（2015）太城民初字第00336号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-08-24
案件名称
苏州鸿庆物业管理有限公司与王臻物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州鸿庆物业管理有限公司,王臻
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太城民初字第00336号原告苏州鸿庆物业管理有限公司。法定代表人凌捷，该公司执行董事。委托代理人陈碧玲，江苏周瑞昌律师事务所律师。委托代理人周心慈，江苏周瑞昌律师事务所实习律师。被告王臻。委托代理人全卫东，系被告王臻丈夫。原告苏州鸿庆物业管理有限公司与被告王臻物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理，依法由代理审判员刘晓敏适用小额诉讼程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告苏州鸿庆物业管理有限公司的委托代理人陈碧玲、周心慈，被告王臻的委托代理人全卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州鸿庆物业管理有限公司诉称：2006年11月8日，苏州万鸿房地产开发有限公司与原告签订《太仓市物业管理委托合同（前期）》（以下简称《前期合同》），约定由原告向苏州万鸿房地产开发有限公司开发的万鸿城市银座小区提供物业管理服务，服务期限为3年。《前期合同》约定：本合同期未满，业主大会成立后业主委员会与选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时本合同终止；本合同期满，业主委员会没有将续聘或者解聘的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为合同自动延续。《前期合同》还约定原告按照建筑面积向业主收取物业费，多层0.5元／月·平方米，小高层0.8元／月·平方米。业主入住时，原告向业主发放《住户手册》，同时双方签订认知签约书，业主承诺遵守管理规定。《住户手册》中还明确约定业主应按时按规定交纳有关费用。被告系万鸿城市银座小区5幢402室的业主，物业面积为152.21平方米，按照合同约定应向原告交纳2010年1月1日至2014年10月31日的物业费7062.54元，但被告至今仍未交纳。经多次催要无果，原告诉至法院，要求被告支付原告2010年1月1日至2014年10月31日的物业费7062.54元。被告王臻辩称：被告系万鸿城市银座5幢402室的业主，原告主张期间内的物业费确未交纳。被告拒交物业费基于如下原因：第一，原告与开发商签订《前期合同》后至今仍在沿用《前期合同》，未有业主委员会委托，亦未通知被告，被告作为小区业主亦对《前期合同》的签订不知情。第二，根据原告提起诉讼的时间，原告主张2013年6月8日前的物业费已超诉讼时效。第三，原告没有履行相关物业管理职责，未能提供合格的物业管理服务。2009年7、8月间被告发现其位于小区东北侧的自行车库有异味，车库中包括毛毯、衣橱等物品被粪水污染，经检查系车库上侧卫生间漏水，被告多次联系物业要求予以解决，但被告极尽推诿之事，至今仍未予解决；由于自行车库无法使用，被告家中露台也因此变成杂物间，此事导致被告产生几千元的损失；如今车库仍存在未知原因漏水，因原告未能为被告解决上述问题并赔偿被告损失，故不同意向原告支付物业费。经审理查明：2006年11月8日，苏州万鸿房地产开发有限公司（甲方）与原告苏州鸿庆物业管理有限公司（乙方）签订《前期合同》一份，约定由甲方委托原告提供万鸿城市银座小区的物业服务，委托期限自2006年11月1日起至2009年10月31日止。该合同第十三条还约定：“甲方委托乙方向业主收取如下费用：1、小高层按每平方0.8元／月收取物业费；2、多层按每平方0.5元／月收取物业费；3、门面房按每平方0.5元／月收取物业费”。此后，苏州万鸿房地产开发有限公司（甲方）与原告苏州鸿庆物业管理有限公司（乙方）又签订《前期合同》两份，合同期限分别为2009年11月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2015年12月31日；两份《前期合同》就住宅物业费的收取标准依旧确定为电梯高层0.8元／月·平方米，多层0.5元／月·平方米。2007年2月28日，被告王臻在原告处办理万鸿城市银座5幢402室的入住手续并在住户代表处签字，其中入住通知显示该室面积为152.21平方米。同日，原、被告签订太仓市万鸿银座《住户手册》认知签约书一份，该认知签约书载明被告作为万鸿银座业主已详细阅读万鸿银座《住户手册》，并承诺遵守万鸿银座的管理规定及服从物业管理中心的管理。认知签约书所附的《住户手册》“公共契约”部分载明业主应按时按规定交纳有关费用。后因被告未能按时交纳物业费，原告曾于2014年3月11日通过张贴催要通知的形式要求被告交纳2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费。庭审中被告王臻对原告主张0.8元／月·平方米的收费标准及欠费期间均不持异议，亦确认其名下万鸿城市银座5幢402室的建筑面积为152.21平方米。同时庭审中原、被告一致确认万鸿城市银座小区目前尚未成立业主委员会，自被告入住以来一直由原告为该小区提供物业服务。为证明原告所提供的物业服务存在缺陷，被告向本院提交照片打印件6份，并就上述照片说明：照片反映出被告的自行车库内物品受潮受损情况及被告家中露台堆放杂物的情况，原告作为管理者应当起到沟通作用，但经被告多次反映，原告一直推诿扯皮。被告同时举证手机短信记录一份，以证明其曾与原告工作人员就物业费的问题进行协商。原告则认为被告所主张的漏水原因无法确认，若确存在另外的侵权事实，被告应另案主张。以上事实，有原告苏州鸿庆物业管理有限公司提交的《前期合同》复印件、入住通知、住房验收交接表、住房登记表、《住户手册》复印件、认知签约书、物业费催要通知照片打印件，被告王臻提交的照片打印件、短信记录，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：就原、被告间是否存在物业合同关系，被告王臻称原告一直沿用与开发商签订的《前期合同》进行物业管理，并未获得小区业主委员会的委托，被告对此亦不知情。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受苏州万鸿房地产开发有限公司的委托，对万鸿城市银座小区进行物业管理，有权向该小区的业主收取相应的物业费。在《前期合同》有效期内，该小区并未成立业主委员会亦未有另聘物业公司之事实，故应当认为原、被告双方存在物业服务合同关系。原告作为万鸿城市银座小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担支付物业费的义务。就原告所主张2013年6月8日以前的物业费是否已超出诉讼时效，本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，同时结合庭审中被告认可原告曾于2014年3月11日有催要事实，应适用诉讼时效中断，而原告向本院提起诉讼的日期为2015年6月8日，未超出二年的期限规定，故本院对被告所称2013年6月8日以前的物业费超出诉讼时效的抗辩不予采纳。就被告王臻辩称原告未尽物业管理义务导致被告损失的意见，本院认为，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。被告若认为原告存在物业管理不到位造成被告损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。同时，应当指出的是，原告作为物业公司对业主提出的意见也应予以正视，以保障业主的合法权益。综上，结合双方确认的收费标准、欠付期间及5幢402室建筑面积，本院确认被告王臻应支付原告2010年1月1日至2014年10月31日期间的物业费为7062.54元（0.8＊152.21＊58）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王臻于本判决生效之日起10日内支付原告苏州鸿庆物业管理有限公司物业费7062.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元，由被告王臻负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。本判决为终审判决。代理审判员 刘晓敏二〇一五年八月十一日书 记 员 王晓雯 更多数据：搜索“”来源：