，约定被告聘请原告的保安人员为其提供安全守护服务；合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，共计十二个月，原、被告任何一方在合同期满一个月前，如无书面意愿表示合同终止或条款变更，则合同以同一合同条件自动延续；每月服务费合计18000元，被告以转账支票或现金方式于每月10日前一次付清上月服务费；任何一方在履行合同过程中遇特殊原因不能履行合同时，必须提前二个月以���面形式通知对方，双方在7日内进行协商，未经提前二个月书面通知对方而单方终止合同视作违约，由违约方支付三个月的保安总费用给对方作为违约金。2015年2月3日，被告向原告出具《关于辽宁中医药大学大连校区与大连协和物业管理有限公司合同到期交接事宜的说明》，称其与原告签订的案涉合同于2014年8月31日到期，因需履行重新招标程序，其已通知原告在新的招标结果公布前，自动顺延原合同，双方履行各自的权利义务。同时，告知原告其已于2015年1月就大连校区物业服务进行了政府招标，中标单位为沈阳朗迪物业公司，原告未中标。要求原告启动物业公司交接相关事宜，于2015年2月5日前完成交接工作。2015年2月4日，被告向原告发出《告知函》，限原告于2015年2月5日12时前到被告大连校区进行交接，于2015年2月5日18时前撤出大连校区内的所有保安人员，被��付费截止时间为2015年2月5日24时。原告若不按规定及时撤出，所产生的一切费用及不良后果由原告承担。被告称其于2014年12月口头通知过原告解除合同，但未提供证据证明。原告于2015年2月5日撤离被告大连校区。2015年3月1日，原告向被告开具自2015年1月1日至2015年2月5日期间的安全管理服务费发票，发票金额为21214.29元。被告认可尚欠原告安全管理服务费21214.29元未付。一审法院认为：原、被告于2013年9月1日签订的《辽宁中医药大学大连校区保安合同书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故前述合同合法、有效，合同双方当事人均负依约履行之义务。案涉合同期满后按照合同的约定以同一合同条件延续至2015年2月5日止，即原告实际履行合同义务至2015年2月5日止，被告应当依约支付原告安全管理费至2015年2月5日止，故原告要求被��支付安全管理费21214.29元（自2015年1月1日起至2015年2月5日止）的诉讼请求，合理合法，予以支持。案涉合同约定任何一方在履行合同过程中遇特殊原因不能履行合同时，必须提前二个月以书面形式通知对方，双方在7日内进行协商，未经提前二个月书面通知对方而单方终止合同视作违约，由违约方支付三个月的保安总费用给对方作为违约金。原告据此要求被告支付违约金54000元（18000元／月×3个月）。被告对原告主张的违约金过高提出抗辩，请求予以调整。一审法院认定被告未按合同约定期限提前通知原告解除合同，构成违约，而案涉合同约定解除合同需提前通知的初衷在于给予原告接洽新的业务以必要时间。被告临时通知原告解除合同，必然造成原告在案涉合同正常履行情况下所能获得的预期利益损失。故一审法院酌定被告支付原告违约金36000元（18000元／月×2个月），原告该项主张超出部分不予支持。原告要求被告支付员工工资损失18000元的诉讼请求，因原告未能提供该损失存在的相关证据，故证据不足，不予支持。被告关于其解除合同合法，不存在违约情形的抗辩意见，于法无据，不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告辽宁中医药大学于判决生效之日起十日内支付原告大连协和物业管理有限公司安全管理费21214.29元；二、被告辽宁中医药大学于判决生效之日起十日内支付原告大连协和物业管理有限公司违约金36000元；三、驳回原告大连协和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1065元，由原告大连协和物业管理有限公司承担411元，由被告辽宁中医药大学承担654元。中医药大学上诉的理由及请求是：上诉人与被上诉人间合同已到期，上诉人有权随时解除合同，上诉人未违约，不应承担违约金。故请求撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人在原审该项诉讼请求。协和物业二审答辩认为：不同意上诉人中医药大学的上诉请求。认为合同合法有效，合同关于解除的内容约定明确，上诉人违约事实清楚，请求驳回上诉人上诉请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，本案双方当事人签订的《辽宁中医药大学大连校区保安合同书》（以下简称保安合同）合法有效，对双方均有约束力。合同明确约定在期满前，双方无书面意愿���止或变更的，则合同条件不变，自动延续。案涉保安合同至2014年8月31日到期，双方未达成书面终止或变更协议，则该合同自动顺延。上诉人于2015年2月3日提出终止保安合同，并限两日内交接完毕，违反了保安合同第五条“某一方执行合同过程中遇特殊原因，不能履行合同时，必须提前二个月以书面形式通知对方，甲乙双方7天内协商，未经提前二个月书面通知对方而单方终止合同时，合同视作违约处理，由违约方支付3个月的保安总费用给对方作违约金”之规定，构成违约，理应向对方给付违约金。上诉人在原审因违约金标准过高请求调减，原审法院结合上诉人违约和被上诉人损失的程度，将违约金调减为2个月的保安费，并无不妥，应予维持。上诉人基于对合同条款的错解而否认其存在违约事实，上诉人提出的其有权随时解除合同并不需承担违约金的上诉理��没有合同和法律依据，不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元（上诉人已预交），由上诉人辽宁中医药大学负担。本判决为终审判决。审判长 王丽明审判员 王慧莹审判员 崔耀天二〇一五年八月十一日书记员 李 波 关注公众号“”