（2015）昌民初字第10022号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2016-02-14

案件名称

张伟明与李青租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张伟明,李青

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2015）昌民初字第10022号原告张伟明，男，1961年4月20日出生。委托代理人李耿狄，女，1965年7月18日出生。委托代理人黄琳，女，1959年6月15日出生，无业居民。被告李青，男，1951年12月23日出生。委托代理人李淑臣，男，1963年6月3日出生。委托代理人赵青霞，河南尊严律师事务所律师。原告张伟明与被告李青租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员郭建新独任审判，公开开庭进行了审理。原告张伟明的委托代理人李耿狄、黄琳、被告李青的委托代理人李淑臣、赵青霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟明诉称，2009年11月，被告李青将其承包的位于北京市昌平区阳坊镇的部分土地租赁给原告使用，租期自2009年11月8日起至2034年12月31日止，共计25年，每亩地25年租金6万元，双方于2009年11月8日签订了租赁合同。合同第八项约定，如遇国家规划，必须无条件服从，如有赔偿，地上所有建筑物归乙方（原告）所有，甲方应按实际发生的年限扣缴乙方租金，并退还乙方向其交纳的剩余年限的租金。2011年9月25日，双方对该租赁土地的地界、实际占地面积及租金、付款期限进行了补充，并签订了补充合同。原告按合同约定，将96万元租金付给被告。2015年4月，被告提出镇政府对该地区进行改造，租赁合同无法履行，拒绝退还租金。故原告诉至法院，要求：1.判令解除双方签订的土地租赁合同及补充协议；2.判令被告返还剩余租金人民币76.8万元；3.诉讼费、保全费由被告负担。被告李青辩称，我不同意解除土地租赁合同和补充合同。土地在租给原告之后，因为政策原因，我租给原告的土地并没有收走，而是原告一直可以继续使用。原告所诉的不符合法定的解除条件，如果原告强行解除合同，我方将保留对损失追诉的权利。这块地并没有解除合同。地上物补偿由原告和政府洽谈，地上物补偿给原告，和李青没有关系。这块地还是由李青继续租赁，李青还是要求租赁给原告。现在并没有拆迁，只是把地上物征用了，土地并没有征用。相当于政府租地。我们将土地租赁给了原告，原告又将土地出租给了政府。原告的地上物政府已经给了补偿，原告还可以继续使用土地。政府和原告洽谈的，具体怎么谈的李青并不知道，李青也没有去镇政府签字。如果有拆迁，应该是和我们谈。李青和张伟明之间的合同还是可以继续合法使用的，而且政府每年还给张伟明每亩2500元的地租。经审理查明：2004年4月28日，昌平县阳坊镇西贯市经济合作社、北京市昌平区阳坊镇西贯市村民委员会（甲方）与李青（乙方）签订一份《场地承包合同》。合同约定，现经两委村民代表会同意，将下河东修建公路的剩余部分土地承包给李青经营商务，前提必须服从国家、集体规划，按期上缴承包费，特定本合同，以便甲乙双方共同遵守。甲方同意将位于下河东地块，南至沙涧大渠，北至电水井，西至温阳公路，东至六环路下沿，计50亩承包给乙方经营商业及种植、养殖所有。承包期限30年，即2005年1月1日至2034年12月31日。承包费每亩250元，每年共计上缴12500元。合同期内如遇国家区镇规划，必须无条件服从。如有赔偿，地上所有建筑物归乙方所有，土地赔偿全部归村集体甲方所有。合同还约定了部分其它条款。合同签订后，李青取得了上述土地使用权。2009年11月8日，李青（甲方）与张伟明（乙方）签订了一份《租赁合同》。合同约定，经甲、乙双方同意，甲方将位于北京市昌平区阳坊镇的土地租赁给乙方经营使用。双方就租赁的相关事宜，经协商达成如下协议。甲方将位于下河东地块，由南沙涧大渠树林以内至北，东至六环路下沿绿化树林以内，西至温阳公路排水沟内（以修建围墙内面积为准）的土地租赁给乙方经营使用。租赁期限自2009年11月8日起至2034年12月31日止，共计25年。每亩地二十五租金为6万元。租赁期内不再产生其他任何费用。自签订合同之日起乙方向甲方第一次付款10万元，2010年3月15日，乙方向甲方第二次付款20万元，余款2010年12月31日付清。合同期内，如遇国家规划，必须无条件服从，如有赔偿，地上所有建筑物归乙方所有。甲方应按实际发生的年限扣缴乙方租金，并退还乙方向其缴纳的剩余年限的租金。双方还约定了其它部分条款。合同签订后，张伟明占有、使用上述土地，在土地上建了围墙等建筑。2011年9月25日，李青（甲方）与张伟明（乙方）签订了一份《补充合同》。合同约定，甲、乙双方经自愿协商，对双方于2009年11月8日所签订的租赁合同补充、变更如下。补充原合同第一项，地界、实际占地面积部分。甲方将位于下河东地块，由南沙涧大渠边向北延伸八米为南界；自南界向北（已建围墙）为北界；东自六环路下沿绿化树林以内（已建围墙）为东界；西至温阳路公路排水沟内（已建围墙）为西界，总计占地面积为15亩。现有北界为出入大门，门外公共部分乙方承担100平方米。现实测占地面积为15亩，每亩地25年租金为6万元人民币计算，租金总计为人民币90万元；“余款2010年12月31日付清”变更为“本补充合同签订之日将余款（包括北界出入大门的租金）全部付清”。本补偿合同与原合同具有同等效力。2012年，张伟明和李青在名为《收条》的协议上，确认原土地面积约定15亩，经实际勘验包括门前入口部分，双方最后确认为近16亩，并再次协商，张伟明再一次性补交6万元作为实际测量后超出部分土地的差额款，此款交付后，双方继续履行所签订的土地租赁合同及补充合同。自2009年11月8日起，张伟明陆续向李青交纳租金96万元，李青对此无异议。2015年5月13日，北京市昌平区阳坊镇人民政府、北京中海盛景拆迁有限责任公司（甲方，拆迁人）与张伟明（乙方，被拆迁人）签订了一份《阳坊镇周边环境整治工程地上物腾退项目货币补偿协议书》。协议内容为：根据《昌平区2015年平原造林工程拆除腾退实施方案征求意见稿》（昌政发（2010）19号）、（昌政发（2010）5号）、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》等相关补偿、补助政策和规定，甲方因昌平区阳坊镇周边环境整治工程项目，需要拆迁乙方在阳坊镇拆迁范围内的房屋及附属物。据此，张伟明获得被拆迁房屋（面积为465.43平方米）及附属物补偿款、被拆迁树木苗木补偿款和拆迁补助费共计1229253元，并于2015年5月30日前完成拆迁工作。建筑物等拆除后，在该土地上进行了平原绿化。后张伟明主张解除合同，李青不同意该主张，双方发生争议，故张伟明诉至昌平法院。在诉讼中，张伟明提出诉讼财产保全申请，并提供相应担保。按照法律规定，昌平法院作出（2015）昌民初字第10022号民事裁定书，冻结李青在北京市昌平区阳坊镇人民政府处补偿款78万元。上述事实，有《场地承包合同》、《租赁合同》、《补充合同》、《收条》、《阳坊镇周边环境整治工程地上物腾退项目货币补偿协议书》、估价报告、（2015）昌民初字第10022号民事裁定书及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张伟明与李青签订的《租赁合同》及《补充合同》，内容符合法律规定，合同有效；合同签订后，张伟明履行了交纳租金义务，李青交付了土地使用权均属事实。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《租赁合同》中明确约定，如遇国家规划，必须无条件服从。出租人应按实际发生的年限扣缴乙方租金，并退还承租人向其缴纳的剩余年限的租金。经询问，张伟明不同意李青要求其继续承租该土地的观点。现依照政府的规划，对上述土地范围进行平原造林，符合双方约定解除合同的条件，故张伟明要求解除《租赁合同》及《补充合同》的诉讼请求，本院予以支持。上述土地建筑物于2015年5月拆除，故张伟明未使用期间为2015年6月起至2034年12月止，共计19年7个月，故张伟明要求返还剩余租金合理部分（96万元÷25年×19年＋96万元÷25年÷12个月×7个月=75.2万元）的诉讼请求，本院予以支持；对超出部分，予以驳回。对李青其它辩论观点，因理由不充分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张伟明与被告李青分别于二○○九年十一月八日和二○一一年九月二十五日签订的《租赁合同》和《补充合同》；二、被告李青于判决生效后二十日内返还原告张伟明剩余租金七十五万二千元；三、驳回原告张伟明其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千四百元，由原告张伟明负担一百元（已交纳），由被告李青负担六千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。案件保全费四千四百二十元，由原告张伟明负担二百元（已交纳），由被告李青负担四千二百二十元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　郭建新二〇一五年八月十一日书记员　　张　华关注公众号“”