（2015）江阳民初字第1654号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-31
案件名称
潘成武诉刘佳租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘成武,刘佳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零一条第一款，第一百零三条，第六十条第一款，第九十一条，第一百零二条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第1654号原告潘成武，男，汉族，1971年10月6日出生，住四川省泸州市龙马潭区。委托代理人冯骏，四川杰可律师事务所律师。被告刘佳，女，汉族，1986年10月4日出生，住四川省泸州市江阳区。委托代理人杜林芝，四川京泸律师事务所律师。原告潘成武诉被告刘佳租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法由审判员姚静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘成武及其委托代理人冯骏、被告刘佳及其委托代理人杜林芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘成武诉称：2014年12月18日，原被告双方签订《租赁合同》，合同约定，原告将其承租的位于泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附12A号的商铺出租给被告，租赁期限自2014年12月4日至2016年12月3日止，租金为1360.80元／月，并约定租金按季度支付，第一季度不够三个月的按实计算，先付后使用，每一季度末7日以前应支付下一季度的租金，商铺保证金为8000元，一方违约，另一方有权收回商铺，同时违约方向守约方支付双倍的保证金。因被告未向原告支付第一季度的租金，故原告诉至法院请求判令：1.解除原被告之间的租赁合同并腾空搬离返还商铺；2.被告向原告支付2015年3月4日至4月3日的房屋租金3920元，并参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费（计算至被告实际交房止）；3.被告向原告支付违约金1.6万元。被告刘佳辩称：原告所述不实，被告不同意解除租赁合同，因为双方签订的是固定期限租赁合同，原告退还保证金并支付违约金，才同意解除。原告起诉的租金金额和合同约定的不符合，租金应是1918.80元，2015年4月刘佳已经搬离，没有义务支付房屋占用使用费，被告没有违约行为，不应支付违约金。经审理查明：泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附12A号的商铺属案外人泸州梓橦路小学所有。原告潘成武与梓橦路小学签订租赁合同，获得以上商业用房自2013年12月至2023年12月的承租权及转租权。2014年12月18日，原告潘成武与被告刘佳签订《租赁合同》，刘佳承租泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附12A号商铺，租期自2014年12月4日起自2016年12月3日止。商铺租金为每平方米90元，每月1358元，支付方式为按季支付，每季度末最后7日支付下季度租金，租赁保证金8000元，合同中另约定：“八、违约责任，甲方（即潘成武）与乙方（即刘佳）任何一方均不能单方面终止合同，或者改变租赁期限、降低或者提高租金，否则，违约方必须向守约方支付两倍保证金。因不可抗力因素或政策性风险除外，双方均不承担违约责任，本合同自动解除。”同时，双方签订《补充协议》，在租赁合同约定的租金之外，刘佳附12A号商铺每月按建筑面积170元／平方米，即每月2562元支付潘成武作为个人管理费，支付方式与租金一致。合同签订后，被告刘佳交付了保证金，在合同履行期间，经被告刘佳请求，潘成同意一段时间内每月租金及管理费均减半收取，2015年3月3日，潘成武短信通知被告减半优惠取消，此后租金及管理费均按合同价收取，双方产生争议。另查明，自2015年3月至今近6个月，潘成武未再收到被告交付的房租。以上事实有《房屋所有权证》、《授权委托书》、《租赁合同》、《补充协议》、《短信内容》、当事人陈述等证据在案佐证，经本院审查并确认其证据效力。本院认为：本案系租赁合同纠纷，原告潘成武与被告刘佳签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法产生法律效力，原被告之间应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此支付租金是承租人唐祥惠的主要义务，经查明，刘佳近6个月未缴纳租金已属根本违约，原告潘成武要求解除合同的请求本院予以准许。本案中潘成武之前减半收取合同约定的租金和管理费的优惠是其对权利的自由处分，优惠期间届满后，潘成武要求恢复至双方合同约定的价格收取租金及管理费符合法律的规定。原被告双方对租金交付的方式按照双方的交易惯例是现金交付，由被告刘佳交付现金，原告潘成武出具收条，在双方对租金未给付的违约行为均认为是对方责任的情况下，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……”；第一百零三条“……提存费用由债权人负担。”因此，在被告抗辩原告拒绝收受租金时，法律明确规定了被告享有的救济途径，但本案中被告未提供有效证据证明其履行了给付租金的义务，本院按照6个月未缴纳租金的事实认定被告刘佳应承担违约责任。根据被告的请求，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为200元，符合公平原则和诚实信用原则。双方租赁合同解除后，潘成武请求负有腾房义务的被告刘佳支付房屋占用使用费的请求，本院予以支持，附12A号商铺月租金1358元，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付。关于被告刘佳辩称已于2015年4月搬离承租商铺，本院认为，在原告潘成武否认商铺已收回的情况下，其举证责任应由刘佳承担，因刘佳未提供有效证据证明其搬离本案涉讼商铺并退还潘成武，其辩称理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零二条、第一百零三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告潘成武与被告刘佳于2014年12月18日签订的《租赁合同》、《补充协议》于本判决生效之日起解除。二、被告刘佳于本判决生效之日起五日内给付原告潘成武2015年3月4日起至本判决生效之日止的房屋租金、管理费，房屋租金按每月1358元、管理费按每月2562元标准计付。三、被告刘佳于本判决书生效之日起五日内腾空交付潘成武泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附12A号商铺。四、如被告刘佳于本判决书生效之日起五日内未腾空交付泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附12A号商铺给原告潘成武，则按每月1358元的标准支付原告潘成武房屋占用使用费，房屋占用使用费自被告刘佳占用之日起计算至腾空交付房屋止，于腾空交付房屋时支付。五、被告刘佳于本判决生效之日起五日内给付原告潘成武违约金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费149元，由被告刘佳承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 姚静二〇一五年八月十一日书记员 王潇 关注公众号“”