（2015）延中民四终字第00564号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-08-20
案件名称
洛川骊臣贸易有限公司与陕西安达交通技术服务有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省延安市中级人民法院
所属地区
陕西省延安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洛川骊臣贸易有限公司,陕西安达交通技术服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第八十四条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第00564号上诉人（原审被告）洛川骊臣贸易有限公司，住所地洛川县西街工业园区。法定代表人姬效民，该公司经理。委托代理人樊刚，陕西屹立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陕西安达交通技术服务有限公司，住所地西安市灞桥区纺三路8栋。法定代表人范希钢，该公司经理。委托代理人魏磊磊，陕西旷达律师事务所律师。上诉人洛川骊臣贸易有限公司与被上诉人陕西安达交通技术服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服洛川县人民法院（2014）洛民初字第00280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年1月14日，原告陕西安达交通技术服务有限公司与被告洛川骊臣贸易有限公司签订了《洛川（西区）果业销售店铺租赁合同》，合同约定原告将公司位于包茂高速洛川服务区西区南侧24间活动板房租赁给被告从事果业零售、批发业务，允许转租店面；租赁期限自2010年1月20日起至2013年2月5日止，年租金360000元，每年1月30日交清当年租金，如逾期1个月内，每天收取被告应交租金0.5%的滞纳金，如逾期1个月以上，本合同自行终止，原告收回合同项下的房屋，并全额扣除被告缴纳的租赁保证金。合同签订当天，被告支付了当年租金360000元，第二年，被告未按照合同约定时间支付租金，原告亦未主张终止合同。2011年7月18日，被告支付了第二年租金360000元。在合同履行期间的前两年，被告以自己的名义将所租房屋转租给他人经营。自合同履行的第三年，被告未按约定时间交付原告租金，原、被告亦未协商终止合同；被告未交付原告房屋，被告的法定代表人让各转租户与常虎签订转租合同。2013年2月5日，合同期满，原、被告未续签租赁合同。2013年6月，原告从转租户手中收回房屋。被告至今未付原告第三年的租金360000元。一审法院认为，原、被告之间签订的合同合法有效。原告按约履行了合同义务，被告应当按照合同约定支付原告第三年的租金；但原告主张的利息因无合同约定，本院不予支持。被告辩解因自己未支付第三年的租金，所以合同已经终止，故自己不再承担租金，本院认为，虽然合同约定了终止合同的情形，但原告并未向被告主张权利，且被告未向原告交付房屋，而让转租户与常虎签订转租合同，应视为被告将自己的合同权利转移，但并不能说明被告一并转移了合同义务，故其理由不能成立；又辩解原告将房屋已经转租他人，无事实依据，不能成立；又辩解原告已经超过诉讼时效，本院认为，原、被告签订的合同后，被告在租赁期限届满后未收回房屋交付原告，允许转租户继续使用至2013年6月，应视为与原告形成不定期租赁关系，原告在收回房屋后于2014年3月31日起诉，未超出一年的诉讼时效，故其理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告洛川骊臣贸易有限公司支付原告陕西安达交通技术服务有限公司租金360000元，于判决生效后一月内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6700元，由被告洛川骊臣贸易有限公司承担。上诉人洛川骊臣贸易有限公司上诉理由：一、原审判决认定“被告的法定代表人让各转租户与常虎签订转租合同”是错误的。第二年租期届满前上诉人提出第三年不再租赁，被上诉人也同意，第三年实际由常虎承租经营。一审认定的依据为秦建芳的证言，其与常虎有利害关系，说了假话。事实是房租由常虎收取的，第三年上诉人没有经营，故不应向被上诉人承担交付租金义务。二、第二年租期届满之前双方已达成解除合同一致意见，由于该房在继续经营中，不存在向被上诉人再交付房屋的条件，故不能以上诉人未履行交房手续来否认租赁合同已经终止履行的事实。三、一审判决认定未超过一年的诉讼时效，属于适用法律错误。四、一审遗漏了应当参加诉讼的当事人。常虎为第三年度实际承租人，其也向转租户收取租金，故常虎应当参加诉讼。且常虎是否给被上诉人交纳租金无法确定，故应当通知常虎到庭陈述案情。上诉请求：1、撤销洛川县人民法院（2014）洛民初字第00280号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人陕西安达交通技术服务有限公司答辩称：2010年1月14日，上诉人与被上诉人签订了租赁合同，约定答辩人将自己在包茂高速洛川服务区的24间活动板房租赁给上诉人经营3年，每年租金36万元。在合同履行期间，上诉人只支付了两年的租金，第三年的租金直至合同期满后至今未付。请求维持一审判决。经审理查明，一审判决认定事实属实。有当事人提供的证据予以证实，经一审庭审举证、质证、认证，二审审查，一审认证理由充分，所认定的证据具有证明效力。本院认为，上诉人洛川骊臣贸易有限公司与被上诉人陕西安达交通技术服务有限公司签订了《洛川（西区）果业销售店铺租赁合同》，租期三年，双方虽在租赁合同中约定了承租方逾期缴纳租金，合同自动终止，但上诉人第二年的租赁费未按期缴纳，并未影响合同的继续履行，故应视为该约定对合同双方不产生实际的约束力。上诉人主张第二年租期届满前已口头向被上诉人提出并经其同意不再租赁，且第三年的实际承租人为常虎，其未向承租户收取租金，不应承担支付租金义务。《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”上诉人未提供证据证明其经过被上诉人同意不再承租，被上诉人将房租另行转租给常虎，或其与被上诉人另行约定过将承租房屋的权利义务转移给了常虎，由常虎支付被上诉人第三年的租赁费，故上诉人的主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，上诉人是租赁合同约定的承租人，即使实际承租人是常虎，合同双方无另行约定，租赁费仍应由上诉人承担，故常虎未参加诉讼不影响本案的审理。上诉人与被上诉人合同约定的租期届满时间是2013年2月5日，租赁费拖欠的诉讼时效应以租期届满之日起算，故被上诉人的起诉未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实属实，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费6700元，由上诉人洛川骊臣贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵正卫审 判 员 冯小炯代理审判员 孙 阳二〇一五年八月十一日书 记 员 高 静 关注公众号“”