（2015）佛顺法勒民初字第464号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-08
案件名称
广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社与佛山市顺德区安图圣电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社,佛山市顺德区安图圣电器有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第四十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法勒民初字第464号原告广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社。负责人冯降麟。委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。被告佛山市顺德区安图圣电器有限公司。法定代表人王世康。委托代理人刘世新，广东中信顺成律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社诉被告佛山市顺德区安图圣电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法由代理审判员杜程蕾适用简易程序独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人袁作武及被告委托代理人刘世新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年6月签订了厂房租赁合同，约定原告将位于广东省佛山市顺德区勒流光大光明工业区6号厂房（以下简称涉案厂房）出租给被告使用，双方约定了每月租金、交租时间、租赁期限、违约责任等。2014年9月开始，被告开始违反约定拖欠租金，后交租至2015年1月。被告的行为已严重违反合同约定，原告为维护合法权益，请求判令：1.被告向原告支付2015年2月至2015年4月共三个月的租金109641元；2.被告交付的35000元保证金归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告之间经过一致协商解除了涉案厂房的租赁合同；被告虽存在迟交租金及未交租金的情况，但并不属于原、被告之间约定的违约行为，原告无权没收保证金，该保证金应充抵租金。诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告农村集体经济组织证明书复印件及组织机构代码证复印件、被告工商公示信息复印件及组织机构代码证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；被告无异议。2.厂房租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告拖欠原告2015年2月至4月份的租金共计109641元；被告存在中途退租以及未交租金的违约行为，应没收被告缴纳的保证金35000元���被告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。被告确认拖欠原告租金109641元，被告不是无理退租，是在与原告协商一致的情况下解除合同，不存在违约的情况；按照该租赁合同第5条的约定，原告需向被告进行书面通知，如被告在收到书面通知后仍未交纳的视为违约，但原告并没有发出书面通知，且也是与被告之间达成一致协商解除合同，故原告无权没收保证金，被告同意将保证金35000元充抵拖欠的租金。诉讼中，被告提交的证据及原告的质证意见如下：1.提前解除厂房租赁合同1份，证明原、被告经过协商一致自愿提前解除租赁合同，不存在原告主张的违约行为，不应该没收保证金；原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。该合同签订的前提为被告违约且拖欠租金，被告要求搬走设备且为减少原告与被告之间的租金损失；该合同并没有对违约责任进行约定，因此合同的变更及解除不影响原告提出要求被告承担违约责任。经庭审辨证质证，本院对原告及被告提交的证据认证认为：原告及被告均对对方所提交证据的真实性无异议，经审查，上述证据来源、形式合法，与本案具关联性，故本院确认该证据的真实性，但其证明内容均应以证据的实际记载内容为准。综合以上认证意见，本院确认如下事实：2014年6月17日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将涉案厂房出租给被告使用，租赁期限为2014年6月1日至2017年5月31日，租金每月36547元，被告需交付50000元作为履约保证金。后被告交纳租金至2015年1月，从2015年2月起即没有再向原告交纳款项。2015年5月1日，原告与被告签订《提前解除厂房租赁合同》，约定双方提前解除2014年6月17日签订的厂房租赁合同，约定双方就涉案厂房的��金、押金及水电费等费用另行协商解决，协商不成可提起诉讼。另查明，庭审中原告及被告确认，被告实际向原告交纳的履约保证金数额为35000元。再查明，原告向本院书面确认，涉案厂房的建设未办理建设工程规划许可证。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但���一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。“涉案厂房的建设至今未取得建设规划许可证，故原告就该厂房与被告签订的《厂房租赁合同》无效。原告以该合同主张被告支付租金并要求没收被告交纳的履约保证金，没有法律依据，本院不予支持。本案的《厂房租赁合同》虽被认定为无效，但被告实际使用了涉案厂房，应向原告支付厂房使用费。至于使用费的标准，双方均未对此提出主张，本院参照《厂房租赁合同》的租金标准，将涉案厂房使用费的标准确定为每月36547元。被告在2015年2月至4月使用涉案厂房但并未向原告支付使用费，故应向原告清偿使用费109641元（36547元/月×3个月）。被告在《厂房租赁合同》签订时向原告交纳了履约保证金35000元，原告应将该款项退还被告。为便于解决双方纠纷，本院以该��证金抵扣被告须支付的使用费；抵扣后，被告尚应向原告支付厂房使用费74641元（109641元-35000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区安图圣电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社支付厂房使用费74641元；二、驳回原告广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取���1596.41元（原告广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社已预交），由原告广东省佛山市顺德区勒流街光明股份合作经济社负担772.41元，被告佛山市顺德区安图圣电器有限公司负担824元（被告负担的部分应于本判决生效之日起十日内迳向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杜程蕾二〇一五年八月十一日书 记 员 董鹤鹏 来源：百度搜索“”