（2015）鄂秭归民初字第00113号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-03-16
案件名称
孙正宣与郭慈买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
秭归县人民法院
所属地区
秭归县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙正宣,郭慈
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂秭归民初字第00113号原告孙正宣。委托代理人梅昌英，系原告之母。代理权限：一般授权代理。委托代理人王凤英，茅坪法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告郭慈。委托代理人何训德，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告孙正宣诉被告郭慈买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员向丰军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙正宣的委托代理人梅昌英、王凤英、被告郭慈及其委托代理人何训德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月25日，原、被告双方协商一致，被告将其位于沙镇溪镇三星路76-A的住房一套售与原告。当时被告承诺房屋面积为80平方米左右，并可在半个月内将房产证及土地使用权证交给原告，原告当日向被告交付购房定金10000元。2014年11月30日，双方签订《房屋买卖协议》，协议约定房屋价款为119800元，原告在2015年1月16日向被告支付房款50000元，被告则将房屋交付原告。2015年1月16日，原告与被告联系付款交房，但被告以各种理由推诿。原告经多方询问得知被告出售的房屋面积仅为三十多平方米，其余面积均为违法建筑。据此，原告依法起诉，请求判令解除双方的购房合同，被告双倍返还定金20000元。被告辩称：一、被告将其位于沙镇溪镇三星路76-A的房屋的第二层出售给原告，价格为119800元，原告看房后交付了定金10000元。二、因为房屋面积并未测量，双方签订合同时并未写明房屋面积，但被告在原告看房时已经说明了房屋的具体情况，即其中一间卧室、一间厨房和一间卫生间是被告未经审批所建，不能办理产权证书，原告在签订合同时已经知晓房产证登记面积与实际面积不一致的情况。三、签订合同时，双方约定如果在2015年5月之前不能办理房产证，则双方解除合同，被告返还定金。2015年1月16日，原告准备向被告交付房款时坚持要求被告立即交付房产证，当时相关证书尚未办好，被告无法交付，双方因此未能按照合同进行付款交房。四、被告并未违约，双方应该继续履行合同。经审理查明：原、被告双方交易的沙镇溪镇三星路76-A的房屋的产权登记地址实为沙镇溪镇三星路76号，该房屋原为秭归县供销社所有，仅有一层，被告郭慈及其丈夫王荣购得该房屋后扩建加层为三层房屋，但一直未办理第二、三层房屋的产权登记证书。2014年，原告孙正宣经人介绍有意购买该房屋第二层，并委托其母梅昌英、其兄孙正军代为与原告磋商办理。双方实地看房以后，商定原告以119800元购买该处房屋，被告附带赠送部分家具家电。孙正军当日代原告向被告交付了定金10000元，被告出具收条一份载明：今收到孙正军押金10000元（壹万圆整），如办到房产证全部付清。2014年11月30日，双方签订一份《房地产买卖契约》，协议约定：甲方（郭慈）自愿将位于沙镇溪镇三星路76-A的房屋第二层出售给乙方（孙正宣），成交价格为119800元，甲方已经收到乙方预付的购房定金10000元；乙方于2015年1月16日向甲方交付房款50000元，甲方将房屋交付乙方，余款在房屋证件办齐后支付；甲方在2015年5月份之内办不到房产证，免半年房租费或退回定金壹万元。2015年1月16日，双方电话联系付款交房事宜，但对合同如何履行出现分歧，被告未交付房屋，原告亦未支付房款。原告诉至本院，请求判令解除双方的购房合同，被告双倍返还定金20000元。同时查明，双方签订合同后，被告办理了房产证和土地使用权证，房屋第二层登记的产权面积为56.98平方米，远少于房屋的实际面积。该房屋的产权登记面积仅包括客厅、餐厅及两间卧室，被告另外搭建的三件房屋无法办理产权证书，包括一间卧室、厨房和卫生间。上述事实，有原、被告的庭审陈述、双方向本院提交的《房地产买卖契约》、收条、房产证及土地使用权证等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：原、被告签订《房地产买卖契约》，被告将其位于沙镇溪镇三星路76号房屋的第二层出售给原告，协议内容对房屋的标的、价款、付款方式等都作出了明确约定，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定《房地产买卖契约》合法有效。双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。就房屋买卖交易而言，卖方负有向买方交付没有质量和权利瑕疵的房屋的义务。本案被告出售给原告的房产中有三件房屋系私自搭建而不能办理房产证，导致该处房屋的产权登记面积与房屋实际面积相差甚远，被告用于交易的房屋显然存在着严重的权利瑕疵，致使原告不能实现合同目的。因此，原告请求解除合同于法有据，本院予以支持。被告辩称其已经在签订合同时将搭建房屋的情况告知原告，但未能提供证据证明，对该辩论意见本院不予采纳。虽然被告出具给原告的收据中载明其交付的10000为押金，但双方之后在签订合同时明确其为定金，对此双方在庭审中亦无异议，因此，原告向被告支付的10000元应当视为交付的定金。根据《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。原、被告在《房地产买卖契约》中对定金处理进行了特别约定，即如果卖方截止到2015年5月不能办理房产证，则可退回定金壹万元。现在因为被告出售的部分房屋属于私自搭建而不能办理房产证致使双方解除合同，被告应当按照双方约定退还定金，本案不能适用定金罚则，对于原告要求被告双倍返还定金的主张本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、解除孙正宣与郭慈于2014年11月30日签订的《房地产买卖契约》。二、郭慈返还孙正宣定金10000元，限本判决生效后三日内付清。三、驳回孙正宣的其他诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元，由郭慈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。代理审判员 向丰军二〇一五年八月十一日书 记 员 谭 旭 微信公众号“”