（2015）宿中民一终字第00216号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-08-21
案件名称
许铁与安徽安粮新城置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民一终字第00216号上诉人（一审被告）：安徽安粮新城置业有限公司，住所地安徽省萧县。法定代表人：任远和，该公司董事长。委托代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人：章天宇，安徽天禾律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许铁，男，1981年11月10日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。委托代理人：孙康建，萧县法律援助中心律师。上诉人安徽安粮新城置业有限公司（以下简称安粮公司）因与被上诉人许铁商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院于2015年1月20日作出的（2014）萧民一初字第00891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人安粮公司的委托代理人常爱民、被上诉人许铁及其委托代理人孙康建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许铁一审起诉称：2011年9月15日许铁与安粮公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：2012年12月31日前交付使用。许铁在对房屋进行验收时，发现地下室顶呈兜底状、室内高度低于约定高度、地坪质量严重不合格等，多次与安粮公司交涉未果，后通过质量监督站协商，安粮公司才予以维修，维修后于2013年5月双方办理交房手续。许铁接受房屋后随即进行了装修，同年7月底装修结束并于2013年10月份搬家入住。11月的某天，许铁发现地下室顶多处开裂，即与物业公司联系，物业公司久拖不修，后又向质检部门反映，质检部门人员通过现场观看测量发现客厅顶与二楼地板裂通，次卧室也有几处裂痕。由于房屋主体结构存在严重质量问题，许铁多次找安粮公司协商，要求安粮公司调换一套合格的住房均遭拒绝。现起诉要求解除合同，返还购房款（包括地下室）449921元及装修费126000元，并赔偿利息损失146166.68元及至付清款之日止、律师费4000元、收房时缴纳的费用935元、出租车费500元、退房后租房的租金12000元，诉讼费及鉴定费均由安粮公司承担。安粮公司一审答辩称：许铁所购房屋存在裂缝是事实，但从鉴定结论看，通过维修后可以居住。该房屋于2012年12月31日交付，2013年5月份办理交房手续，足以证明许铁当时对房屋质量没有提出异议。合同已经履行，安粮公司不同意许铁要求退房并赔偿利息损失的诉讼请求，且其要求的赔偿项目存在诸多不合理之处，应驳回其诉讼请求。一审法院查明：安粮公司在萧县新城龙凤大道99号开发建设安粮·中央花园项目工程，并预售商品房。2011年9月15日许铁和安粮公司签订《商品房买卖合同》及补充条款，约定：许铁购买安粮公司开发的安粮·中央花园B17栋1单元103号住房一套（建筑面积为120.45平方米）及地下储藏室（建筑面积23.65平方米），总价款442986元；第八条、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起十五日告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，许铁于2011年9月15日向安粮公司支付242986元，余款200000元办理银行按揭。安粮公司虽未在合同约定交房期限2012年12月31日前交房，但许铁在2013年5月办理了收房手续，收房后即对房屋进行了装修，同年7月底装修结束，同时付清各项费用，并于2013年10月搬家入住。同年11月份许铁开始发现地下室顶部多处开裂，与物业公司联系无果后向质检部门反映，质检人员通过现场观察、测量，发现住房客厅顶部与二楼地板裂通，次卧也有几处裂痕。鉴于上述情况，许铁多次与安粮公司协商，要求调换一套合格的住房均遭拒绝。为此，许铁诉至法院，请求判令：解除许铁、安粮公司于2011年9月15日签订的《商品房买卖合同》；安粮公司向许铁返还购房款（包括地下室）449921元及装修费126000元，并承担利息损失146166.68元至付清款之日止、律师费4000元、收房时缴纳的费用935元、出租车费500元、退房后租房的租金12000元，本案诉讼费及鉴定费均由安粮公司承担。一审法院另查明：本案在审理过程中，应双方当事人的要求，一审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对涉案房屋进行质量安全鉴定，该公司出具（2014）建鉴字第147328号鉴定报告，鉴定结论为：1、所测地下室顶板板底挠度未达到《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999表4.2.4中构件评为Cu或du级的挠度阻值。2、所测地下室顶板板底裂缝为温度变化材料收缩引起。裂缝最大宽度1.5mm，超出《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999表4.2.5条中不适于承载的裂缝宽度限值，影响板构件安全性。3、所测二层楼面板板底裂缝为温度变化材料收缩引起。裂缝宽度小于0.5mm，未超出《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999表4.2.5条中不适于承载的裂缝宽度限值。4、所测地下室顶板的承载力不满足规范要求。一审法院认为：许铁与安粮公司签订的《商品房买卖合同》及补充条款是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》、《建筑法》均规定建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，双方合同亦约定依照国家和地方人民政府的有关规定商品房经验收合格为交付前提条件；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上，本案合同约定买卖标的物为住宅，许铁已按合同约定付清了房屋总价款449921元；但安粮公司未按合同约定交付合格房屋，经鉴定，该房屋地下室顶板板底挠度未达到《民用建筑可靠性鉴定标准》，地下室顶板的承载力不满足规范要求，裂缝超出《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999表4.2.5条中不适于承载的裂缝宽度限值，影响板构件安全性。由此可见，该房屋严重影响了许铁正常居住使用，安粮公司构成根本违约。许铁选择请求解除合同、返还已付购房款及装修费符合合同约定和法律规定，依法应予支持。因安粮公司未有交付合格房屋，构成违约，导致合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，安粮公司应当赔偿因其违约行为导致合同解除给许铁造成的损失，该损失即为安粮公司占用许铁已付购房款期间的利息损失及许铁已支付装修费的利息损失。许铁要求安粮公司支付律师费4000元、收房时缴纳的费用935元、交通费500元、退房后租房的租金12000元及其他费用，不符合合同约定和法律规定，对其主张不予支持。安粮公司抗辩房屋已经交付，许铁当时对房屋质量没有异议，从鉴定结论看房屋没有达到不能居住的程度，可以维修，不同意解除合同，因其既没有提交相关证据予以证实，又没有积极提供维修加固方案，对房屋进行加固维修，使房屋达到安全状态，故本院对其抗辩意见不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除许铁与安粮公司于2011年9月15日签订的《商品房买卖合同》；二、安粮公司应在判决生效后十日内一次性向许铁支付购房款449921元及装修费126000元并承担上述款项的利息损失（购房款449921元自2011年9月15日起，装修费126000元自2013年8月1日起均至付清款之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）；三、许铁应于安粮公司给付上述款项后60日内搬出；驳回许铁的其他诉讼请求。案件受理费11120元，鉴定费21500元，均由安粮公司承担。安粮公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋主体质量合格，不存在因房屋质量问题严重影响正常居住的情形，一审判决认定事实错误。一审法院委托鉴定机构对涉案房屋进行了质量安全鉴定，鉴定结论表明温度变化、材料收缩所致裂缝及地下室顶板挠度未达到标准，均不构成房屋主体结构质量不合格。该鉴定报告提供了详细的维修方案，涉案房屋主体质量合格，仅部分位置存在瑕疵，能够通过维修后达到国家标准，不会严重影响正常居住使用。2、许铁滥用诉权，其要求解除合同不符合法律规定，一审判决适用法律错误。根据法律规定，质量不符合约定或国家标准的，受损害一方根据标的物的性质及损害的大小，可以选择要求对方承担修理、更换、重做或退货等，但其选择上述承担违约责任的方式时，应遵循公平原则和诚实信用原则。标的物的瑕疵可以修复，买受人不得主张解除合同，否则构成权利滥用。人民法院在审理该类案件时，应公平合理的保护双方当事人的合法权益。一审法院曲解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，只有房屋出现地基基础工程、主体结构工程质量问题，或者房屋质量严重影响正常居住使用，难以通过修复办法解决的，才能支持买受人解除合同的诉讼请求。涉案房屋的质量瑕疵通过维修加固后可以达到国家标准，不影响该房屋的适用，安粮公司也愿意按照鉴定报告确定的维修方案进行修复，并承担维修费用。一审法院解除合同，违反法律和司法解释的规定。3、许铁的妻子在一审法院工作，其利用该院工作人员的身份，干扰案件工作审理，严重违反有关法律和最高人民法院相关文件规定。一审法院审判人员应主动回避而未回避，并作出错误判决，且江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司不在安徽法院鉴定机构名册中，故一审法院程序违法。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，请求撤销原判，驳回许铁的诉讼请求，安粮公司同意按《鉴定报告》提出的维修方案对涉案房屋进行维修并承担维修费用。许铁辩称：1、涉案房屋主体质量不合格，影响许铁的正常居住，一审法院认定房屋主体质量不合格正确。许铁不同意安粮公司提出的解决方案，坚持一审的诉讼请求。2、许铁依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定行使诉权，要求解除合同、赔偿损失，不存在滥用诉权的事实。涉案《鉴定报告》是一审法院依据相关程序委托鉴定机构而作出，具有证据效力和证明力，应当作为认定事实的依据。3、许铁的妻子在一审法院工作属实，但其系该院普通工作人员，没有干扰案件依法公证审理。综上，安粮公司上诉的事实及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、涉案商品房买卖合同是否应当解除；2、一审程序是否违法（一）关于涉案商品房买卖合同是否应当解除的问题住房是以家庭为单元的社会主体生活、起居的重要场所，房屋质量合格是房屋买受人对房屋最基本的要求。本案中，涉案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，许铁按约定履行了支付购房款等义务，安粮公司也应按合同约定，将质量合格、满足居住功能的房屋交付许铁。但从江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的《鉴定报告》的内容看，涉案房屋的地下室顶板板底出现裂缝，裂缝最大宽度1.5mm，超出《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999表4.2.5条中不适于承载的裂缝宽度限值，影响板构件安全性；涉案房屋的地下室顶板的承载力不满足规范要求，属于房屋主体结构质量不合格。故，许铁要求解除合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，一审判决解除涉案合同正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定：质量不符合约定或国家标准的，受损害一方根据标的物的性质及损害的大小，可以选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。就本案而言，许铁作为守约方，其有权选择安粮公司承担违约责任的方式，虽《鉴定报告》中提供了维修方案，但许铁不同意维修，其选择解除涉案合同，不构成权利滥用，故，安粮公司关于一审判决解除合同错误、许铁滥用诉权的上诉理由不能成立，不予采纳。（二）关于一审程序是否违法的问题虽许铁的妻子系一审法院工作人员，但安粮公司未提供其干扰案件公正审理的相关证据，亦未提出请求一审法院审判人员回避的申请，且本案不具有法定的回避情形。经核实，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司具备建设工程质量检测机构资质证书，其依法接受一审法院委托作出的涉案房屋《鉴定报告》，不具有安粮公司主张的程序违法的情形。因此，安粮公司关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。安粮公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11120元，由安徽安粮新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 德 道代理审判员 杨 俊 举代理审判员 杜 飞二〇一五年八月十一日书 记 员 夏春秋（代）附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”