（2015）焦民二终字第00320号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-08-25
案件名称
杨垒旺与焦作市解放区村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
焦作市解放区村民委员会,杨垒旺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民二终字第00320号上诉人（原审被告）焦作市解放区村民委员会。住所地：焦作市解放区。法定代表人毋林，村委会主任。委托代理人高保胜，河南剑源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨垒旺，男，1963年12月4日出生，汉族。上诉人焦作市解放区王褚乡小王庄村村民委员会（以下简称小王庄村委会）与被上诉人杨垒旺房屋租赁合同纠纷一案，小王庄村委会不服解放区人民法院于2015年5月15日作出的（2014）解民二初字第571号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人小王庄村委会的委托代理人高保胜，被上诉人杨垒旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2008年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于丰收路与小王庄交叉口南北路南段路西原浴池房屋。租金每年7500元，按年结算。租期自2008年7月10日至2018年7月10日。原告杨垒旺与妻子王素清在该房屋内经营焦作市解放区丰收路解铝饭店，原告每月领取35000元税票，每月缴纳定额营业税1750元。由于被告小王庄村委会提前收回房屋，并低价卖给原告两间门面房作为提前搬出的赔偿。2013年3月21日，焦作市解放区丰收路解铝饭店向焦作市解放区地方税务局申请注销登记。此后，因被告卖给原告的两处门面房所有权有纠纷，原告又将该两处门面房退还给被告小王庄村委会。原、被告就赔偿一事没有再次达成一致意见，原告诉至法院。原审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应当受到法律保护。原、被告约定的租赁期限为10年，被告在合同尚未到期的情况下，要求原告提前搬出房屋，并交付原告两处门面房作为赔偿，可以证明被告单方解除合同以及被告自愿承担赔偿责任的事实。但被告交付给原告的两处门面房存在瑕疵，原告又将该两处门面房退还给被告的事实，应当视为被告并没有完全履行其赔偿责任。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，其缺席可视为承认相对方主张的相关事实和诉讼请求。因此原告杨垒旺起诉要求被告小王庄村委会支付因被告单方解除合同给原告造成的经济损失本院予以支持。关于原告的损失计算问题，营业损失属于原告可得利益，对其合理部分应当予以支持。原告每月领取35000元定额税发票，缴纳定额营业税1750元，原告起诉主张每月的营业额为35000元、利润率为30%，符合餐饮业实际情况，予以支持。但原告要求被告支付四年六个月的营业损失，该损失并没有实际发生，原告有义务采取积极措施避免损失的进一步扩大，原告未提供证据证明2013年3月21日申请注销登记后到2014年9月11日起诉，是否采取积极有效的措施防止损失扩大或通过其他方式增加其经济收入。因此，即便是可得利益，让被告承担四年六个月的没有实际产生的营业损失显然不合理。基于上述情况，一审法院认为原告的营业损失计算时间以一年为宜。综上，原告的营业损失共计126000元。关于原告要求的装修残值损失，原告没有提供相关证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告焦作市解放区王褚乡小王庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨垒旺营业损失共计126000元；二、驳回原告杨垒旺的其他诉讼请求。本案诉讼费10820元，由原告杨垒旺承担8872元，被告焦作市解放区王褚乡小王庄村村民委员会承担1948元。原告预交的诉讼费，待执行判决时由被告径行支付给原告。小王庄村委会不服一审判决，提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同经双方协商已经解除。2013年元月，上诉人因工作需要，与被上诉人协商解除涉案租赁合同，被上诉人同意解除，上诉人低价出售给被上诉人两处门面房作为合同解除的补偿。之后，被上诉人自愿清理租赁房屋内的物品，搬出该房屋。二、合同的解除没有给被上诉人造成经济损失，被上诉人不存在营业损失。三、原审法院判令营业额的30%为利润，没有事实和法律依据。市场经济条件下，经营活动有许多不确定因素，原审法院确定营业额的30%为利润不客观，没有法律依据。上诉请求：依法撤销解放区人民法院（2014）解民二初字第571号民事判决第一项，改判上诉人不承担赔偿责任。被上诉人杨垒旺答辩称：上诉人的上诉不能成立，当初低价卖给被上诉人的两处门面房存在权属争议，被上诉人已退给小王庄村委会。被上诉人经营的饭店一直是盈利的，存在经济损失。根据各方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一审判决上诉人赔偿被上诉人营业损失126000元是否正确。针对争议焦点，上诉人小王庄村委会的主张和理由与其上诉内容相同。被上诉人杨垒旺的主张和理由与其答辩意见相同。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。本院认为，上诉人小王庄村委会在提前解除与被上诉人杨垒旺房屋租赁合同时，承诺低价卖给被上诉人两间门面房作为赔偿。在双方履行过程中，上诉人交付给被上诉人杨垒旺的两间门面房出现权属纠纷，杨垒旺已将该两处门面房退还上诉人，故上诉人并未按约定履行赔偿责任。一审依据被上诉人杨垒旺每月领取的定额发票数额及缴纳的定额营业税并结合餐饮业实际情况确定饭店每月的利润，并无不当。根据双方的过错程度酌定被上诉人营业损失的计算时间为一年，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由焦作市解放区王褚乡小王庄村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾文宇审 判 员 胡永平代审判员 米新秀二〇一五年八月十一日书 记 员 于俊杰 来自：