（2015）吉民一终字第89号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-01
案件名称
董淑霞与吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司,董淑霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十一条，第九十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民一终字第89号上诉人（一审被告）：吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司。住所：吉林省吉林市高新区。法定代表人：段伟刚，该公司董事长。委托代理人：段伟强，该公司经理。委托代理人：王磊锋，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：董淑霞。委托代理人：高秀范，吉林尊爵律师事务所律师。上诉人吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司（简称梧泰公司）因与被上诉人董淑霞房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。梧泰公司的委托代理人段伟强、王磊锋，董淑霞的委托代理人高秀范到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年4月4日，董淑霞与梧泰公司签订《购房协议》一份，约定董淑霞购买梧泰公司开发的位于吉林市吉林大街梧泰广场B号楼1-3轴、A-D轴门市房一、二层，总面积约1000㎡，单价每平5000元，总价款人民币500万元，并约定了付款时间、违约金条款。上述协议签订后，董淑霞于2005年4月11日向梧泰公司支付300万元，其余200万元在2005年6月18日、2005年7月13日、2005年7月15日、2005年7月20日、2005年7月25日、2005年8月24日分别支付50万元、10万元、20万元、10万元、10万元、100万元。2006年7月12日，梧泰公司与吉林市滔博商贸有限公司（简称滔博公司）签订《房屋租赁合同》，约定梧泰公司将包括案涉房屋在内的梧泰广场B号楼东侧1～6号商业网点（建筑面积2500平方米）、一层商场（建筑面积1980平方米）整体出租给滔博公司作为商场使用，租赁期限自2007年1月1日至2026年12月31日。另，双方对租赁费支付方式、金额及期限均进行了约定。2006年8月，梧泰广场B号楼综合验收合格。梧泰公司对梧泰广场B号楼初始总登记的时间为2008年10月10日。与本案争议房屋同一栋号的梧泰广场B号楼1～3号网点的所有权人为李凤云，4号网点的所有权人为张树华，5号网点的所有权人为段伟刚，取得房屋所有权证的时间均为2010年。案涉房屋权属登记簿记载：案涉房屋建成年份为2005年，房号为178103IV405020001006，房屋坐落于船营区吉林大街130号梧泰广场0001006室，建筑面积999.88㎡，所有权人为梧泰公司。2006年8月11日，邱阳（董淑霞的丈夫）与段伟刚、段伟强三方就邱阳投资入股共同经营梧泰公司事宜签订《投资参股共同经营吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司的协议》一份，约定：一、段伟刚将其所持有的梧泰公司82%的股份转让给邱阳64%，邱阳收购梧泰公司股东罗志辉所持有的16%的股份，邱阳合计占梧泰公司80%的股份，段伟刚占梧泰公司18%的股份，段伟强占梧泰公司2%的股份；二、邱阳收购股份后，邱阳、段伟刚、段伟强三方为梧泰公司股东，按变更后的股份及权益对原梧泰公司章程进行修改和变更；三、邱阳、段伟刚、段伟强三方参股变更登记后梧泰公司法定代表人为段伟刚，并担任执行董事；邱阳为董事长。四、三方完成公司章程修改、变更登记事宜前，梧泰公司的债权债务均归梧泰公司原股东享有和承担，邱阳不享有和承担。邱阳、段伟刚、段伟强依法承担该公司变更登记后的债务并享有权利。五、梧泰公司成立后至变更登记前开发建设的梧泰综合楼、梧泰大厦、梧泰广场A号、B号及吉林军分区办公楼，在承建和管理中发生的债权、债务应归段伟刚、段伟强承担义务，享有权利。六、梧泰公司依本协议变更登记后的经营活动，段伟刚行使梧泰公司法定代表人及执行董事职责，邱阳行使董事长的权利。2006年10月10日，董淑霞、董淑莉（董淑霞的妹妹）、邱阳分别与段伟刚签订《转让公司注册资本金协议书》，分别以100万元、50万元、650万元受让梧泰公司10%、5%、65%股权，约定受让方于工商注册变更完毕的次日，一次性向出让方支付股权转让金。2006年10月18日，梧泰公司章程显示公司注册资本1000万元，股东为5人，邱阳出资650万元，段伟刚出资160万元，董淑霞出资100万元，董淑莉出资50万元，段伟强出资40万元。公司董事长为公司法定代表人，由段伟刚担任，董淑霞为公司监事。2008年5月31日，邱阳与段伟刚签署《情况说明》一份，主要内容为：段伟刚于2006年12月30日向梧泰公司借款300万元、2007年3月30日向梧泰公司借款700万元，此款属邱阳与段伟刚个人借款，现将账目进行调整冲减邱阳投资款1000万元。对于上述《情况说明》中涉及的两笔借款，段伟刚在吉林市公安局刑警支队2009年10月16日对其进行讯问时陈述称：2006年12月30日的借款300万元、2007年3月30日的借款700万元，是个人(段伟刚)借款，还了200万元，还有800万元至今没有还;因为邱阳也欠我（段伟刚）800万元，所以我不用还他,邱阳在入股梧泰公司时，80%的股份是有偿转让给他的，梧泰公司股本金是1000万元，80%就是800万元，但转让这800万元股权的钱款邱阳没有给我，所以他欠我800万元;关于股权转让，我和邱阳有个协议，写的很清楚。一审法院另查明：段伟刚因涉嫌职务侵占罪于2009年10月21日被取保候审，因涉嫌犯行贿罪于2010年11月9日被刑事拘留，同年11月23日被逮捕，2012年4月6日被取保候审，2013年8月31日被逮捕。2013年7月12日，吉林省永吉县人民法院作出（2011）永刑初字第180号刑事判决。2014年5月7日，吉林省吉林市中级人民法院作出（2013）吉中刑终字第164号刑事判决。段伟强2014年9月28日在吉林省吉林市丰满区人民法院提起民事诉讼，以段伟刚、董淑霞、董淑莉为被告，列邱阳为第三人，以2006年10月10日签订的《转让公司注册资本金协议书》未经其同意为由，诉请确认《转让公司注册资本金协议书》无效。一审法院于2014年7月2日对段伟刚进行了询问，就本案争议的500万元购房款，段伟刚陈述称：案涉500万元购房款用于抵顶了部分股权转让款，《情况说明》中的800万元个人借款未抵顶股权转让款。董淑霞一审诉称：董淑霞与梧泰公司于2005年4月4日签订《购房协议》一份，约定董淑霞购买梧泰公司开发的商业网点房1000平方米，地点位于吉林大街梧泰广场B号楼1-3轴、A-D轴门市房一、二层，总价款人民币500万元。协议签订后，董淑霞付清了全部购房款，但梧泰公司至今未交付该房。在此期间，梧泰公司将该房出租获益。故诉请：1．梧泰公司继续履行《购房协议》，交付房屋（交付产权证书）、办理产权登记；2．梧泰公司赔偿损失160万元；3．诉讼费及其他费用由梧泰公司承担。在一审审理中，董淑霞以另案告诉为由申请撤回了第2项诉讼请求。梧泰公司一审辩称：（一）2005年4月4日签订的《购房协议》为预订合同，不是商品房买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条、《城市房地产开发经营管理条例》第28条及《商品房销售管理办法》第16条的规定，房屋销售必须采用书面形式，且交付时间为商品房销售合同必备条款。双方签订的《购房协议》并未约定交付时间，且缴款凭证记载的为预交。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖存在认购、订购、预订等交易情况，根据商品房买卖的一般交易习惯，交付时间是买卖双方着重关注事项，正式的商品房买卖合同中必然包含交付时间的约定，但由于认购、订购、预订等交易中存在众多原因，可能存在未予约定的情况，而双方对《购房协议》又未补充约定交付时间，也即该预订合同不能视为商品房买卖合同。（二）董淑霞要求继续履行《购房协议》的权利，因诉讼时效已过而灭失。双方为合同纠纷，合同纠纷为债权债务纠纷，适用《中华人民共和国民法通则》第135条关于诉讼时效制度的规定。根据董淑霞的实际情况，董淑霞于2006年10月即为梧泰公司的股东，并知道在其成为股东后的2007年1月案涉房屋交由滔博公司租赁使用的事实。也就是说，董淑霞至少于2007年1月知道案涉房屋具备交付使用条件的事实。董淑霞不但未要求与梧泰公司就交付时间达成补充协议，或签订正式房屋买卖合同，也未以要求履行《购房协议》为由向梧泰公司主张交付，至今已过5年，明显具有怠于行使权利的事实。（三）要求梧泰公司交付房产证的主张不恰当，且无法律依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，梧泰公司并不负有办理房产证的义务，仅具有协助义务，房产证的办理应由董淑霞自行负责，且案涉房屋已于2006年8月14日经综合验收合格，于2007年1月18日完成了建设工程备案，具备办理产权证的法定条件，而董淑霞在2009年2月前未曾要求梧泰公司予以协助办理，亦说明董淑霞放弃购买案涉房屋。（四）董淑霞所缴纳的预订房款已转为部分股权转让金。2006年8月11日，邱阳代表董淑霞及董淑莉，与梧泰公司的股东段伟刚签订有关投资参股协议，并于2006年10月签订《转让公司注册资本金协议书》，董淑霞所缴纳的预订房款500万元已转为股权转让金，双方的《购房协议》解除。一审法院认为：董淑霞的诉讼请求依法应予以支持。理由如下：第一，本案双方当事人于2005年4月4日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。董淑霞按照合同约定交付了全部购房款，涉案房屋现已具备交付、办理产权登记手续的条件，梧泰公司作为出卖人未向董淑霞履行交付房屋、办理产权登记的义务，董淑霞有权要求梧泰公司继续履行上述《购房协议》，梧泰公司亦应向董淑霞履行交付房屋、办理产权登记的义务。双方当事人在协议中虽未明确约定交房时间，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，董淑霞可以随时要求梧泰公司履行交付房屋及协助办理产权登记的义务。第二，案涉房屋所在的梧泰广场B号楼虽在2006年8月经综合验收合格，但梧泰公司对梧泰广场B号楼在房产部门进行初始总登记的时间为2008年10月10日，梧泰公司为案涉房屋同一栋号的1号至5号网点办理房屋所有权证的时间均为2010年。董淑霞请求交付房屋指法律上的交付即要求梧泰公司交付房屋产权证照并办理权属登记，该请求权具有物权属性，故对梧泰公司提出的董淑霞起诉超过诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。第三，双方当事人签订《购房协议》的时间为2005年4月4日，董淑霞向梧泰公司支付500万元购房款的时间发生在2005年4月11日至2005年8月24日，董淑霞、董淑莉、邱阳与段伟刚分别签订《转让公司注册资本金协议书》的时间是在2006年10月10日。董淑霞、董淑莉、邱阳与段伟刚在《转让公司注册资本金协议书》中对股权转让款的给付约定为“受让方以工商注册变更完毕的次日一次性向出让方支付股权转让金”，并无以500万元购房款抵顶股权转让款的约定。段伟刚在吉林市公安局刑警支队2009年10月16日对其进行讯问时亦有“2006年12月30日的借款300万元、2007年3月30日的借款700万元，是其个人借款，还有800万元至今没有还邱阳，因为邱阳在入股梧泰公司时的800万元股权转让款没有给我，所以他欠我800万元”的陈述，故梧泰公司提出的500万元购房款已冲抵部分股权转让款，购房协议已解除的抗辩主的房款的权利人梧泰公司并非同一主体，现董淑霞对梧泰公司提出的500万元购房款已冲抵部分股权转让款的主张不予认可，故对梧泰公司提出的500万元购房款已冲抵部分股权转让款的抗辩主张不予采纳。董淑霞要求梧泰公司协助办理产权登记的请求的事实和法律依据充分，予以支持；董淑霞诉请梧泰公司交付争议房屋产权证照的主张因缺乏相关依据，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、梧泰公司继续履行购房协议，于本判决生效之日起30日内就吉林市船营区吉林大街130号梧泰广场B号楼1-3轴、A-D轴门市房一、二层协助董淑霞办理产权登记；二、驳回董淑霞其他诉讼请求。一审案件受理费58000元，由梧泰公司负担。梧泰公司不服一审判决，提起上诉，要求：1．撤销一审判决，驳回董淑霞的诉讼请求；2．本案诉讼费用由董淑霞承担。其主要事实和理由如下：（一）一审法院认为双方当事人应继续履行《购房协议》，购房款未转化为股权转让款不符合事实。1．董淑霞作为梧泰公司的股东及经营管理人员，应当知道案涉房屋已具备交付条件，但长达数年也未要求交付房屋、办理产权手续，特别是其在知道案涉房屋已租赁给滔博公司的情况下，也不主张任何权益，处于放任状态。由此可见，董淑霞在成为梧泰公司股东后已经以行为表示放弃购买。2．2005年4月至8月期间，董淑霞虽支付了500万元购房款，但在2006年8月，董淑霞与其丈夫邱阳以受让注册资本金的方式从段伟刚处受让梧泰公司80%的股份。虽然从形式上看并非同一主体，但从协议内容来看，邱阳入股前的资金资产的权益归段伟刚、段伟强所有，也就是说该500万元购房款虽名义上在梧泰公司名下，根据约定实属段伟刚个人所有，而董淑霞、邱阳与段伟刚关于股权转让款800万元也同样属个人间的款项，该转化符合实际情况。（二）一审法院认定董淑霞起诉未超过诉讼时效，违反法律规定，且使权益关系处于不确定状态，不利于交易安全。根据物权法的规定，不动产物权变动的原因与结果分立，即物权变动的合同属于债权性质，而物权的登记行为属于物权性质。也就是说，双方当事人于2005年4月4日所签订的《购房协议》属于债权性质，并且协议签订后董淑霞未占有、使用案涉房屋。（三）一审判决严重侵犯了梧泰公司及其他股东的合法权益，不利于交易秩序的稳定。如果董淑霞在放任权利，长期不予主张的情况下，仍可随时要求梧泰公司履行交付房屋、协助办理产权登记的义务，一方面不利于交易秩序的稳定，另一方面该行为也变相促使股东利用其职务便利及公司的不规范管理或运作，侵害公司及其他股东的合法权益。结合本案情况，即在购房款实际已经转为部分股权转让款的情况下，因公司管理不规范，未收回《购房协议》，导致本案诉讼。董淑霞辩称：（一）不存在购房款转为股权款的问题，《购房协议》也从未解除。1．董淑霞于2006年10月与段伟刚签订股权转让协议前，邱阳已经借给梧泰公司2000万元，在其后的几个月内又陆续给梧泰公司汇款达3960万元，足够支付任何款项。2．邱阳与段伟刚签订《情况说明》，段伟刚于2006年12月30日、2007年3月30日从梧泰公司借出的1000万元，转为段伟刚个人向邱阳的借款。段伟刚在股权转让前两个月就取得了该1000万元。3．在段伟刚和邱阳的笔录中，都明确说明了该1000万元还了200万元，剩余800万元不用还了，作为邱阳等三人的股权转让款。4．解除合同需要履行法律规定的程序，双方当事人从未有过将《购房协议》解除的约定及合意。（二）董淑霞从未有放弃购买案涉房屋的行为。（三）本案不适用诉讼时效规定。《购房协议》未约定房屋交付及办理产权证的期限，而案涉房屋于2008年10月才办理了初始登记，于2010年才开始为其他买受人办理产权证照，故于2010年末提起诉讼，未超诉讼时效。（四）本案不涉及其他股东利益。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。根据当事人的诉辩主张及所举证据，本院认为：1．关于诉讼时效的问题。本案双方当事人签订的《购房协议》并没有约定交付房屋及办理产权登记的时间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，本案的诉讼时效问题的关键是要看如何依据合同法第六十一条、第六十二条的规定，确定合同履行期限。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案双方当事人未就房屋交付及办理产权登记时间达成过补充协议，《购房协议》中的其他条款也均与此问题无直接关系，且双方当事人只进行过一次房屋买卖交易，未形成交易惯例。因此，不能适用合同法第六十一条的规定确认本案的合同履行期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”本案中，董淑霞以提起诉讼的形式向梧泰公司主张权利，与合同法的上述规定相符，故本案的合同履行期限依法应确定为董淑霞起诉之日，其诉讼时效期间的计算也应自此开始。因此，董淑霞向梧泰公司提起诉讼符合上述合同法及司法解释的规定，并没有超过诉讼时效期间。2．关于《购房协议》是否继续履行的问题。本案双方当事人签订的《购房协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。但梧泰公司主张购房款已经转化为股东之间的股权转让款，《购房协议》不应继续履行，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项关于?“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，梧泰公司应对其上述主张负有举证责任，但梧泰公司所举的《购房协议》、《投资参股共同经营吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司的协议》、《转让公司注册资本金协议书》等证据均无相关约定，且梧泰公司的法定代表人段伟刚对购房款、股权转让款和欠款问题的两次陈述之间及与《情况说明》之间相互冲突，故梧泰公司所举证据均不能证明其上述主张。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，梧泰公司应当承担举证不能的后果。综上，梧泰公司的上诉主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞大江代理审判员 宋雨洛代理审判员 许家娟二〇一五年八月十一日书 记 员 冯红红