（2015）任民初字第2615号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-07-15
案件名称
蔡庚与山东信昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡某,山东某置业有限公司,上海某发展银行股份有限公司济宁分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百七十六条
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2015）任民初字第2615号原告蔡某。委托代理人白红义（特别授权）。委托代理人蔡旭秋（特别授权）。被告山东某置业有限公司。法定代表人杜某。委托代理人柏松（特别授权），山东文思达律师事务所律师。第三人上海某发展银行股份有限公司济宁分行。法定代表人刘某。委托代理人杨宇（特别授权）。委托代理人常立营，山东盈广律师事务所律师。原告蔡某与被告山东某置业有限公司（以下简称信昌公司）、第三人上海某发展银行股份有限公司济宁分行（以下简称浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，于2015年4月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭审理了本案。原告蔡某及其委托代理人白红义、蔡旭秋，被告信昌公司的委托代理人柏松，第三人浦发银行委托代理人杨宇、常立营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡某诉称，2013年8月21日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于翰林学府房屋一套，房屋建筑面积为102.54平方米，总金额617086元，首付187086元于签订合同时给付，其余430000元以银行按揭贷款方式支付；同时原、被告双方签订补充协议，原告购买地下储藏室，储藏室款31858元，在签订补充协议时给付；被告应于2014年12月31日前交付房屋，如果逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应于30日内返还全部已付款，并按已付房款的0.5%支付违约金。原、被告签订上述合同及补充协议后，原告按照约定履行了付款义务，但被告未按照合同约定的期限交付房屋。此后，双方一直未能协商解决上述纠纷。两原告要求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议；2、被告返还购房款648944元（含储藏室款31858元）、违约金3244.72元、因贷款产生的利息47073.36元（自2013年10月10日至2015年6月10日）3、房屋交易费180元由被告负担。被告信昌公司辩称，原告的要求没有法律依据。如果判决解除原、被告之间的商品房买卖合同，则商品房按揭贷款合同及担保合同势必也要解除，而一旦被告将银行按揭贷款一并交付给原告，如担保人或者按揭贷款出借银行要求解除借款合同并要求被告按照上述规定返还购房贷款的，被告将会遭受不必要的损失。第三人浦发银行辩称，2013年9月16日，浦发银行与原告签订个人购房担保借款合同，合同约定浦发银行为原告提供贷款300000元用于购买坐落于翰林学府房屋。合同生效后，浦发银行依据该合同一次性发放了贷款300000元，履行了合同义务。现原、被告因上述房屋发生争议，原告的退房行为造成对浦发银行的合同违约，同时，原、被告之间解除房屋买卖合同会直接影响到浦发银行的合法权益。浦发银行要求判决原告从被告所退房款中优先偿还原告贷款本金267200元（截止到2015年6月20日），并由财信公司承担连带保证责任。第三人财信公司辩称，根据个人住房公积金借款合同的约定，原告起诉要求解除房屋买卖合同不属于财信公司承担保证责任的情形，财信公司不应当承担保证责任。经审理本院认定，两原告系夫妻关系。2013年9月11日，两原告与被告签订商品房买卖合同，约定两原告购买被告开发建设的位于济宁北湖新区××西，圣贤路南翰林学府小区房屋一套，房屋建筑面积为123.17平方米，房款为720545元，首付420545元于签订合同时给付，余款300000元以银行按揭贷款方式支付。合同同时约定，出卖人应于2014年12月31日前交付房屋，如果逾期交房超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内返还全部已付款，并按已付房款的0.5%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订当日，两原告与被告签订了补充协议，约定两原告购买该小区地下储藏室，储藏室款25670元。上述商品房买卖合同及补充协议签订当日，两原告按照约定支付了首付款420545元及储藏室款25670元。2014年2月25日，原告周某与第三人浦发银行签订个人住房公积金借款合同，约定原告周某向该行借款300000元，借款期限为10年，以借款人购房款的名义将贷款以转账形式划入被告账户内。同时合同约定，由翰林学府小区房屋对借款提供抵押，由第三人财信公司对借款提供连带责任保证担保，并约定，贷款同时存在物的担保和保证担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。个人住房公积金借款合同签订后，第三人浦发银行按照约定履行了借款的支付义务。原告于2014年1月14日向第三人财信公司支付了担保费2400元，向房产交易监理处支付了抵押登记费、预告登记费160元。截止到2015年6月20日，原告已支付第三人浦发银行借款本息49376.13元，其中本金32800元，利息16576.13元，尚欠借款本金267200元。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人住房公积金借款合同、借款还款明细、担保费发票、登记费发票及第三人浦发银行提供的个人住房公积金借款合同、放款通知书、贷款还款计划表、房屋抵押权证予以证明，原、被告及第三人对上述事实及证据真实性无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告自愿签订商品房买卖合同后，被告未能在约定的期限内交付房屋，合同约定的解除条件已成立，原告要求解除商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，被告应当将原告支付的首付款420545元、储藏室款25670元及原告已偿还的贷款本息49376.13元支付给原告；将原告所欠剩余借款267200元支付给第三人浦发银行。第三人财信公司对贷款应当按照借款合同的约定承担保证责任。因被告未能在约定的期限内交付房屋，其应当按照商品房买卖合同的约定向原告支付违约金。原告主张的担保费及抵押登记费、预告登记费并非履行商品房买卖合同必然产生的费用，且原、被告在商品房买卖合同中约定的违约金数额已足以弥补原告该损失，其要求被告支付担保费及抵押登记费、预告登记费的请求，本院不予支持。原告主张被告支付逾期还款的违约金，双方在商品房买卖合同中对该违约金的约定系以继续履行合同为前提，并不适用本案，原告该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告周惠、王宝玉与被告山东某置业有限公司于2013年9月11日签订的商品房买卖合同及补充协议。二、被告山东某置业有限公司于本判决书生效后五日内支付原告周惠、王宝玉已偿还的贷款本息49376.13元（截止到2015年6月20日）。三、被告山东某置业有限公司于本判决书生效后五日内支付第三人上海某发展银行股份有限公司济宁分行剩余贷款267200元（截止到2015年6月20日）。四、如原告周惠、王宝玉于2015年6月20日后继续偿还银行贷款，则上述第二、三项被告山东某置业有限公司应支付原告周惠、王宝玉及第三人上海某发展银行股份有限公司济宁分行款项进行相应的增减。五、第三人济宁市财信融资担保有限公司对上述第三项承担连带清偿责任。六、被告山东某置业有限公司于本判决书生效后五日内支付原告周惠、王宝玉首付款420545元、储藏室款25670元、违约金3731元。七、驳回原告周惠、王宝玉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11491元，由两原告负担38元，由被告负担11453元；财产保全费4520元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 张庆华审 判 员 陈 平人民陪审员 李 娟二〇一五年八月十一日书 记 员 许 乔 搜索“”