（2015）沙民一初字第466号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-16
案件名称
郭发元与姚强所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
沙湾县人民法院
所属地区
沙湾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭发元,姚强
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条；《中华人民共和国物权法》：第六条，第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十五条第一款，第六十八条，第七十五条第一款，第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民一初字第466号原告：郭发元，男，汉族，农民。委托代理人：杨海成，新疆明强律师事务所律师。被告：姚强，男，农民。原告郭发元与被告姚强所有权确认纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理。依法由审判员胡民新适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告郭发元及其委托代理人杨海成、被告姚强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭发元诉称：2000年4月3日，被告将位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房一套出卖给原告；该房屋是危旧房屋，屋顶部分塌陷，双方约定价格是5300元，加上200元的线路改造费，合计5500元。原告购买该房后对房屋进行了维修。2015年春季，被告反悔要求收回房屋；并多次阻扰原告对房屋进行修建。现要求依法确认位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房归原告所有；诉讼费由被告负担。被告姚强辩称：我将位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房出卖给何世礼的，没有出卖给原告；原告没有理由起诉我。何世礼从甘肃来新疆，没有房屋居住，提出购买我的房屋居住；但何世礼没有沙湾县金沟河镇三道湾村的户籍，不能购买。原告提出让我把房屋假出售给原告，可以掩人耳目，村民就不会说三道四。购买房屋付款的人是何世礼，不是原告；我书写的收条可以证明。何世礼从2000年至今居住在该房屋里；我与何世礼有口头约定，何世礼不居住该房屋的情况下，要把房屋退还给我，我把5500元退还给何世礼。至今在沙湾县金沟河镇土地管理所登记的该房屋的土地使用权人是被告，不是原告。我是把该房屋租给何世礼居住的，当时签名的证明是为了掩人耳目假卖给原告的；何世礼给付的5500元是租金。该房屋是农村建房，没有产权证，只有宅基地使用证。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2000年4月3日，原、被告和何世礼以证明的形式签订了协议一份，该协议约定：今有郭发元买姚强房屋一座，共计5300元；此房暂借何世礼居住，现金由何世礼付清；在2000年4月3号付3000元，到2001年4月3日付2300元，房产证因丢失未补给郭发元。2000年4月3日，被告收到何世礼付房钱3000元。2001年5月19日，被告收到何世礼付房款2500元。原告提供的证人何正艳出庭作证：我是姚强的妻子，我不知道姚强出售位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房的事情，姚强一直对我说是出租给何世礼居住的。我是2015年3月听到沙湾县金沟河镇三道湾村主任赵喜全说郭发元的妻子要该房屋的房产证，说该房屋是郭发元；该房屋不是姚强一个人的，应当有我的一份。我只有该房屋，我不同意出售，出售了就没有房屋居住。证人何世礼出庭作证：我从2000年4月至今租住在位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房里；房屋原来是被告的，我没有居住的房屋就居住该房屋，我一共交付被告5500元。我借原告的钱，当时原告买房屋，我就将原告买房屋的款支付了；我和原告是亲戚关系，我给原告干过活；原告让我将房款支付给被告的。现原告要求依法确认位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房归原告所有；诉讼费由被告负担。本案的争议焦点：原告购买位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房是否符合法律规定。本院认为，我国农村宅基地所有权属于农村集体管理，宅基地具有“一户一宅、主体特定、无偿取得和使用”等特点；其使用权的取得源于集体经济组织成员，具有权属性；其转让和流通受到严格的限制。农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，土地管理部门是不予批准的。何世礼不属于沙湾县金沟河镇三道湾村的集体组织成员，不具有购买被告宅基地的资格，被告辩称将其所有的房屋出售给何世礼不能成立。国家对土地权属实行登记管理制度，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地权属变更登记。原、被告争议的房屋属于沙湾县三道湾村集体管理的土地，该房屋尚未办理产权证。原、被告认可在沙湾县金沟河镇土地管理所登记的宅基地使用权人至今仍然是被告；原、被告没有在沙湾县金沟河镇土地管理所办理宅基地使用权变更登记。原告诉称购买被告的房屋，我国房屋转让实行“房地一致”原则，被告的房屋可以买卖，应当连同宅基地使用权一并转让。原、被告和何世礼签订的协议约定被告的房屋出售给原告；但原告至今没有实际占有使用该房屋，因原、被告对宅基地的使用权没有变更登记，违反了法律的强制性规定，故宅基地使用权的转让应属无效。该宅基地上的房屋因宅基地的转让无效而权属不能发生转移。物权是一种财产权利，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享受直接支配并排除他人干涉的权利。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。该条是关于物权公示原则的规定，该条说明不动产物权的转让经过登记发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。该条是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生法律效力的规定。被告位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房尚未办理房屋产权证，房产属于土地上的附着物；被告对该房屋在土地管理部门已经进行了宅基地使用权登记，原告买受该房屋应当在土地管理部门进行变更登记。原、被告认可对该房屋至今未办理宅基地使用权变更登记，故原、被告买卖该房屋的行为至今未发生法律效力。原告要求确认其享有位于沙湾县金沟河镇三道湾村9巷14号土木结构的平房所有权的诉求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第六十八条、第七十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郭发元的诉讼请求。案件受理费70元，适用简易程序减半收取35元，由原告郭发元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员 胡民新二〇一五年八月十一日书记员 任羽希 来自：