（2014）穗海法民三初字第661号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-10-20
案件名称
中交广州航道局有限公司与广州市海珠区长虹贸易行、程丽瑛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中交广州航道局有限公司,广州市海珠区长虹贸易行,程丽瑛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第661号原告：中交广州航道局有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：林少敏。委托代理人：谢媛媛、关俊，均为原告员工，联系地址同上。被告：广州市海珠区长虹贸易行，住所地广州市海珠区。法定代表人：雷国柱。被告：程丽瑛，住所地广州市海珠区。两被告共同委托代理人：吴悦艺、江显斌，均为���东颐和律师事务所律师。原告中交广州航道局有限公司诉被告广州市海珠区长虹贸易行、程丽瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢媛媛、关俊、两被告的共同委托代理人吴悦艺、江显斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年6月30日，原告与被告广州市海珠区长虹贸易行签订了《昌岗中路117-123首层、二层商铺租赁合同》，约定被告广州市海珠区长虹贸易行承租原告坐落于广州市海珠区昌岗中路117-123号首层、二层商铺，租期自2009年7月1日至2015年6月30日。合同签订后，原告依约履行合同义务，将上述商铺交付被告广州市海珠区长虹贸易行使用，但被告广州市海珠区长虹贸易行却未能按时支付租金。原告多次通过口头、电话、发函等形式向被告广州市海珠区长虹贸易行催讨租金，被告广州市海珠区长虹贸易行仍然未能按时交齐拖欠租金，且被告程丽瑛同意承担连带保证责任。综上，起诉请求：1、判令从判决生效之日起解除原告与被告广州市海珠区长虹贸易行签订的《昌岗中路117-123首层、二层商铺租赁合同》；2、判令被告广州市海珠区长虹贸易行偿还所欠租金1893370.00元，违约金1641028.00元，共计3534398.00元（以上租金和违约金暂时计至2014年3月31日，租金实际计算至法院判决的合同解除之日，违约金实际计至付清租金之日止）；3、判令被告程丽瑛对被告广州市海珠区长虹贸易行欠付的租金承担连带清偿责任；4、判令两被告共同承担本案的诉讼费用。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，关于拖延租金的原因问题。被告长虹贸易行之所以迟延缴纳租金，原因在于地铁8号线的施工以及广州亚运会政府工程的围闭，时间长达2年多，导致大部分租户撤场，场地无法正常经营，根据合同法的相关规定以及租赁合同第8条的约定，因为不可抗力的原因造成本合同无法履行时，双方互不承担责任，所以在不可抗力产生期间合同无法继续履行，也就不产生租金的问题。第二，原告所提交的场所，不符合租赁合同的交付条件。租赁合同第4条约定原告应当负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损害的维修费用，但是被告多次反映三楼渗水导致二楼无法出租出去，原告也不采取补救措施，导致场地根本不符合出租条件，这是二楼场所空置的原因，这个原因是原告导致的；其次，原告所提供的场地无法办理消防验收，导致被告无法为租户办理营业执照，所以场所不符合消防要求是原告的原因造成的；根据合同的第4条第7款，原告应当提供被告办理营业证照的相关资料，但原告一直无法办理消防验收，导致一直无法办理相关手续，原告的违约行为在先，以上是关于拖延租金的原因。关于保证人的问题，被告程丽瑛只是作为被告广州市海珠区长虹贸易行的代理人，因此与原告办理租金支付、证件办理等日常业务，并不是租赁合同的签订主体，被告程丽瑛也从来没有以任何书面或口头的形式表达过对被告广州市海珠区长虹贸易行的债务承担连带保证责任，原告提交的相关材料中被告程丽瑛的签名只是作为收到原件的签收，并没有任何保证的意思表示，原告提交的租金欠付情况确认书存在伪造被告程丽瑛保证人地位的问题。经审理查明：2009年6月30日，原告（甲方、出租方）与被告广州市海珠区长虹贸易行（乙方、承租方）签订《昌岗中路117-123号首、二层商铺租赁合同》，订明：坐落于广州市海珠区昌岗中路117-123号首、二层商铺是甲方自有物业……现甲方出租给乙方���用，首、二层作为商业用途，均不能经营饮食业；首层出租建筑面积为358.93平方米，二层出租建筑面积为542.92平方米；租期自2009年7月1日至2015年6月30日止，共6年……；租金（含物业管理费）：首层每平方米租金100元，为每月租金35893元；二层每平方米租金30元，为每月租金16288元；第二年、第三年租金和管理费在上年度的基础上递增5%；第四年开始，租金和管理费在上年度的基础上递增7%；首层：2009.7.1-2010.6.30，月租金和管理费合计35893元；2010.7.1-2011.6.30，月租金和管理费合计37688元；2011.7.1-2012.6.30，月租金和管理费合计39572元；2012.7.1-2013.6.30，月租金和管理费合计42342元；2013.7.1-2014.6.30，月租金和管理费合计45306元；2014.7.1-2015.6.30，月租金和管理费合计48477元；二层：2009.7.1-2010.6.30，月租金和管理费合计16288元；2010.7.1-2011.6.30，月租金和管理费合计17102元；2011.7.1-2012.6.30，月租金和管理费合计17957元；2012.7.1-2013.6.30，月租金和管理费合计19214元；2013.7.1-2014.6.30，月租金和管理费合计20559元；2014.7.1-2015.6.30，月租金和管理费合计21998元；租金和管理费按月结算，乙方于每月10日前（遇节假日顺延）以支票或转账或现金方式支付当月租金和管理费给甲方，甲方出具正式发票（含管理费发票）给乙方；在租赁期内，乙方须按时交纳租金和管理费；逾期交付的，每逾期1日，乙方须按当月应交总金额的0.2%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋并没收租赁保证金；等等。2012年6月30日，原告向被告广州市海珠区长虹贸易行发出《关于尽快清缴租金的函》，表示被告广州市海珠区长虹贸易行至2012年6月30日累计拖欠租金1128668元，原告多次通过电话等形式催讨租金，但被告广州市海珠区长虹贸易行一直以经营困难为由拖欠租金；等。2013年5月25日，原告再次向被告广州市海珠区长虹贸易行发出一份《关于尽快清缴租金的函》，表示被告广州市海珠区长虹贸易行至2013年6月30日累计拖欠租金1648180元；等。2013年6月7日，被告广州市海珠区长虹贸易行向原告出具了一份《承诺书》，载明：我行自2009年与贵公司续约至今一直租赁位于昌岗中路117-123号首、二层商铺作分租经营使用，在租赁期间，因政府建设地铁工程，商铺门前一直围闭了两年多。大部分商户也撤场，及二楼因三楼多处往下漏粪水原因，空置率达百分之八十九。为留住剩下的租户，我行向租户承诺在其围闭施工期间免收租金。围闭结束后因全球经济不景气，市道低迷生意难做……2012年底好不容易把二楼租出去，按消防部门要求，在二楼平台处做一樘简易走火楼梯，但楼上住户不同意，造成我行租金损失和承租��不能营业的经济损失。因上述多方原因造成我行一直拖欠贵公司租金，现承诺于2014年上半年前一定把所拖欠的租金分期付清给贵公司，并从2013年7月份起按合同每月缴纳租金；等。被告广州市海珠区长虹贸易行还同时向原告出具了一份《还款计划书》，载明的还款计划如下：第一期还款时间为2013年12月，还款金额80万元；第二期还款时间为2014年6月，还款金额为848180元。2014年4月10日，被告广州市海珠区长虹贸易行（乙方）、被告程丽瑛（保证人）和原告（甲方）共同签署了一份《租金欠付情况确认书》，载明：乙方从2009年7月1日至2014年3月31日应交租金3305457元，已交纳租金合计1411528元，累计拖欠租金1893929元（不含违约金）；对此，乙方承诺按照合同约定支付欠付的租金。本确认书一式三份，甲方、乙方、保证人各执一份。被告程丽瑛表示原告所提交的上述《租��欠付情况确认书》与其签署的《租金欠付情况确认书》的内容不一致，认为其签署的《租金欠付情况确认书》中并无“本确认书一式三份，甲方、乙方、保证人各执一份”以及“保证人：（签名）”的字样。被告程丽瑛因此申请对上述内容的形成时间与该确认书其它内容的形成时间是否一致进行鉴定。经本院委托，中国广州分析测试中心司法鉴定所出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：《租金欠付情况确认书》中第三段“本确认书一式三份，甲方、乙方、保证人各执一份。”打印文字内容与其他打印文字内容是同时打印形成；打印文字内容形成在前，“程丽瑛”等笔迹形成在后，所盖印文形成在最后；无法判断“程丽瑛”笔迹与打印文字内容、所盖印文及其它笔迹的形成时间是否一致。被告程丽瑛为本案鉴定向鉴定公司支付了��定费29384元。诉讼中，被告广州市海珠区长虹贸易行表示在2014年4、5月份分别支付过租金65865元和20559元，原告对此予以确认。原告表示被告在2015年6月30日交还涉案商铺，故申请撤回第一项诉讼请求，本案租金也只要求计算至2015年6月30日。原告的第二项诉讼请求主张至2014年3月31日止被告广州市海珠区长虹贸易行所欠租金为1893370元，与上述《租金欠付情况确认书》载明的数额1893929元不一致，原告庭审时表示以起诉主张的1893370元为准，两被告对此均表示没有异议。对于2014年4月起的租金，原告表示是按合同约定标准主张，2014年4-6月的租金是65865元／月，2014年7月起的租金是70475元／月。对于被告拖欠租金产生的违约金的诉讼请求，原告陈述了如下意见：拖欠2014年3月31日前的租金1893370元所产生的违约金统一要求从2014年3月11日起算；拖欠2014年4月起的每月租金的违约金均从当月的第11日开始计算；因2014年4、5月份被告已分别支付租金65865元和20559元，故2014年4月份未拖欠租金，不产生违约金；2014年5月份计算违约金的本金则为65865元-20559元=45306元；以上违约金全部计至租金付清之日止，每日按应交总金额的0.2%的标准计算。本院认为：涉案《昌岗中路117-123号首、二层商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应切实履行。根据涉案《承诺书》、《还款计划书》以及《租金欠付情况确认书》，被告广州市海珠区长虹贸易行拖欠原告租金的事实清晰，对此本院予以认定。被告广州市海珠区长虹贸易行提出的拖欠租金原因的抗辩意见依据不足，且与其承诺不相符，故本院不予采纳。原告陈述被告广州市海珠区长虹贸易行在2015年6月30日已交还涉案房屋，被告对此没有提��异议，原告申请撤回第一项诉讼请求，并无不当，本院应予准许。原告要求被告广州市海珠区长虹贸易行支付拖欠的租金和违约金，合法合理，本院予以支持。被告广州市海珠区长虹贸易行须向原告支付的租金（含物业管理费）包括双方在诉讼中确认的至2014年3月31日止所欠租金1893370元以及2014年4月1日至2015年6月30日期间的租金（2014年4-6月的租金是65865元／月、2014年7月起的租金是70475元／月），再扣除被告广州市海珠区长虹贸易行在2014年4、5月份已分别支付的租金65865元和20559元，即被告广州市海珠区长虹贸易行还须向原告支付租金（含物业管理费）合计2850241元。关于拖欠租金而产生的违约金，原告要求拖欠2014年3月31日前的租金1893370元所产生的违约金从2014年3月11日起算，拖欠其后每月租金产生的违约金均从当月的第11日开始计算，并计至租金付清之日止，每日按应���总金额的0.2%的标准计算，并无不当，本院予以支持，因2014年4、5月份被告已分别支付租金65865元和20559元，故2014年4月份未拖欠租金，不产生违约金，2014年5月份计算违约金的本金则为45306元；上述违约金的总额应以所欠租金本金为限。被告程丽瑛辩称原告伪造其保证人的地位，但涉案鉴定结论并不能证明其抗辩意见，故对该抗辩意见本院不予采纳。被告程丽瑛作为保证人签署了《租金欠付情况确认书》，故原告要求被告程丽瑛对被告广州市海珠区长虹贸易行欠付的上述租金承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市海珠区长虹贸易行、程丽瑛在本判决生效之日起10日内向原告���交广州航道局有限公司支付租金2850241元。二、被告广州市海珠区长虹贸易行在本判决生效之日起10日内向原告支付拖欠租金产生的违约金，具体如下：拖欠2014年3月31日前的租金1893370元所产生的违约金从2014年3月11日起算，拖欠2014年5月-2015年6月期间每月租金的违约金均从当月的第11日开始计算，并均计至租金付清之日止，每日按应交租金本金的0.2%的标准计算；其中2014年5月所欠租金本金为45306元，2014年6月所欠租金本金为65865元，2014年7月起每月拖欠租金本金均为70475元；上述违约金总额以所欠租金本金为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51703元，由两被告共同负担29602元，其余22101元由被告广州市海珠区长虹贸易行单独负担；本案鉴定费29384元由被告程丽瑛负担。上述51703元受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蔡华强人民陪审员 黄碧茹人民陪审员 张烈明二〇一五年八月××日书 记 员 徐 石陈文慧 来自：