（2015）中区法民初字第00835号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-11-06
案件名称
唐杰威与张利,重庆嘉好利房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐杰威,张利,重庆嘉好利房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第00835号原告唐杰威，男，1977年9月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人叶欣铭，女，1976年2月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告张利，男，1957年8月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告重庆嘉好利房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥韵路1号-5-24-3号，组织机构代码08240570-5。法定代表人张波，总经理。原告唐杰威与被告张利、被告重庆嘉好利房地产经纪有限公司（以下简称“嘉好利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周绍月独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈琛担任法庭记录。原告唐杰威及其委托代理人叶欣铭、被告嘉好利公司的法定代表人张波到庭参加诉讼。被告张利经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐杰威诉称，2014年7月1日，原告经被告嘉好利公司介绍与被告张利签订《房地产买卖居间协议》，由原告购买被告位于重庆市渝中区石油路XX号房屋，原告支付定金7万元，被告张利也按约定将房屋钥匙、业主卡等交给原告。2014年8月28日，原告与两被告到重庆光大银行，由原告支付给被告张利653000元用于解除本案争议房屋的抵押，被告张利承诺愿意随时配合原告办理房屋产权证过户手续。原告与被告张利约定于2014年9月19日前为原告办理房屋所有权证，但截至起诉前，被告张利仍未为原告办理房屋所有权证。被告的行为已经严重损害了原告的利益。现原告起诉至法院，要求判令：1、被告张利立即为原告唐杰威办理渝中区石油路XX号房屋的房地产权证；2、被告张利支付逾期办理房地产权证得违约金70000元及其他经济损失30000元（包括律师费、借钱解押利息、交通费、误工费等）。被告张利未答辩。被告嘉好利公司辩称，被告张利与原告唐杰威于2014年7月1日签订《房地产买卖居间协议》，原告当天向被告张利支付了70000元定金。按照协议的约定，应当由被告张利对本案争议房屋解除抵押，但由于被告张利无钱解押，2014年8月28日，原告自行筹款653000元与被告张利及被告嘉好利公司到重庆光大银行支付完毕本案争议房屋剩余银行按揭贷款，后该房地产权证证原件交由原告保管。被告张利委托被告嘉好利公司员工陈恋代其为原告唐杰威办理按揭贷款、注销抵押及过户等相关手续。陈恋在办理注销抵押手续时得知本案争议房屋已经被法院查封冻结，通知原告唐杰威与被告张利该情况。被告张利称可以解除查封，要求原告唐杰威全款支付剩余房款，原告唐杰威要求办理房屋过户手续当天支付剩余房款。后原告唐杰威与被告嘉好利公司多次要求被告唐杰威办理房屋过户手续，但被告张利一直没有配合，至今原告未能取得本案争议房屋的房地产权证。综上，要求法院依法判决。经审理查明，重庆市渝中区石油路XX房屋系张利所有。2014年7月1日，张利（甲方）、唐杰威（乙方）、与嘉好利公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买甲方位于重庆市渝中区石油路恒大名都XX号房屋，建筑面积为118.27㎡，该房屋成交价格为1280000元。房款的支付方式为：定金70000元由乙方于合同当日支付给甲方；430000元由乙方于银行审核通过后支付给甲方；余款700000元由乙方通过向银行申请商业按揭贷款（利率由银行审批为准），由银行直接给甲方。乙方须承担为完成委托事项已支出的保险费、评估费等必要费用1500元。甲乙双方应提供二手房商业按揭贷款所需相关资料，并到场办理按揭等一切手续，同时提供相应合法证件。合同还约定甲、乙双方中的一方违约，应当向对方支付总成交额的10%的违约金并赔偿相关损失。合同签订后，唐杰威支付了张利定金70000元，张利将本案争议房屋交付唐杰威。2014年8月21日，张利（甲方）与唐杰威（乙方）、嘉好利公司（丙方）签订《附加协议》，约定甲方承诺本案争议房屋全权委托丙方办理按揭、过户手续。丙方承诺在乙方征信无记录不良瑕疵情况下，甲乙双方积极配合丙方工作，丙方承诺甲乙双方提供银行按揭真实资料当日起保证甲方在45天收到房屋尾款，否则丙方垫支付。甲乙丙三方协商一致，在2014年8月22日上午到重庆市公证处办理房屋委托公证或其他房屋相关事宜。如因甲方办理委托公证予以丙方后，因第三方（包含国家政策，或其他不可抗拒因素但不限于甲方造成该房屋冻结）或出现甲方一房多卖的原因，丙方可立即向重庆市仲裁委员会申请仲裁，且乙方无条件配合支持。2014年8月28日，张利出具《收条》一张，载明“今收到唐杰威现金725000元整，用于购买张利房产（渝中区石油路XX号，且此款仅限于该房产在光大银行的房屋贷款的还款解押，该金额应在该房屋成交总价中扣除。此交易由嘉好利房产担保进行，张利及嘉好利房产同时已承诺房产证原件从光大银行取出，立即过户给唐杰威，特此证明！”嘉好利公司作为担保人在该收条上盖章确认。该《收条》另注明：“银行的还款以实际还款计算，加前期付定金人民币700000元，加银行还款作总付款计算。”同日，唐杰威通过银行转账的方式向张利支付653000元，张利解除了本案争议房屋的在中国光大银行的按揭抵押，取得房地产权证原件后交给唐杰威。2014年9月10日，张利（甲方）与唐杰威（乙方）签订《关于合同编号0003378》的协议一份，约定甲方张利将位于重庆市渝中区石油路XX号房屋以总价1280000元整出售给乙方唐杰威，乙方于合约当日已支付甲方定金70000元整（2014年7月1日银行转账），乙方于2014年8月28日已支付给甲方653000元整通过银行转账方式用于帮其在光大银行解除该房屋的抵押。甲乙双方协商于2014年9月11日上午到公证处办理房屋委托公证，办理公证后24小时内乙方支付人民币200000元到甲方指定银行账户。办理房屋委托公证后甲乙双方约定于2014年9月19日到重庆市渝中区房屋管理部门办理房屋产权过户，过户签字当天支付剩余全部房款人民币357000元到甲方指定账户。2014年9月11日，张利委托嘉好利公司员工陈恋办理本案争议房屋出售事宜，包括签订出售房屋的买卖合同，代为办理房屋的产权转移登记手续等事宜。同日，陈恋到重庆市土地房屋权属登记中心办理本案争议房屋注销抵押手续时，得知该房屋已经被法院查封冻结，无法办理该手续，陈恋立即将该情况告知唐杰威和张利。唐杰威得知房屋被法院查封冻结，未再支付本案争议房屋剩余款项。另查明，本案争议房屋于2014年5月9日、2014年11月27日先后被重庆市九龙坡法院、重庆市江北区人民法院查封冻结。上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产权证》、收条、银行回单、银行凭证、《公证书》、《附加协议》、《关于合同编号0003378》等证据材料以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”本案中，原告与二被告签订的《房地产买卖居间协议》系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力，各方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。原告唐杰威于2014年7月1日支付房款70000元，2014年8月28日支付房款653000元。原告唐杰威与被告张利签订《关于合同编号0003378》的协议，改变了《房地产买卖居间协议》约定的付款方式，原告唐杰威应当在2014年9月11日办理公证后24小时支付被告张利200000元，在2014年9月19日到重庆市土地房屋权属登记中心办理房屋过户手续签字当天支付剩余房款357000元。在2014年9月11日办理完毕公证当日，被告嘉好利公司、原告唐杰威才知道本案争议房屋已经被法院查封冻结，不能办理房屋过户手续，原告唐杰威遂中止支付剩余房款的行为。本案争议房屋至今未能解除查封冻结，被告先行存在违约行为，且一直未采取补救措施解除房屋的查封冻结，造成原告唐杰威不能取得本案争议房屋的房地产权证，被告唐杰威应当根据《房地产买卖居间协议》的约定承担违约责任。该协议第五条第一款约定“甲、乙双方一方违约，应当向对方支付违约金总成交的10%并赔偿相关损失”，本案争议房屋的总成交价为1280000元，现原告唐杰威起诉只要求被告张利支付违约金7万元，自愿放弃其他部分违约金，故原告唐杰威的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告唐杰威要求被告张利立即为其办理重庆市渝中区石油路XX号房屋的房地产权证的诉讼请求。因本案争议房屋现处于被重庆市九龙坡法院、重庆市江北区人民法院查封冻结的状况，事实上不能办理房地产权登记转移手续，故原告唐杰威的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告唐杰威要求被告张利支付其他经济损失30000元（包括律师费、借钱解押利息、交通费、误工费等）的诉讼请求。本案中，原告唐杰威并未举示证据证明因被告张利的违约行为造成上述损失的证据，故原告唐杰威的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原告唐杰威的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张利于本判决生效后立即支付原告唐杰威逾期办理房地产权证的违约金70000元；二、驳回原告唐杰威的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告唐杰威负担375元，被告张利负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员 周绍月二〇一五年八月十一日书 记 员 陈 琛 关注公众号“”