（2015）陆民初字第281号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-11-11
案件名称
曲靖市泰淋房地产开发有限公司与刘纪彬商品房销售合同纠纷案一审民事判决书
法院
陆良县人民法院
所属地区
陆良县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曲靖市泰淋房地产开发有限公司,刘纪彬
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书（2015）陆民初字第281号原告曲靖市泰淋房地产开发有限公司。委托代理人徐林岗，云南同乐律师事务所律师。（特别授权代理）被告刘纪彬，男，汉族，四川省安岳县人，住陆良县。（现下落不明）原告曲靖市泰淋房地产开发有限公司（以下简称“泰淋房地产公司”）诉被告刘纪彬商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，因被告刘纪彬下落不明，无法向其直接送达，依法在2015年4月18日的《人民法院报》G6版刊登公告送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料，并组成合议庭于2015年7月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐林岗到庭参加了诉讼，被告刘纪彬经公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告泰淋房地产公司诉称，2009年3月4日原告与被告签订了合同编号为曲泰开字（2009）28号《商品房购销合同》，被告向原告购买其开发的金源花园三期二组团C幢1单元6楼1号住房，建筑面积119平方米，总价款为人民币271429.00元。合同约定付款方式为：被告于2009年3月2日按总价的30％交付原告银行账户，首付款为81429.00元：乙方于2009年3月7日，按房价的70％办理按揭款19万元；合同十三条八项约定：向银行申请按揭的贷款户，如连续三个月不按时归还银行本息的，即视违约，甲方有权收回此房，并配合相关部门进行公开拍卖，所卖款项由甲方按房价的20％扣除后，其余部分归还银行本息，最后所剩再退还乙方。随后原告将竣工房屋交付被告，并办理房屋所有权证和土地使用证。2009年3月12日，被告刘纪彬与中国工商银行股份有限公司陆良支行签订了编号A：［房］字［工］行［陆］支行（2009）年（119127号］《个人购房借款／担保合同》，向银行按揭贷款19万元，期限10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30％，年利率为4.158％，实行按月等额本息还款（按月计息）。上述贷款由原告作为保证人，按照合同第二十三条23.2阶段性连带保证：保证人对本合同下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。被告自办理银行按揭贷款后，未与银行办理抵押物登记，至2014年12月18日已连续逾期49期未向银行还款。于是中国工商银行要求原告承担连带担保责任，原告代被告偿还了贷款本金163395.12元、所欠利息39590.2元，共计202985.32元，综上，被告未按照合同约定向银行偿还按揭款，逾期达49期，致使银行要求原告承担连带担保责任。被告断供按揭贷款的违约行为严重损害了原告的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼，请求：l、裁判解除原告与被告于2009年3月4日签订的编号为曲泰开字（2009）28号《商品房购销合同》。2、裁判由被告返还原告位于陆良县中枢镇爨乡路金源花园三期C幢6单元1号房屋（房屋产权证号：陆房权证中枢镇字第00366**号，土地使用权证号：陆国用（2014）第192号，面积：120.24平方米）。3、裁判将被告已支付的购房款（包括银行贷款）共计108033.88元和原告支付的代偿款项202985.32元相互抵销，剩余或不足部分按双方权利义务作相应处理。4、本案诉讼费由被告承担。被告刘纪彬经公告传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩权利。原告泰淋房地产公司针对其诉讼主张向本院提交以下证据：l、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，用于证明原告的诉讼主体资格及基本情况；2、被告刘纪彬的身份证复印件一份，用于证明被告的基本信息；3、中国工商银行个人购房借款／担保合同一份，用于证明刘纪彬向中国工商银行陆良支行按揭贷款19万元用于购置金源花园C6—1号房屋，曲靖市泰淋房地产开发有限公司作为保证人；4、保证函一份，用于证明原告曲靖市泰淋房地产开发有限公司承诺其作为刘纪彬的贷款保证人；5、借款凭据一份，用于证明中国工商银行已向被告发放贷款19万元；6、还款明细表一份，用于证明被告已偿还按揭款为26604.88元，已逾期49期未归还按揭贷款，被告违约事实；7、中国工商银行转账支票存根、中国工商银行进账单回单、进账单收款通知、凭证、中国工商银行结清贷款通知单各一份，用于证明原告代被告偿还贷款本息等共计202985.32元；8、商品房购销合同曲泰开字（2009）28号，用于证明原被告商品房买卖事实及相关的权利义务，未按期偿还银行贷款构成违约；9、房屋所有权证、国有土地使用权证各一份，用于证明被告购买的商品房已经办理了相关产权证书，未办理抵押登记；10、收据一份，用于证明被告已经支付首付款81429元。本院认证，原告泰淋房地产公司提交的上述证据，被告刘纪彬未到庭质证，视为其放弃质证的权利，经审核，该证据符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力予以确认。经审理查明，原告泰淋房地产公司为金源花园三期二组团项目开发人，该项目于2008年10月30日竣工。被告刘纪彬于2009年3月2日向原告泰淋房地产公司支付了首付款81429元，同月4日，原告泰淋房地产公司与被告刘纪彬签订了曲泰开字（2009）28号《商品房购销合同》，合同约定：原告泰淋房地产公司将其开发的金源花园三期二组团C幢1单元601号房屋（现房，建筑面积119平方米）以271429元的价格出售给被告刘纪彬；付款方式采用首付30%，按揭贷款70%，除被告刘纪彬已首付的81429元，对下欠的19万元由银行按揭贷款支付；向银行申请按揭的贷款户，如连续三个月不按时归还贷款本息，即视为违约，原告泰淋房地产公司有权收回此房，并配合相关部门进行公开拍卖，所卖款项由甲方按房价的20％扣除后，其余部分归还银行本息，最后所剩再退还被告刘纪彬。同日原告泰淋房地产公司为被告刘纪彬所贷款19万元提供阶段性连带责任保证（保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任）。对于下欠款19万元，被告刘纪彬与中国工商银行陆良支行、原告泰淋房地产公司于2009年3月12日签订《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：中国工商银行陆良支行向被告刘纪彬发放贷款19万元，贷款期限10年，被告刘纪彬按月等额本息还款，被告刘纪彬用所购房产作抵押，未办理抵押登记。同日，中国工商银行陆良支行向被告刘纪彬发放了贷款19万元，被告刘纪彬按月偿还了部分本息后未再偿还，截止2014年12月18日，被告刘纪彬已逾期49期，原告泰淋房地产公司作为保证人，代被告刘纪彬一次性偿还了下欠的贷款本金163395.12元及利息39590.2元，共计202985.32元。为此，原告泰淋房地产公司诉至本院，要求判令支持其诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案原告泰淋房地产公司与被告刘纪彬在《商品房购销合同》中明确约定，如商品房销售连续三个月不按时归还贷款本息，即视为违约，原告泰淋房地产公司有权收回此房，据此，原告泰淋房地产公司在被告刘纪彬长达49个月未履行归还贷款本息的条件下，同时被告刘纪彬已支付的购房款所占购房款总额的份额也较小，原告泰淋房地产公司有权诉请解除房屋买卖合同，并收回房屋，同时原告泰淋房地产公司对被告刘纪彬所欠银行贷款的本息一次性进行了偿还，承担了保证责任，在房屋买卖合同解除的条件成就时，其有权要求被告刘纪彬返还买卖合同标的物即本案诉讼请求第二项所涉房产。关于原告泰淋房地产公司的第三项诉讼请求“裁判将被告已支付的购房款（包括银行贷款）共计108033.88元和原告支付的代偿款项202985.32元相互抵销，剩余或不足部分按双方权利义务作相应处理。”该项诉讼请求因涉及房产市场价的因素，同时双方在购房合同中已明确约定了原告收回房屋后如何善后，被告刘纪彬未到庭应诉亦未反诉，故该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告刘纪彬经公告送达，未到庭应诉，可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告泰淋房地产公司与被告刘纪彬于2009年3月4日签订的编号为曲泰开字（2009）28号《商品房购销合同》。二、被告刘纪彬于判决生效后三十日内将位于陆良县爨乡路金源花园三期C幢1单元6-1号房屋（房产证号：陆房权证中枢镇字第000366**号；土地使用证号：陆国用（2014）第192号）返还给原告泰淋房地产公司。三、驳回原告泰淋房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费5371元，由被告刘纪彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审判长 秦 文审判员 周红军审判员 太欣波二〇一五年八月十一日书记员 赵丽娟 来源：百度“”