（2015）宁法民一初字第665号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-15
案件名称
（2015）宁法民一初字第665号原告陈春美诉被告欧书华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁远县人民法院
所属地区
宁远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈春美,欧书华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁法民一初字第665号原告陈春美。被告欧书华。委托代理人刘伟,湖南锐鹏律师事务所律师。原告陈春美诉被告欧书华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月1日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员谭格章适用简易程序，书记员李曼担任庭审记录，于2015年5月6日在宁远县人民法院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月15日，原告与被告在平等自愿的基础上，经友好协商，原告一楼门面租给被告仅作仓库使用并签定了房屋租赁合同，双方约定合同期自2013年5月15日起至2018年5月14日止，共五年，租赁费为每年11,000元，并约定租金每年交纳一次，首次预交壹年的房租，以后每年提前叁个月缴纳下一年的房租。合同生效后，被告于2015年2月15日前应交2015年5月15日至2016年5月14日期间的租金11,000元，但被告一直拖延不交并于2015年3月19日单方面提出终止租房协议，根据协议约定：逾期支付租金，被告应按日租金的10倍支付滞纳金，单方违约由违约方赔偿总租赁额20%的违约金，因此被告应支付滞纳金：11,000/365天*10倍*35天=10,547.95元，应支付违约金11,000元（即总租赁额55,000元的20%计11,000元）。被告搬出后于2015年5月19日才交钥匙给原告，经查验，遥控卷闸门有一定程度损坏，手动卷闸门钥匙遗失一根，后门钥匙两根全部遗失，房间门遗失一根，日光灯管损坏两根，因违反合同约定在室内做饭插座损坏一个，室内卫生也没有打扫干净。经多次催促，被告至今仍未修复，影响了原告的经济利益，被告除尽快修复外，应当赔偿原告损失2,000元。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，为了维护原告的合法权益不受损害，特具状起诉，恳请人民法院依法判处。诉讼请求是1、依法判令被告支付滞纳金10,547.95元，违约金11,000元，各项损失2,000元，以上共计23,547.95元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，在审理过程中向本院提交如下证据：一、租房协议1份，拟证明欧书华承租陈春美房屋一楼门面；二、终止合同，拟证明欧书华单方面提出终止协议。被告辩称：被告不存在违约事实，反而是原告违约，原告不愿意将房子租给被告，所以被告才不继续租赁原告的房屋；原告要求的滞纳金不符合法律规定；违约金过高；各项损失2,000元，没有证据证实是被告造成的且无具体金额，无证据。综上，请求依法驳回原告的诉请。被告在审理过程中未向本院提交证据。在庭审过程中，本院主持了双方质证。被告对原告的证据一质证认为，无异议；对原告的证据二质证认为，无异议，但是是为了友好协商和平解决问题，退租才写给原告的。经庭审举证质证，本院审核认为，原告的证据一、二形式、来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院对该证据予以采信。根据以上采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件基本事实：被告欧书华在宁远县从事代理销售一品牌洗衣粉业务。2013年5月15日，原告与被告经协商，双方签订了房屋租赁合同，原告一楼门面租给被告仅作仓库使用并签定了合同,约定租赁期自2013年5月15日起至2018年5月14日止，共五年，租赁费为每年11,000元，并约定租金每年交纳一次，首次预交壹年的房租，以后每年提前叁个月缴纳下一年的房租。协议还约定：逾期支付租金，被告应按日租金的10倍支付滞纳金，单方违约由违约方赔偿总租赁额20%的违约金。合同生效后，被告依约交纳了第一年的租金，按合同约定，被告于2015年2月15日前应交2015年5月5日至2016年5月14日期间的租金11,000元.但被告未按合同约定交纳房租,此后,原告方要求被告方按合同约定缴纳超期的违约金和滞纳金,双方由此产生矛盾。被告于2015年3月19日向原告方书面提出终止租房协议，并于2015年5月19日搬出了房屋,将房屋钥匙交给了原告。原告认为被告违约、损坏了其财物，要求被告赔偿，双方多次协商未果，遂于2015年6月1日向本院提起诉讼，请求如前所述。本院认为，本案原、被告于2013年5月15日《房屋租赁合同》系双方在平等自愿的情况下签订，除滞纳金的约定外，其他部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应依约全面履行义务。根据合同约定，原告依约履行了提供场地供被告经营使用的义务，被告亦应依约履行交纳租金等费用的义务。按原、被告双方签订的合同，被告应于2014年3月15日前交纳下一年度的租金，但被告未按合同履行，原告方要求被告交纳滞纳金和违约金，由此双方发生纠纷，被告于2015年3月19日向原告方书面提出终止租房协议，并于2015年5月19日搬出了房屋,将房屋钥匙交给了原告，被告亦另外租房。故双方合同已无履行之可能，实际已经解除，本院予以确认。关于原告主张被告赔偿滞纳金的问题。滞纳金属行政法律体系中的概念，是发生在不平等的行政关系主体之间，因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（如税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，而本案的原、被告是平等的民事主体，其合同约定滞纳金违反法律规定，该约定无效。故原告主张滞纳金无法律依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿违约金的问题。本案中被告未按合同约定履行义务，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”，由此看出，违约金就是给对方所造成的损失赔偿，违约金的数额相当于另一方所受的损失，可以约定具体数额，也可以约定计算方法。本案原告未向法庭举证证明因被告违约所造成的实际损失，根据双方合同约定，单方违约由违约方赔偿总租赁额20%的违约金。被告辩称约定的违约金过高，本院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则对约定的违约金予以调整为4,000元。关于原告财物损失的问题。原告方未向法庭提供证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、一百一十四条、和若干问题的解释（一）>>第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告欧书华在判决生效之日起十日内向原告欧春美支付违约金4,000元。二、驳回原告陈春美的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元,由原告陈春美、欧书法各负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。（此页无正文）审判员 谭格章二〇一五年八月十一日书记员 李 曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。